3 lý do vì sao phải thực hiện điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM

Cần thiết ban hành bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM

Liên quan đến bảng giá đất điều chỉnh, ngày 28/8, giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng đã chia sẻ lý do khiến TP.HCM phải xây dựng bảng giá đất điều chỉnh.

Theo đó, có 3 nguyên nhân chính như sau:

Nguyên nhân thứ nhất: Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn thành phố được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND Thành phố bị khống chế bởi khung giá đất được Chính phủ ban hành theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP với mức giá tối đa là 162 triệu đồng/m².

Bảng giá theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố. Do đó, bảng giá đất trên địa bàn thành phố đã ban hành qua 10 năm và chưa được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn.

Thực tế, tại TP.HCM có những tuyến đường (như ở quận 1) đã vượt khung giá rồi nhưng không thể điều chỉnh được. Như vậy, việc giữ bảng giá cũ mà áp dụng thì giá sẽ không phù hợp với điều kiện thực tế. 

Theo Khoản 1, Điều 257 đề nghị các tỉnh, thành rà soát lại cần thiết nếu giá đất chưa phù hợp với giá thực tế tại địa bàn thì phải điều chỉnh. Bảng đất hiện nay theo Luật đất đai 2013 thì giá rất thấp bị giới hạn bởi khung giá đất nên cần điều chỉnh.

Hiện nay theo Luật, giai đoạn từ 1/8/2024 đến 31/12/2025 các tỉnh xem cần thiết phải điều chỉnh. Đến 1/1/2026 là xây dựng bảng giá đất mới. Hiện nay, lộ trình là đang điều chỉnh bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1/8/2024 cho đến 31/12/2025.

Lý do thứ 2: Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn thành phố được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND Thành phố chưa cập nhật giá tái định cư đã phê duyệt. 

Theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp chưa có giá đất trong bảng giá đất thì phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư. Đặt vấn đề tiếp tục sử dụng bảng giá cũ thì không giải quyết được các dự án trên địa bàn thành phố mà đã có quyết định thu hồi đất.

"Như vậy, dù đủ điều kiện tái định cư, chúng ta lại không có giá tái định cư sẽ dẫn đến đình trệ các dự án đầu tư công, các dự án trọng điểm trên địa bàn thành phố. Chúng ta không có giá tái định cư nằm trong bảng giá thì người dân sẽ không biết được giá tái định cư của mình là bao nhiêu và Nhà nước không có xử lý được giá tái định cư cho người dân", ông Thắng cho hay.

Lý do thứ 3: Bảng giá mới không còn hệ số nữa mà bảng giá áp dụng trực tiếp cho 12 trường hợp phải tính nghĩa vụ tài chính. Bảng giá cũ thì gồm bảng giá và hệ số nhân với nhau để xử lý được giá còn quy định của Luật Đất đai năm 2024 thì bảng giá thì không còn hệ số nữa mà chỉ có bảng giá để áp dụng trực tiếp.

Ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, nếu sử dụng tiếp bảng giá cũ mà không có hệ số thì giá càng thấp, không đảm bảo quy định khi thu và tính nghĩa vụ tài chính sẽ dẫn đến câu chuyện sẽ thất thoát tiền của nhà nước.

Lộ trình ban hành bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM

Ngoài ra, Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM cũng phân tích về 4 phương án xây dựng bảng giá đất mà thành phố đã đề ra. Cụ thể:

Phương án 1: Giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02 để áp dụng. Theo lãnh đạo Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM, việc thành phố lấy bảng giá cũ áp dụng thì không được vì bảng giá quá thấp. Lấy ví dụ: đường Nguyễn Duy Trinh (TP.Thủ Đức) hiện nay giá trong bảng giá cũ chỉ có 4,2 triệu đồng/m2 trong khi giá bồi thường đã là 73 triệu đồng/m².

Phương án 2: Điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02 theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND (ngày 21/12/2023).

Tuy nhiên, phương án này cũng có hạn chế là kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn thành phố. 

Ví dụ: đường Nguyễn Duy Trinh khi nhân với hệ số vào thì giá mới có 13,8 triệu đồng/m² trong khi giá bồi thường là 73 triệu đồng/m². Phương án lấy bảng giá nhân với hệ số để sử dụng tạm thời cũng không đảm bảo, không phù hợp với giá hiện nay.

Phương án 3: Đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế; đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02 thì nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND. Tuy nhiên, Sở Tài Nguyên và Môi trường cho biết phương án này cũng có hạn chế sẽ xảy ra trường hợp 2 giá trong một tuyến đường sát nhau.

Phương án 4 là thực hiện điều chỉnh bảng giá đất theo quy định pháp luật. Thực hiện điều chỉnh theo phương pháp đấu thầu, thuê tư vấn thực hiện thu thập toàn bộ giá hiện nay giao dịch thành trên địa bàn thành phố và giá bồi thường đã được phê duyệt trong vòng 24 tháng. Như vậy, toàn bộ dữ liệu đầu tào được tư vấn cân đối, phân tích, tổng hợp rồi thực hiện các phương án so sánh, khấu trừ để ra được bảng giá hiện nay đang lấy ý kiến.

Chia sẻ về tiến độ thực hiện điều chỉnh bảng giá đất, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết hiện nay, TP.HCM đã lấy ý kiến rộng rãi toàn dân bằng cách đưa lên website để lấy ý kiến. Đồng thời, thành phố cũng thực hiện các hội nghị phản biện của Hội đồng Nhân dân, Mặt trận, Ban Dân vận Thành uỷ…

"Thành phố hiện còn 2 bước phải thực hiện là hội đồng thẩm định bảng giá đất. Theo đó, hội đồng thẩm định bảng giá đất là độc lập do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM làm nhưng cơ quan thường trực thẩm định là Sở Tài chính. Thẩm định xong thì chuyển qua công tác kiểm tra do UBND TP.HCM ban hành. Như vậy, còn 2 bước nữa là hoàn tất việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh để phục vụ cho đến thời điểm 31/12/2025", ông Nguyễn Toàn Thắng thông tin.