TPHCM tăng tốc cải tạo chung cư cũ, thêm nguồn cung nội đô

Đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ, tái thiết lõi đô thị

TPHCM đang tăng tốc chương trình cải tạo chung cư cũ khi đồng loạt kêu gọi đầu tư nhiều dự án quy mô lớn, trong đó đáng chú ý là hai cụm Ngô Gia Tự và Ấn Quang tại phường Vườn Lài. Tổng vốn dự kiến cho hai dự án lên tới hơn 8.413 tỷ đồng, nhằm thay thế 23 lô nhà ở đã xuống cấp nghiêm trọng sau nhiều thập kỷ sử dụng.

Trong đó, cụm Ngô Gia Tự có quy mô lớn nhất với diện tích hơn 54.400m2, tổng mức đầu tư khoảng 6.704 tỷ đồng. Dự án dự kiến cung cấp hơn 408.000m2 sàn xây dựng, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 11.384 người, đồng thời tích hợp hạ tầng giáo dục và cây xanh. Đây là khu chung cư được xây dựng từ năm 1968, hiện xếp loại D - mức nguy hiểm cao, buộc phải di dời khẩn cấp.

Cách đó khoảng 700m, cụm Ấn Quang cũng trong tình trạng xuống cấp, với tổng vốn đầu tư khoảng 1.708 tỷ đồng. Sau khi xây mới, khu này dự kiến đáp ứng chỗ ở cho khoảng 3.500 người, bổ sung thêm tiện ích như trường mầm non và không gian sinh hoạt cộng đồng.

Nếu được triển khai, hai dự án sẽ tái thiết hơn 69.000m2 đất nội đô, cung cấp nơi ở mới cho gần 15.000 cư dân. Đây được xem là bước đi cụ thể trong chiến lược chỉnh trang đô thị, cải thiện chất lượng sống tại khu vực trung tâm.

Ở góc độ tổng thể, TPHCM hiện có 467 chung cư cũ cần cải tạo, trong đó phần lớn được xây trước năm 1975. Theo kế hoạch, thành phố dành giai đoạn 5 năm để chuẩn bị cải tạo toàn bộ quỹ nhà này. Đến năm 2035, mục tiêu là hoàn thành việc xây mới hoặc nâng cấp các chung cư xuống cấp nghiêm trọng, đặc biệt là nhóm cấp D.

Để thúc đẩy tiến độ, thành phố đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ như tài trợ 50% chi phí hạ tầng kỹ thuật, tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án, cùng với hỗ trợ một phần chi phí di dời. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp thu hút doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực vốn có biên lợi nhuận và rủi ro cao.

Tác động thị trường - cơ hội và thách thức nguồn cung

Việc đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ được đánh giá sẽ tạo ra tác động kép đối với thị trường bất động sản TPHCM. Trước hết, đây là nguồn bổ sung đáng kể cho quỹ nhà ở nội đô - khu vực vốn đang khan hiếm nguồn cung mới do hạn chế quỹ đất và thủ tục pháp lý kéo dài.

Theo các báo cáo thị trường của các đơn vị như JLL và CBRE, nguồn cung căn hộ tại TPHCM trong những năm gần đây chủ yếu dịch chuyển ra khu vực ven đô, trong khi khu trung tâm gần như không có dự án mới. Việc tái thiết các khu chung cư cũ sẽ giúp “giải bài toán” này, đồng thời tạo ra sản phẩm nhà ở có vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, bài toán lớn nhất vẫn nằm ở khâu triển khai. Thực tế cho thấy nhiều dự án cải tạo chung cư cũ kéo dài hàng chục năm do vướng mắc giải phóng mặt bằng, chưa đạt được sự đồng thuận của cư dân hoặc thiếu cơ chế hấp dẫn nhà đầu tư. Trường hợp Ngô Gia Tự là ví dụ điển hình khi đã di dời một phần từ năm 2005 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất tái thiết.

Theo các chuyên gia, việc cải tạo chung cư cũ không chỉ là câu chuyện xây mới nhà ở mà còn liên quan đến tái cấu trúc không gian đô thị. Các dự án mới với hệ số sử dụng đất cao, tích hợp đa chức năng có thể làm thay đổi diện mạo khu trung tâm, đồng thời kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản khu vực lân cận.

Trong bối cảnh TPHCM đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt ở khu vực trung tâm, việc tăng tốc cải tạo chung cư cũ nếu được triển khai hiệu quả sẽ trở thành “đòn bẩy” quan trọng, vừa cải thiện chất lượng sống đô thị, vừa góp phần cân bằng lại cung - cầu trên thị trường bất động sản.

×