Nhà đầu tư mới chạy theo 'sốt đất', chưa thấy mộng giàu chỉ thấy tiền 'chôn' trong đất

Vỡ mộng làm giàu từ đất

Cơn sốt khiến giá đất tăng phi mã tại nhiều địa phương đầu năm 2021 đã thúc đẩy sự ra đời của không ít những F0 - nhà đầu tư mới cho thị trường. Những F0 này có khả năng săn tìm và đầu tư nhiều hơn nhưng chính họ cũng nhận trái đắng từ đầu tư cao hơn những người có kinh nghiệm.

Anh Lê Hùng Linh (ở Cầu Giấy, Hà Nội) trở thành F0 của thị trường bất động sản khi rót hết số tiền tiết kiệm bao năm vào cuộc chơi mua đất làm giàu. Theo lời kể, đầu năm 2021, giá đất tăng cao, bạn bè tranh nhau đi xem đất, anh cũng theo lời môi giới anh tìm về Hiệp Hòa (Bắc Giang), bỏ ra gần 1,2 tỷ đồng mua lô đất 100m2.

Theo môi giới tư vấn thì khu vực này liên tục sốt đất trong 2 năm nay, giá đất tăng từng năm, chưa ai đầu tư mà thua lỗ. Riêng dự án mà họ đang bán, 1 tháng giá đã từ mức 1,2 tỷ đồng/nền tăng lên 1,5 tỷ đồng, chủ đầu tư ra hàng đợt nào là hết đợt đó.

Vì anh Linh là được người quen giới thiệu, còn bên ngoài thì phải chênh ít nhất 100 triệu đồng/nền. Nhìn tin nhắn chốt lô đất liên tục từ các group bán hàng môi giới cho xem, anh Linh cũng hưng phấn, thẳng tay xuống tiền với hi vọng tầm tháng 6 ra hàng sẽ lời được vài trăm triệu.

Anh Linh chia sẻ: "Thực tình khi tới tận nơi xem đất, tôi thấy rất đông người mua. Giá thị trường là 15 triệu đồng/m2, nhưng tôi có thể mua với giá 12,5 triệu đồng/m2 vì đây là suất nội bộ. Nghĩ rẻ hơn được nhiều như vậy, tôi cũng ham. Thời điểm đó vừa qua đợt dịch đầu năm, tình hình kiểm soát dịch ổn định, đất lại đang sốt nên tôi chắc chắn việc đầu tư này sẽ thuận lợi".

Sau 1 tháng mua đất, môi giới đã tìm được cho anh một khách hàng có nhu cầu mua lại lô đất này với giá 1,5 tỷ đồng. Dù đã lời được vài chục triệu chỉ sau có 1 tháng nhưng do bản thân ôm mộng cao hơn nên anh không bán.

Tuy nhiên, sau khi các cơn sốt đất nguội dần, anh Linh lại không tìm được người mua để bán chênh. Cho đến cuối tháng 4 - đầu tháng 5, dịch bệnh bùng phát tại Bắc Giang, thị trường này hoàn toàn đóng băng. Môi giới còn tư vấn cho anh tiếp tục đợi cuối năm, dịch hết, đất chắc chắn tăng.

Nhưng hết Bắc Giang rồi các địa phương khác thực hiện lệnh giãn cách, thị trường bất động sản vẫn im lìm. Liên hệ môi giới, họ cho biết chỉ có hạ giá sâu mới đẩy được hàng đi, nếu không sẽ phải đợi.

Cũng như những nhà đầu tư "lướt sóng" khác, sau khi biết thông tin quy hoạch hai bên sông Hồng, nơi đây đang "sốt", anh Trần Mạnh Quân (Từ Liêm, Hà Nội) dù đã do dự một thời gian nhưng cuối cùng cũng đánh ô tô tới khu vực Xuân Canh (Đông Anh, Hà Nội) để mua đất.

Ông chia sẻ: "Sau khi dạo quanh một vòng thăm dò giá, tôi được môi giới chia sẻ, đất Xuân Canh mà có tiền mua để đấy cũng tốt, mà để kinh doanh thì quá tuyệt vời. Lúc đầu giá đất khoảng 10 triệu đồng/m2, chỉ sau vài ngày đã lên tới 40 đến 50 triệu đồng/m2. Vài năm nữa thành khu du lịch ở bờ sông giá sẽ còn lên nữa.

