TP.HCM: Thiếu hụt nguồn cung, giá bán chung cư khó hạ nhiệt trong năm 2024

Giá chung cư liên tục leo thang

Thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá thành sản phẩm vẫn "neo" ở mức cao. Trong đó, phân khúc căn hộ/chung cư tại các thành phố lớn như TP.HCM vẫn duy trì đà tăng, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cho thấy, giá bất động sản đã tăng gấp hàng chục lần trong thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã số tăng trưởng hai chữ số.

Thực tế chỉ riêng tại TP.HCM, giá căn hộ/chung cư đã tăng phi mã trong thời gian qua. Thị trường thiếu vắng các dự án giá bình dân, nhà giá rẻ phục vụ người dân. Đồng thời xuất hiện các dự án hạng sang, siêu sang với giá hàng trăm triệu/m².

Đơn cử, trong năm 2023, thị trường TP.HCM đón nhận một số dự án căn hộ nhưng có giá bán đều ở mức trên 40 triệu đồng/m² như dự án Vinhome Grand Park – The Glory Heights của Tập đoàn Vin Group với giá bán từ 40-66 triệu/m²; dự án Avatar Thủ Đức của Tập đoàn Hưng Thịnh với giá bán 60-78 triệu/m² ; dự án Elysian Lò Lu của Gamuda Land với giá bán 55 triệu/m², dự án The Privia của chủ đầu tư Khang Điền với giá bán từ 50-65 triệu/m²...

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, giá bán căn hộ liên tục leo thang xuất phát từ nhiều nguyên nhân như giá đất tăng trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. 

Bên cạnh đó, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí "không tên" phát sinh khi thực hiện thủ đầu đầu tư, xây dựng, phát triển dự án khiến chủ đầu tư khó giảm giá. Ngoài ra, các vướng mắc về thủ tục pháp lý khiến nhiều dự án ngưng trệ quá trình triển khai, từ đó dẫn đến việc khan hiếm nguồn cung.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho hay, dữ liệu nghiên cứu của đơn vị cho thấy số lượng căn hộ bình dân, trung cấp được chào bán liên tục sụt giảm kể từ năm 2019, Cụ thể, tổng số căn hộ bình dân mở bán trong năm 2022 chỉ bằng 10% so với năm 2019.

Làm sao để kéo giảm giá bán chung cư

Lãnh đạo VARS dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8% bởi nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh.

Đáng chú ý, doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này sẽ chiếm ưu thế. Nếu không gặp khó khăn về đồng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Đồng thời, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đấy mặt bằng giá cao hơn nữa.

Tuy nhiên, giá bán cao không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản "thoát khó". Thực tế, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản vẫn đang điêu đứng vì không bán được hàng, không có dòng tiền để vận hành bộ máy.

Trước tình hình trên và nhằm kéo giảm giá nhà, chuyên gia của VARS khuyến cáo doanh nghiệp bất động sản cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư. Bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại. Chủ động cơ cầu nợ và lên phương án dòng tiền. Tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương ăn vay vốn khả thị, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản.

Ngoài ra, doanh nghiệp nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chỉ chấp nhận bản lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thu khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng. Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà.

Trước đó, các chuyên gia của Batdongsan.com. vn cũng đánh giá chung cư phục vụ như cầu ở thực sẽ là phân khúc sớm phục hồi và dẫn dắt thị trường năm 2024. Thực tế, từ giữa năm 2023, loại hình bất động sản này đã chứng kiến sự cải thiện về sức mua, lượng giao dịch, thanh khoản thị trường.