Bất động sản nghỉ dưỡng lao dốc, loạt dự án ven biển rơi vào tình trạng hoang hoá

Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng lao dốc trong năm 2023

Thời gian qua, bất động sản nghỉ dưỡng là một trong những phân khúc ảnh hưởng nặng nề nhất bởi các vướng mắc về pháp lý, khó khăn dòng vốn. Hệ luỵ, hàng loạt dự án nghỉ dưỡng trải dài từ khu vực các tỉnh ven biển rơi vào tình trạng nằm đắp chiếu, hoang hoá.

Vấn đề pháp lý dự án cũng khiến niềm tin của nhà đầu tư mới sụt giảm nghiêm trọng. Các khách hàng trót đã xuống tiền mua dự án nghỉ dưỡng thì "ngán ngẩm" than trời khi không thể ra hàng được.

Theo DKRA Group, trong năm 2023, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2022. Cụ thể, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 2.542 căn nguồn cung sơ cấp đến từ 67 dự án trong năm 2023, giảm 58% so với năm trước.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt 21% (tương đương 526 căn), chỉ bằng 13% so với năm 2022. Hầu hết nguồn cung đến từ khu vực miền Trung khi chiếm 36% tổng nguồn cung và 86% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng từ 6 – 155,7 tỷ đồng/căn. Mặc dù, nhiều chính sách bán hàng được áp dụng như cam kết/chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, ưu đãi thanh toán nhanh,… nhằm gia tăng thanh khoản nhưng không hiệu quả như kỳ vọng.

Trong khi đó, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong năm 2023 đến từ 34 dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 3.271 căn, giảm 62% so với năm 2022. Sức cầu thị trường giảm mạnh với lượng tiêu thụ đạt khoảng 366 căn, tương đương 6% so với năm ngoái. Giao dịch đa phần tập trung tại những dự án có pháp lý hoàn thiện, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn và có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, phân khúc condotel trong năm 2023 ghi nhận 5.937 căn được mở bán đến từ 45 dự án (trong đó có 4 dự án mới). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 20% (1.164 căn). Thanh khoản thị trường ở mức thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án có pháp lý hoàn thiện, được phát triển bởi các chủ đầu tư có tài chính mạnh và có giá trị sản phẩm dưới 3 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với năm trước và vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao.

Trong khi đó, số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm 2023, cả nước đón nhận khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mới, giảm hơn 80% so với năm 2022.

Toàn thị trường ghi nhận 726 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công trong năm 2023. Lượng giao dịch chưa phục hồi như kỳ vọng do một số dự án được nhiều nhà đầu tư quan tâm đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng. Trong khi hàng tồn kho chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư mua trước đó.

Bất động sản nghỉ dưỡng khó phục hồi nhanh chóng

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết trong bức tranh ảm đạm thì thị trường nghỉ dưỡng bất ngờ đón nhận điểm sáng "le lói" từ cuối năm 2023. Theo đó, tín hiệu phục hồi tích cực từ thị trường bất động sản và du lịch thúc đẩy chủ đầu tư phải đẩy nhanh tiến độ, "bơm" nguồn cung vào thị trường. 

Cụ thể, trong quý 4/2023, dự án condotel tại Phú Quốc có mức giá khoảng 55 triệu đồng/m², ghi nhận 200 giao dịch trên tổng số 400 căn hộ mở bán trong vòng hơn 1 tháng với khách hàng đa số là nhà đầu tư. So với các năm trước, lượng giao dịch này là không nhiều nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản, đặc biệt là khu vực Phú Quốc khó khăn, việc đạt tỷ lệ hấp thụ trên 50% được xem là tín hiệu khả quan.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng  hoạt động kinh doanh khách sạn vẫn còn gặp nhiều thách thức, làm ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phục hồi lực cầu ở một số địa phương. Nhiều giải pháp nhằm giữ chân, thu hút khách du lịch đã được áp dụng. Tuy nhiên, các biện pháp kích cầu này vẫn cần thời gian "ngấm" cùng sự phối hợp của chính quyền địa phương, các ngành nghề đã phần nào thúc đẩy lực cầu.

Chia sẻ quan điểm về bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới, ông Phạm Lâm – CEO DKRA Group dự báo với bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2024 vẫn chưa thể có nhiều tín hiệu khả quan. Sức cầu chung thị trường tiếp tục đà giảm, kéo dài đến hết năm.

Theo đó, nguồn cung mới sẽ tiếp tục sụt giảm, condotel dự báo giảm so với năm 2023, dao động khoảng 800 - 1.000 căn. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo sẽ tương đương năm 2023, lần lượt dao động ở mức 250 - 300 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 200 - 300 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. 

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong năm tới. Để tồn tại, các doanh nghiệp, chủ đầu tư phải tung các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2024.