Thực tế giá đất vừa thấp vừa cao: Nghịch lý đang làm khó thực thi Luật Đất đai 2024?

Giá đất: Câu chuyện cốt lõi quyết định “nút thắt” đất đai

Trong phát biểu chỉ đạo tại Hội nghị sơ kết ba năm thực hiện Nghị quyết 18, Thủ tướng nhấn mạnh: Việc tính đúng, tính đủ giá đất chính là khâu mấu chốt để khai thác nguồn lực đất đai công bằng, hiệu quả, bền vững. Thực tiễn cho thấy, dù Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực, nhiều địa phương đã liên tục kiến nghị điều chỉnh vì vướng mắc không nhỏ xoay quanh bài toán giá.

Một mặt, giá đất Nhà nước công bố để tính bồi thường khi thu hồi đất thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mặt khác, các phiên đấu giá đất lại ghi nhận giá trúng cao chót vót, có nơi gấp vài lần bảng giá, nhưng người trúng đấu giá không đưa vào sử dụng, bỏ cọc và để lại hệ lụy pháp lý kéo dài.

Giá đất vừa thấp vừa cao, người có đất thì lo thiệt, người cần đất thì khó tiếp cận. Còn Nhà nước thì mất nguồn thu, mất quỹ đất, mất thời gian xử lý các vụ tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Thực tế tại một số địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh,… cho thấy, tiến độ giải phóng mặt bằng vẫn là điểm nghẽn lớn nhất với các dự án, nguyên nhân chủ yếu là giá bồi thường.

Anh Hà, người dân huyện Thường Tín (Hà Nội) chia sẻ, gia đình anh thuộc diện thu hồi đất để mở rộng đường nhưng chưa chốt được phương án bồi thường vì mức giá áp dụng thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng ngoài thị trường.

"Chính quyền đưa ra giá đền bù đất sổ đỏ nhà tôi chỉ 10 triệu đồng/m2 , trong khi nhà tôi nằm ngoài mặt đường quốc lộ 1A, ra giá bán cũng phải mấy chục triệu đồng/m2. Gia đình tôi chấp hành chủ trương làm đường nhưng bồi thường như vậy thì không đủ mua đất tái định cư ở nơi khác”, anh Hà nói.

Ông Phạm Đức Toản, CEO bất động sản EZ cho biết, đây không phải trường hợp cá biệt. Nhiều địa phương vẫn áp giá bồi thường theo bảng giá đất ban hành định kỳ, nhưng bảng giá thường chậm cập nhật, thấp hơn giá thực tế. Kết quả là người mất đất thấy thiệt, khiếu kiện kéo dài; trong khi chính quyền lại mất thời gian giải phóng mặt bằng, đội chi phí đầu tư.

Tuy nhiên, việc bảng giá đất thấp hơn thực tế phần lớn lại diễn ra ở những thành phố lớn. Tại nhưng vùng quê xa hơn, có những nơi ghi nhận bảng giá đất lại cao hơn thực tế như câu chuyện bà Hồng tại Nghệ An muốn chuyển 300 m2 đất vườn sang đất ở phải nộp thuế theo bảng giá đất gần 4,5 tỷ đồng. Nhưng nếu bà bán mảnh đất này thì chỉ được 3 tỷ đồng.

Đấu giá đất: Cao trên giấy, bảng giá đất đứng trên bờ vực bị "thổi ảo"

Câu chuyện đấu giá đất năm qua cũng bộc lộ nhiều nghịch lý. Nhiều khu đất vàng được đưa ra đấu giá với giá trúng cao kỷ lục, gấp nhiều lần giá khởi điểm nhưng sau đó, cá nhân đấu giá chấp nhận mất tiền đặt trước, bỏ cọc để thoát nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Như Dân Việt đã điểm, hàng loạt lô đất trong "chảo lửa" đấu giá Thanh Oai, Đan Phượng, Hoài Đức,... đều đang nằm trơ xương sau 1 năm sốt rực. Giá trúng cao chót vót nhưng lại “không có thật” vì bên trúng không đưa vào sử dụng khiến quỹ đất công bị treo, địa phương tốn công xử lý.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, một rủi ro khác ít được chú ý là nhiều địa phương vẫn lấy giá trúng đấu giá hoặc các giao dịch mua bán trên thị trường làm dữ liệu tham chiếu để điều chỉnh bảng giá đất.

“Khi giao dịch bị thổi giá hoặc đấu giá trúng cao rồi bỏ cọc, số liệu ấy vẫn tồn tại trên giấy tờ như một giá tham chiếu. Nếu đưa vào bảng giá đất mà không lọc yếu tố bất thường, giá đất công bố sẽ bị ‘ảo’, cao bất hợp lý”, ông Đính phân tích.

Nghịch lý là, bảng giá đất thấp khi đền bù lại trở nên “ảo” khi tính nghĩa vụ tài chính. Người dân khi mất đất thì thiệt vì đền bù tính thấp, nhưng khi làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất thì lại phải nộp tiền theo giá bảng mới bị đẩy cao, dẫn đến khiếu kiện, chây ỳ, không thực hiện nghĩa vụ.

Khó phổ cập sổ đỏ vì nghĩa vụ tài chính bị “đội”

Hàng triệu hộ dân ở các khu dân cư tự phát, vùng ven đô… vẫn chưa có sổ đỏ dù đã xây nhà, ở ổn định nhiều năm. Một nguyên nhân lớn là tiền sử dụng đất khi xin cấp sổ thường tính theo bảng giá đất điều chỉnh mới, nên số tiền phải nộp nhiều khi vượt khả năng chi trả.

Bà Nguyễn Thị Loan (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết: “Nhà tôi xây từ 1998, đất thì mua giấy tay, giờ muốn làm sổ thì xã bảo phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Nhưng giá đất giờ cao hơn lúc mua gấp nhiều lần, tôi không đủ tiền nên đành để vậy”.

Luật sư Trương Anh Đức nhìn nhận, nếu không có cơ chế tính đúng tính đủ, linh hoạt và công bằng, việc phổ cập sổ đỏ sẽ tiếp tục ì ạch. Hệ quả là người dân không thể thế chấp vay vốn, giao dịch bất động sản khó minh bạch, Nhà nước cũng mất nguồn thu.

Gốc rễ vấn đề vẫn là cách xác định giá đất. Theo ông Đính, Việt Nam đã nhiều lần sửa luật nhưng cơ chế xây dựng bảng giá đất vẫn chủ yếu dựa vào điều tra, khảo sát thủ công, thiếu hệ thống dữ liệu định giá độc lập, chưa minh bạch.

Muốn tránh giá ảo, trước tiên phải tách bạch các giao dịch thực chất với giao dịch bị thổi giá. Phải có cơ quan định giá đất độc lập, công khai số liệu, thường xuyên rà soát, cập nhật sát biến động thị trường. Nếu không, luật sửa đến mấy cũng vẫn vướng khi đi vào đời sống.

Cần cơ chế giám sát, sàng lọc, loại trừ yếu tố bất thường thì mới phản ánh đúng giá trị thực. Nếu không, giá đất ‘bong bóng’ sẽ thành căn cứ thu thuế phí, dân lại gánh thiệt.

Luật Đất đai mới chỉ “sống” được với thực tiễn khi khắc phục được nghịch lý kép: Giá đất vừa phải sát thực tế để thu hồi, bồi thường minh bạch, vừa phải không “ảo” để nghĩa vụ tài chính phù hợp với khả năng chi trả. Và điều này, như Thủ tướng nhấn mạnh, cần được thực hiện sớm, làm quyết liệt để ổn định cuộc sống người dân.

×