Vì sao bất động sản công nghiệp vẫn luôn "hot" dù nhà đất đóng băng?

Bất động sản công nghiệp thu hút nhà đầu tư

Thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục được ghi nhận là điểm sáng khi có thêm nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận. 

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn. Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất tăng cao. 

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, cả nước đang có 392 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên gần  120.000 ha. Trong đó, 286 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 85.200 ha và 106 khu công nghiệp đang xây dựng cơ bản, với tổng diện tích tự nhiên khoảng 34.700 ha. 

Có khoảng hơn 2,7 triệu công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp này, trong đó khoảng 1,2 triệu công nhân có nhu cầu về nhà ở. Giai đoạn 2021-2030, tự do thương mại toàn cầu và tăng trưởng kinh tế sẽ nâng cao đời sống và thu nhập của người dân.  

Chia sẻ với Dân Việt, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, nghiên cứu & tư vấn (CBRE), cho biết đối với thị trường đất công nghiệp, diện tích hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2023 của các thị trường cấp 1 ở miền Nam là 397 ha. Mức hấp thụ này cao hơn 20% so với nửa đầu năm 2022. 

Hiện giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Nam ở ngưỡng 187 USD/m2. Trong 4 năm qua, trung bình giá thuê tăng và tăng khoảng 13%/năm ở miền Nam. 

Đối với thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung đã tăng mạnh trong ba năm vừa qua. Trong 6 tháng đầu năm 2023, khoảng 900.000 m2 nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đã được hoàn thành tại thị trường cấp 1, trong đó 60% nguồn cung này tới từ phía Bắc. 

 Nguồn cung đã tăng hơn 20% mỗi năm ở miền Bắc và 18- 49% mỗi năm ở miền Nam trong 4 năm qua. Bà Dung nói khi cạnh tranh gia tăng, tốc độ tăng trưởng giá thuê của các phân khúc này ở mức vừa phải, duy trì  2-3%/năm trong 4 năm qua. 

Còn bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cũng đánh giá nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng, bất chấp ảnh hưởng kinh tế khó khăn. 

Cụ thể, các dự án đầu tư mới và tăng vốn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn nước giải khát đa quốc gia ở Long An và tập đoàn sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương, giúp cho tỷ lệ lấp đầy giữ mức ổn định ở 81%.

Trong khi đó, theo số liệu của JLL Vietnam, Bình Dương đang đứng đầu thị trường nhà xưởng xây sẵn hiện đại, khi đóng góp hơn 780.000 m2 sàn. Vị trí thứ 2 và thứ 3 lần lượt là Đồng Nai và Long An, chiếm 26% và 17% trên tổng nguồn cung. 

TP.HCM đứng ở vị trí thứ 4 do quỹ đất còn lại khan hiếm, trong khi đó nhà xưởng xây sẵn hiện đại vẫn chưa được ghi nhận ở Bà Rịa – Vũng Tàu. 

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn nhìn chung ổn định ở mức 4,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,1% so với quý trước. 

Giá thuê bất động sản công nghiệp sẽ tăng chậm lại

 Ông N.V.C (giám đốc một công ty chuyên về bất động sản công nghiệp) cho biết trong 6 tháng đầu năm 2023, chuỗi cung ứng bị gián đoạn, tình trạng thiếu hụt đơn hàng diễn ra hầu hết tại các ngành công nghiệp truyền thống. Tuy nhiên, ngành công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin và truyền thông và các ngành công nghệ cao vẫn ghi nhận sự tham gia và mở rộng của các doanh nghiệp nước ngoài.

Nhu cầu thị trường phía Nam rất đa dạng, khách thuê chủ yếu thuộc các ngành sản xuất ô tô, may mặc và bao bì, nằm trong số những nhóm ngành tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, kho và xưởng xây sẵn ở miền Nam. 

Bà Dương Thùy Dung dự báo giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở mức thấp hơn trước, rơi vào khoảng 4-8%/năm sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh. Trong khi, giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể chỉ tăng nhẹ dưới 4% trong 12 tháng tới, do cạnh tranh cao hơn từ các dự án tương lai. 

Còn JLL lại cho rằng 6 tháng cuối năm 2023, khu vực phía Nam dự kiến sẽ chào đón hơn 440.000 m2 diện tích nhà xưởng xây sẵn từ các dự án của SLP, LOGOS, Emergent Capital Partners và BWID. Đến cuối năm 2023, quy mô thị trường sẽ được mở rộng lên đến 2,2 triệu m2, tăng gần 1,3 lần so với quy mô thị trường hiện tại. 

Trong ngắn hạn, động lực thị trường kho vận sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Trong khi đó, hoạt động xuất khẩu được kỳ vọng sẽ phục hồi tăng trưởng trong nửa cuối năm hoặc đầu năm sau, nhưng với tốc độ chậm. 

Trước những biến động kinh tế toàn cầu, xu hướng điều chỉnh quy mô đã được nhìn thấy ở những nhà sản xuất. Các nhà đầu tư và khách thuê trở nên cẩn trọng hơn trong việc mở rộng kinh doanh và triển khai dự án mới và duy trì tâm thế chờ đợi và theo dõi.