Biệt thự, nhà phố TP.HCM: Dòng tiền dịch chuyển về vùng ven, đại đô thị lên ngôi

Nguồn cung biệt thự, nhà phố dịch chuyển về vùng ven

Thị trường biệt thự, nhà phố TP.HCM đang chứng kiến một sự dịch chuyển rõ rệt cả về nguồn cung lẫn dòng tiền đầu tư. Nếu trước đây khu trung tâm và TP.Thủ Đức (cũ) là điểm đến chính, thì hiện nay các khu vực như Bình Chánh (cũ), Nhà Bè (cũ), quận 12 (cũ) và vùng giáp ranh đang nổi lên như “tâm điểm mới”.

Theo báo cáo bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận 2 tháng đầu năm của DKRA, phân khúc biệt thự, nhà phố ghi nhận khoảng 96 dự án với hơn 10.700 căn trên thị trường sơ cấp, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 32%. Con số này cho thấy thanh khoản chưa bùng nổ nhưng vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc. Đáng chú ý, nguồn cung mới tăng mạnh trong năm 2025, lên khoảng 4.100 căn, kéo tổng nguồn cung lên gần 4.800 căn, tăng gần 400% so với cùng kỳ.

Điểm đáng chú ý không nằm ở số lượng mà ở vị trí nguồn cung. Khoảng 90% sản phẩm mới tập trung tại khu vực ngoài trung tâm. Đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy vai trò của các đại đô thị đang dần thay thế các dự án nhỏ lẻ trong nội đô.

Ghi nhận thực tế của PV Dân Việt, tại khu Nam TP.HCM, một số dự án nhà phố, biệt thự ở Nhà Bè (cũ) hiện có giá dao động từ 120 - 180 triệu/m2 đất. Các dự án tại Bình Chánh (cũ) có mức giá thấp hơn, phổ biến từ 80 - 130 triệu/m2, thu hút nhóm khách hàng đầu tư trung hạn và người mua ở thực. Trong khi đó, khu Đông, đặc biệt là TP.Thủ Đức (cũ), vẫn giữ vị thế dẫn dắt về giá, với nhiều sản phẩm biệt thự dao động từ 200 - 400 triệu/m2 tại các vị trí gần trục giao thông lớn.

Sự chênh lệch này phản ánh một thực tế quan trọng, giá trị bất động sản không còn phụ thuộc tuyệt đối vào vị trí trung tâm mà ngày càng gắn chặt với hạ tầng và quy hoạch. Những khu vực có kết nối tốt với các tuyến giao thông như vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây hay trục Nguyễn Hữu Thọ đang trở thành điểm đến của dòng tiền.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá xu hướng dịch chuyển ra vùng ven là tất yếu khi quỹ đất trung tâm cạn kiệt. Tuy nhiên, thị trường sẽ phân hóa mạnh. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai tốt và tích hợp tiện ích đồng bộ sẽ thu hút dòng tiền. Ngược lại, các dự án xa trung tâm nhưng thiếu kết nối hoặc chậm phát triển sẽ gặp khó về thanh khoản.

Ở góc độ nhà đầu tư, xu hướng này cũng đang được là yếu tố được nhiều người quan tâm. Anh Trần Minh Tuấn (một nhà đầu tư tại TP.HCM), cho biết trước đây anh ưu tiên các sản phẩm tại khu trung tâm do tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, trong hai năm gần đây, nhà đầu tư này đã chuyển hướng sang các đại đô thị vùng ven. Theo anh Tuấn, mức giá tại đây vẫn còn dư địa tăng trưởng, đặc biệt khi hạ tầng hoàn thiện và dân cư bắt đầu hình thành nên tiềm năng tăng giá sẽ tốt.

Đại đô thị sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường nhà phố, biệt thự

Theo các chuyên gia, thị trường cũng cho thấy giá bán trung bình của phân khúc biệt thự, nhà phố hiện vào khoảng 233 triệu/m2. Mức giá này có xu hướng giảm nhẹ so với năm trước do nguồn cung mới tập trung nhiều ở khu vực ven có giá thấp hơn. Tuy nhiên, tại những dự án đã hình thành cộng đồng cư dân hoặc có vị trí chiến lược, giá vẫn duy trì ở mức cao và ít biến động.

Một điểm đáng lưu ý là sự tăng trưởng hiện nay chưa hoàn toàn đồng đều. Dù lượng giao dịch đạt khoảng 2.000 căn trong năm 2025, nhưng sức cầu vẫn tập trung chủ yếu ở các dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản. Điều này cho thấy người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên giá trị sử dụng thực và tiềm năng dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn.

Trong dài hạn, xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục. Từ nay đến năm 2028, thị trường có thể bổ sung thêm khoảng 15.500 căn từ hơn 20 dự án, với phần lớn nguồn cung nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Điều này đồng nghĩa với việc các đại đô thị sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, sự dịch chuyển của dòng tiền cũng đặt ra không ít thách thức. Khi nguồn cung tăng nhanh ở vùng ven, áp lực về hạ tầng, tiện ích và khả năng lấp đầy sẽ trở thành yếu tố quyết định. Nếu không có sự đồng bộ, rủi ro về thanh khoản và giá trị khai thác thực tế hoàn toàn có thể xảy ra.

Ở góc nhìn rộng hơn, sự “lên ngôi” của đại đô thị không chỉ là câu chuyện bất động sản mà còn phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua. Khi nhu cầu không chỉ dừng ở chỗ ở mà mở rộng sang trải nghiệm sống, môi trường và tiện ích, các khu đô thị tích hợp đang trở thành lựa chọn ưu tiên. Và chính điều này đang tái định hình lại bản đồ bất động sản TP.HCM trong giai đoạn mới.

×