5 điểm “nghẽn” của cơ chế đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, để đề xuất cơ chế chính sách ưu đãi đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp; theo tinh thần chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ đề ra tại Nghị quyết 41/NQ-CP ngày 9/4/2020, về việc xây dựng cơ chế chính sách để giải quyết căn bản nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đề ra giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, nhất là công nhân.

Theo Bộ Xây dựng, bước đầu đơn vị này đã gợi ý 8 nhóm giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, để lấy ý kiến đóng góp nhằm xây dựng cơ chế chính sách, như sau: Là dự án nhà chung cư cao tầng; căn hộ có có diện tích không quá 70 m2; 

Có giá bán căn hộ không quá 20 triệu đồng m2; Chủ đầu tư dự án được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án (Trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất, thì được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất), được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất; Được vay lãi suất ưu đãi, với mức lãi suất có thể ở mức 7-8%/năm.

Các nhóm giải pháp còn lại gồm: Không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng công trình nhà ở; Được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. 

Trường hợp đã thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, thì được miễn Giấy phép xây dựng; Khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực đô thị phải bố trí tỷ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến khoảng 30% tổng diện tích đất dự án; Và có cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, để sớm triển khai các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Tuy nhiên, theo HoREA, có 5 điểm "nghẽn" rất quan trọng cần được tháo gỡ về cơ chế, chính sách; nếu không sẽ rất khó thu hút đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh: Điểm nghẽn thứ nhất là dựa theo Khoản (1.a) Điều 110 Luật Đất đai quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp, nhưng lại "trừ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại". 

Trên thực tế, phân khúc dự án nhà ở thương mại có rất nhiều cấp độ: Nhà ở thương mại cao cấp, hạng sang, siêu sang; Nhà ở thương mại trung-cao cấp; Nhà ở thương mại trung cấp; và Nhà ở thương mại giá thấp, lẽ ra cần phải có cơ chế chính sách hỗ trợ để khuyến khích phát triển.

Điểm nghẽn thứ hai là theo Điều 16 Luật Đầu tư cũng chưa có cơ chế chính sách ưu đãi đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp và kể cả dự án nhà ở xã hội. Kế đến, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, chưa có chính sách miễn thuế đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp (kể cả chưa có ưu đãi thuế nhiều hơn đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê).

Điểm nghẽn thứ 4 là trong các chương trình tín dụng theo chỉ đạo của Chính phủ, bao gồm chương trình cho vay 5 nhóm, lĩnh vực ưu tiên, chưa có chương trình tín dụng cho nhà ở thương mại giá thấp.

Điểm nghẽn cuối cùng, theo ông Châu, là trong 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có 2 đô thị đặc biệt và 22 đô thị loại 1, nên cần có cơ chế chính sách đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thực tiễn của các nhóm đô thị.

"Chính phủ, Bộ Xây dựng nên nhanh chóng tháo gỡ các điểm 'nghẽn' này để khuyến khích đầu tư, nhằm hình thành một số khu vực đô thị, khu dân cư bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp đô thị, đang chiếm số đông trong xã hội", ông Châu đề nghị.

Đồng thời, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị, bổ sung thêm nhiều giải pháp, để hoàn thiện cơ chế chính sách đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp như: Về giá bán căn hộ (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) với mức giá trần không vượt quá 20 triệu đồng/m2. Riêng đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, có thể mức giá trần trên 20 triệu đồng/m2, nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2.

Về tiền sử dụng đất: Mặc dù tại Khoản (1.a) Điều 110 Luật Đất đai quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với "dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại", nhưng tại Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai, có quy định "Chính phủ quy định chi tiết Điều này". HoREA nhận thấy, đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp, có thể coi là trường hợp đặc biệt và khác với các dự án nhà ở thương mại thông thường khác, được đầu tư kinh doanh thuần túy vì mục tiêu lợi nhuận.

"Do vậy, Hiệp hội thống nhất với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc Chính phủ có thể quy định giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án (Trường hợp chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất, thì được hoàn trả 50% tiền sử dụng đất); Được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất. 

Riêng đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chỉ để cho thuê, Hiệp hội đề nghị được tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án nhà ở thương mại cho thuê giá thấp", ông Châu kiến nghị.

Về ưu đãi thuế: Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho thực hiện thí điểm chính sách ưu đãi thuế, đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp được giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Riêng với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê (100% căn hộ dùng để cho thuê) được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, để thống nhất với Khoản (1.b) Điều 58 Luật Nhà ở và Khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Về ưu đãi đầu tư, HoREA đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét sửa đổi, hoàn thiện Khoản (5.c) Điều 16 Dự thảo Luật Đầu tư, theo hướng thực hiện "ưu đãi đầu tư" đối với "dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp", như sau: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp theo quy định của Chính phủ...