Bất động sản TP.HCM tiếp tục giai đoạn thanh lọc thị trường

Thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó

Thời gian qua, thị trường bất động sản TP.HCM đang lâm vào tình cảnh khó khăn khi dòng vốn tín dụng bị thắt chặt, pháp lý dự án liên tục vướng mắc khiến nguồn cung, thanh khoản sụt giảm kỉ lục. Đặc biệt, trong bối cảnh có nhiều biến động về tài chính, tín dụng, người mua lại càng thận trọng trong việc "xuống tiền" vào bất động sản.

Thời điểm này những năm trước, tại TP.HCM, các giao dịch tăng trưởng sôi động, từ chung cư cho tới đất nền. Tuy nhiên, năm nay khi kinh tế có nhiều biến động, người mua càng thận trọng khi lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền cũng như khả năng thanh khoản.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về thị trường bất động sản TP.HCM các tháng cuối năm cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đó, phân khúc nhà ở tại TP.HCM ghi nhận sự mất cân đối giữa nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường và tốc độ tăng trưởng chậm lại. Sự sụt giảm này đến từ một vài nguyên nhân. Đơn cử như nguồn cung mới cho thị trường rất nhỏ giọt, giảm 82% so với cùng kỳ năm trước, khoảng 2.500 căn hộ. Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20% so với mức độ thông thường trước đây là 60 - 70%.

Tỷ lệ hấp thụ cao của những năm trước được thúc đẩy bởi nguồn cung ở phân khúc nhà ở hạng C với giá cả phải chăng. Tuy nhiên, đến nay xu hướng này đã thay đổi với 80% nguồn cung đến từ phân khúc hạng A và B, chỉ có 20% là căn hộ hạng C phù hợp với nhu cầu chính của thị trường.

Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết mua lại...

Từ nhận định về diễn biến của thị trường địa ốc hiện tại, nhiều chuyên gia nhấn mạnh, bất động sản sẽ gặp nhiều thách thức và khó khăn. Nhưng có một yếu tố quan trọng có thể thấy là sẽ không có diễn biến "bong bóng" như trước đây. Khó khăn này được xem như là cơ hội để thị trường bất động sản định hình giá trị thực, thanh lọc thị trường giúp nhiều người dân có thể chạm tay vào giấc mơ sở hữu bất động sản cũng như trở thành kênh đầu tư tiềm năng hơn cả.

Ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá thời gian qua có nhiều thay đổi gây tác động lên thị trường bất động sản như thị trường chứng khoán với các chỉ số giảm khoảng 30% giá trị. Cùng với đó là những cuộc điều tra nhằm thanh lọc và tăng tính minh bạch của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Rõ ràng điều này sẽ gây ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung cũng như cấu trúc nợ của các chủ đầu tư.

Kỳ vọng vào những điều chỉnh thị trường bất động sản

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại các sàn giao dịch bất động sản hiện nay, những nhà đầu tư lướt sóng đều vắng bóng. Người dân có nhu cầu thật sự sẽ quyết định mức giá "thật" của các sản phẩm bất động sản. Khi ấy, tình trạng "bong bóng", "thổi giá" sẽ không tồn tại, mức giá trở nên tích cực hơn và sẽ được điều tiết về giá trị, nhu cầu của người mua, từng bước cân bằng thị trường. Đây cũng là mặt tích cực của việc thanh lọc thị trường bất động sản.

Chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung cần phải trải qua quá trình thanh lọc thị trường bất động sản, cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư. Do đó, ông cho rằng đây là cách mọi thứ nên được diễn ra.

"Điều chúng ta cần kỳ vọng là quá trình điều chỉnh sẽ giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển mạnh mẽ hơn. Nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn", Ông Troy Griffiths cho hay.

Tuy nhiên, hệ quả này chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì nó sẽ minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ ít vấn đề hơn. Ngoài ra, có một vấn đề lớn đối với các chủ đầu tư không có kế hoạch phát triển dài hạn hay dự án trong tương lai đó là khi không thể phát triển dự án mới, các chủ đầu tư sẽ gặp vấn đề về dòng tiền kinh doanh.

Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định đối với các nhà đầu tư cá nhân, giai đoạn 6 tháng đầu năm 2023 sẽ là thời gian quan trọng để họ quan sát trước khi đưa ra quyết định. Trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu đang dịu lại, chúng tôi cho rằng các nhà đầu tư không nên vội vã rút khỏi thị trường. Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt trong việc giữ giá đồng VND ổn định so với các loại tiền tệ khác,...

Trong khi đó, nhận xét về diễn biến của thị trường TP.HCM năm 2023, các chuyên gia nhấn mạnh, bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn, thách thức trong thời gian tới. Ở góc nhìn tích cực, nhiều người cho rằng đây là thời điểm phù hợp để mua được những bất động sản tốt. "Những nhà đầu tư kinh nghiệm sẽ chọn thời điểm nguội để xuống tiền, thay vì lao vào mua trong khi giá đất nóng sốt, bởi họ có được mức giá tốt nhất", ông Trần Thành - một nhà đầu tư có kinh nghiệm tại TP.HCM nhận xét.