Minh bạch bảng giá đất: Chìa khoá nằm ở dữ liệu 'sạch'

Đây được đánh giá là bước tiến quan trọng để bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, hạn chế bất cập về đền bù, giải phóng mặt bằng và khiếu kiện kéo dài.

Đại diện Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp - Môi trường (Bộ NN-MT) cho biết, thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh.

Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: “Bảng giá đất mới sẽ là công cụ quản lý hiệu quả nếu phản ánh đúng giá trị thực. Ngược lại, nếu dữ liệu không chuẩn, lấy giao dịch ảo làm chuẩn thì chẳng khác nào biến bảng giá thành công cụ hợp thức hoá các đợt ‘sốt ảo’, đẩy gánh nặng tài chính cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.”

Chiêu "làm giá" đất: Bài học nhãn tiền từ các cuộc đấu giá đất

Thực tế, việc thao túng giá đất không phải chuyện xa lạ. Một năm trước, vùng ven Hà Nội đã chứng kiến nhiều phiên đấu giá khiến không ít người có cảm giác như “thổi giá”. Giá khởi điểm chỉ vài triệu đồng/m2, nhưng qua vài lượt trả, mức giá bị đẩy lên gấp cả chục lần.

Chiêu trò này không còn lạ gì trong giới đầu cơ vì mục đích chính không phải mua đất để đầu tư phát triển, mà là thổi giá các mảnh đất xung quanh rồi bán ra kiếm lời.

Nhiều nhà đầu tư kể lại, có những lô đất trúng đấu giá nhưng người thắng sẵn sàng bỏ cọc vì không có nhu cầu thật sự. Hệ quả là giá đất khu vực đó bị đẩy lên cao khó tưởng, và bảng giá đất được điều chỉnh sau đó lại vô tình căn cứ những giao dịch "ảo" làm tham khảo.

Ông Đính cho biết: “Giá đất ảo biến thành giá đất thật trên giấy, nhưng thị trường không thể hấp thụ nổi. Kết cục, người yếu thế phải gánh phí chuyển đổi, thuế cao, doanh nghiệp thì tốn kém chi phí đầu vào còn Nhà nước khó thu đủ khi đất bị bỏ hoang hoặc giao dịch lách luật.”

Chìa khoá nằm ở dữ liệu "sạch"

Theo các chuyên gia, muốn bảng giá đất minh bạch và thực tế, trước tiên phải kiểm soát được dữ liệu đầu vào. Việt Nam không thiếu hạ tầng số, các hệ thống ngân hàng, thuế, công chứng đã điện tử hóa tương đối đồng bộ. Vấn đề nằm ở chỗ dữ liệu chưa được chia sẻ đầy đủ, dẫn tới việc “làm giá” dễ dàng len lỏi.

Ông Đính phân tích: “Mọi giao dịch lớn phải buộc qua ngân hàng, giá mua bán phải kê khai đúng, thuế thu đúng. Cơ quan công chứng, ngân hàng, thuế và chính quyền địa phương phải chia sẻ dữ liệu với nhau. Chỉ khi số liệu minh bạch, sạch sẽ, mới hạn chế được các giao dịch thổi giá.”

Bên cạnh đó, minh bạch mà không có chế tài nghiêm thì cũng vô nghĩa. Các hành vi khai gian giá trị hợp đồng, trốn thuế, thao túng đấu giá… nếu bị phát hiện phải xử phạt nặng, thậm chí xử lý hình sự để răn đe.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh: “Muốn bảng giá đất sát thực tế thì cách tính không thể đóng kín rồi công bố một chiều. Phải công khai phương pháp, cơ sở dữ liệu đầu vào, minh bạch để người dân và doanh nghiệp có thể giám sát.”

Khi phát hiện bảng giá đất không sát với giao dịch thực tế, người dân, hiệp hội và các tổ chức phản biện độc lập phải có quyền yêu cầu giải trình, điều chỉnh kịp thời. Đặc biệt, bảng giá đất cần cơ chế linh hoạt để điều chỉnh nếu thị trường phát sinh biến động lớn, thay vì treo cố định một năm rồi lỗi thời.

“Bảng giá đất không chỉ ảnh hưởng phí chuyển nhượng, thuế sử dụng đất mà còn tác động trực tiếp tới giá thành nhà ở, khả năng tiếp cận đất đai. Nếu giá đất quá cao, chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ đội lên, giá nhà khó giảm. Người mua nhà cuối cùng là người gánh thiệt”, ông Châu phân tích.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là xu thế không thể đảo ngược, nhất là khi giá đất thực tế ở nhiều nơi đã cao hơn bảng giá Nhà nước rất nhiều. “Giữ bảng giá quá thấp sẽ phát sinh hàng loạt rắc rối về đền bù, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, khi giá đất tăng, doanh nghiệp sẽ phải tính toán chi phí sử dụng đất cao hơn, khiến giá bán nhà khó giảm.”

Vì vậy, bài toán đặt ra là làm sao vừa minh bạch, vừa kiểm soát chặt dữ liệu để hạn chế bị lợi dụng. Cùng với đó, cần quy trình tính giá khoa học, phản ánh đúng các yếu tố vị trí, hạ tầng, khả năng sinh lời, biến động cung - cầu thực tế.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị, Bộ NN-MT cần phối hợp chặt với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng để chuẩn hóa quy trình xây dựng và giám sát bảng giá đất. Đặc biệt, vai trò giám sát của cộng đồng, hiệp hội, báo chí và các tổ chức phản biện cần được đề cao để chặn các nhóm lợi ích thao túng.

Bảng giá đất sẽ trở thành công cụ quản lý hiệu quả khi dữ liệu “sạch”, quy trình công khai minh bạch, phản biện được lắng nghe, chế tài nghiêm minh. Ngược lại, nếu dữ liệu vẫn “bẩn”, đấu giá bị thao túng, đầu cơ đất đai không bị xử lý, thì dù cập nhật hằng năm hay hằng quý cũng chỉ là hình thức.

Minh bạch không chỉ là khẩu hiệu, mà phải được thực thi bằng hệ thống dữ liệu số hoá, chia sẻ liên thông, công khai phản biện và xử lý nghiêm vi phạm. Khi đó, bảng giá đất mới thực sự là công cụ cân bằng lợi ích, phục vụ mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững.

×