Từ năm 2025, người dân có được tách thửa đất tại các địa phương đang bị cấm không được phép phân lô bán nền hay không?

Bạn đọc Hoàng Hương (Quảng Ninh) hỏi:

Tôi có một mảnh đất rộng 900 m² tại TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Tôi dự định tách thửa đất này thành 9 lô để bán. Xin hỏi, mảnh đất của tôi có đủ điều kiện để phân lô, tách thửa hay không?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Bá Huy– Giám đốc Công ty Luật TNHH Tín Hải cho biết, trong vài năm gần đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh và trở thành “con gà đẻ trứng vàng” trên thị trường bất động sản Việt Nam. Phân khúc đất nền dự án mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, việc phát triển dự án phân lô bán nền đôi khi được đánh giá là không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất, thậm chí khi phát triển ồ ạt còn gây nên tình trạng "dự án ma", thổi giá đất tại không ít địa phương trên cả nước gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể khái niệm phân lô bán nền. Đây là một thuật ngữ được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản, được hiểu là việc tách thửa đất đai để thực hiện chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác.

Tuy nhiên, trên thực tế việc phân lô, bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định.

Các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền

Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định danh sách các thành phố, thị xã không được phân lô bán nền từ ngày 1/8/2024. Cụ thể, đó là: 2 đô thị loại đặc biệt Hà Nội và TPHCM; 22 đô thị loại I, bao gồm: 3 thành phố trực thuộc Trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ;

19 thành phố thuộc tỉnh là: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên;

36 Đô thị loại II, bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang - Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái;

45 Đô thị loại III gồm 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công;

16 thị xã: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường;

Như vậy, theo luật sư, kể từ ngày 01/08/2024, khi siết chặt quy định về việc phân lô bán nền, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với Nhà nước thì mới được thực hiện phân lô bán nền theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Trường hợp của bạn đọc nêu trên đất ở TP.Hạ Long thuộc danh sách 19 thành phố thuộc tỉnh không được phân lô, bán nền từ ngày 1/8/2024.

Người dân có nhu cầu vẫn được tách thửa đất theo quy định hiện hành

Việc siết chặt quy định không cho phân lô, bán nền nêu trên là để các doanh nghiệp phải lập dự án bất động sản, xin phê duyệt quy hoạch từ địa phương, thi công xây dựng hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ thuế với Nhà nước thì mới được thực hiện phân lô bán nền theo quy định. Các quy định trên không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Vì vậy, có thể khẳng định, khi siết chặt quy định về phân lô bán nền tại các loại đô thị đặc biệt, loại I, II, III theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì sẽ không ảnh hưởng tới quyền lợi tách thửa thông thường của người dân mà chỉ siết chặt áp dụng đối với các dự án bất động sản.

Việc tách thửa của cá nhân sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết, cụ thể về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất đối với cá nhân.

Điều 220, Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất phải đáp ứng 7 điều kiện dưới đây:

Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;

Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất;

Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

×