Cuối cùng tôi cũng chốt được hai mảnh 50m2 cách trục đường chính 200m với giá 35 triệu đồng/m2, vì số vốn mang theo lúc đó không đủ nên tôi chỉ đặt cọc và quay về vay thêm ngân hàng một ít để mua".

Nhưng không ngờ được rằng, sau khi giá đất hạ nhiệt cùng với dịch kéo dài, anh Quân liên tục rao bán mong lấy lại được vốn ban đầu. Nhưng thời điểm dịch kéo dài đến 3 - 4 tháng, giãn cách nhiều tuần, anh Quân không tìm được người xem đất. Nếu ôm đất chờ hết dịch thì số tiền vốn sẽ chết ở đó và anh Quân còn phải ôm thêm cục lãi ngân hàng.

Mua đất tăng giá gấp 4 - 5 lần là dễ chết vốn nhất

Trong cơn sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư thắng đậm là bởi họ nhạy bén tình hình, biết lúc nào để rút hàng ra; còn đa số nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư tay ngang hoặc nhà đầu tư F0 mới vào thị trường luôn chạy theo quy hoạch và có tâm lý chờ để lãi thêm, vì đất còn sốt. Thế nhưng, không phải ai chờ thêm cũng thắng, đất quay đầu giảm giá sẽ khiến những nhà đầu tư F0 trở tay không kịp.

Bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam JLL cho rằng đầu cơ hay đầu tư kiếm lợi nhuận thông qua lướt sóng có thể mang lại lợi nhuận cao thực sự cho nhà nhà đầu tư, nhưng đó là số ít may mắn. Nhiều nhà đầu tư có thể ôm hàng rồi đẩy hàng đi nhanh, sẽ không ít người phải chôn vốn nếu mua những mảnh đất tăng giá trị gấp 4 - 5 lần.

Theo bà Trang, nhà đầu tư phải cẩn trọng nếu đầu tư vào những mảnh đất tăng là 50%, 100% thậm chí hơn, vì cuộc đua biến động giá đó có khả năng sinh lời không dễ dàng, nhất là với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, không nắm được trọng điểm của thị trường.

Ông Phan Việt Hoàng, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa chia sẻ: "Trong thời điểm xảy ra cơn sốt, giá đất sẽ bị đẩy lên cao gấp hàng chục lần giá trị thật nhưng hoạt động mua bán vẫn diễn ra rầm rộ, thậm chí giành nhau mua, các sàn giao dịch ngay lập tức mọc lên như nấm. Cuối cùng để lại những hệ quả nặng nề trước mắt cho người dân địa phương là mất nguồn thu nhập chính từ đất sản xuất nông nghiệp, sản xuất kinh doanh".

Đối với nhà đầu tư, ông Hoàng cho rằng, họ sẽ phải chịu gánh nặng tài chính lớn vì ôm hàng không thoát ra kịp thời. Gián tiếp gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng….

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng chia sẻ, đã có những thời điểm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy kinh tế thông qua các khoản vay ngắn hạn, dài hạn để thực hiện một lượng lớn các giao dịch ngắn hạn và đầu tư lướt sóng. Thị trường do đó trở nên rất sôi động, nhưng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có thể mất khả năng trả nợ khi thị trường hạ nhiệt.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng, những khoản đầu tư được hứa hẹn gia tăng giá trị nhanh chóng và thu lợi dễ dàng, thì trong rất nhiều trường hợp, đây không phải sự thật. Theo đó, nhà đầu tư F0 cần nắm được tiến trình đầu tư và chiến lược thoái vốn, liệu bản thân họ có khả năng chi trả cho các khoản vay hay có lượng vốn sở hữu đủ lớn để tiếp tục đầu tư không? Mong rằng các nhà đầu tư luôn giữ được cái đầu tỉnh táo, có chiến lược đầu tư rõ ràng, thay vì đầu tư theo lối đánh cược.