Chung cư Hà Nội: Nguồn cung, giá rao bán đều tăng khiến thanh khoản "hẹo"

Cung tăng, giá rao bán chung cư không giảm: Nghịch lý bóp nghẹt thanh khoản?

Thị trường bất động sản Hà Nội nửa đầu 2025 chứng kiến làn sóng mở bán dồn dập. Theo ông Kiệt Võ, Giám đốc bất động sản nhà ở, CBRE Việt Nam, quý 2/2025 có gần 6.850 căn hộ chung cư mở bán mới, gấp đôi quý 1. Tính 6 tháng, nguồn cung đạt hơn 10.760 căn, cao thứ hai trong 5 năm, chỉ sau nửa đầu 2024.

Đáng chú ý, bất chấp nguồn cung tăng mạnh, giá rao bán sơ cấp không giảm mà tiếp tục leo thang.

CBRE ghi nhận giá rao bán trung bình quý 2 đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý 1 và 33% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, Savills thậm chí báo cáo giá rao bán trung bình tới 91 triệu đồng/m2, tăng hơn 40% theo năm, với 67% nguồn cung thuộc phân khúc trên 4 tỷ đồng/căn.

Nghịch lý là nguồn cung tăng nhưng giá rao bán không giảm, ảnh hưởng đến lượng giao dịch sơ cấp trong quý 2: Đạt khoảng 5.180 căn, đưa tổng giao dịch cả nửa năm lên 9.130 căn; giảm 27% so với cùng kỳ năm 2024 - thời điểm thị trường ghi nhận đợt hồi phục ngắn nhờ tín hiệu nới lỏng tín dụng.

Tỷ lệ hấp thụ cũng thấp, ở mức chưa đến 35% tổng nguồn cung mở bán. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ ở mức 60%, trong khi năm trước đó con số thường dao động từ 70 - 90%.

Điều đáng chú ý là trong khi thanh khoản giảm thì mặt bằng giá không hề giảm theo. Một số phân khúc thậm chí tiếp tục neo cao.

Đà tăng giá chủ yếu từ việc chủ đầu tư chào bán hàng tồn với giá điều chỉnh cao hơn. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết thị trường thiếu dự án mới được cấp phép; đa số mở bán là dự án cũ của các chủ đầu tư lớn.

Giá tăng nhưng không phản ánh đúng khả năng hấp thụ. Điều này cho thấy có yếu tố phi thị trường, ví dụ như hiện tượng đầu cơ, giữ hàng hoặc thao túng nguồn cung khiến giá không chịu điều chỉnh theo thanh khoản.

Giá cao càng lúc càng cao, vị trí ngày càng xa trung tâm

Theo ghi nhận, xu hướng các dự án mở bán sau có mức giá cao hơn hẳn so với trước đó, song đa phần nằm ở vùng ngoại ô, cách xa trung tâm thành phố.

Những khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hay Thanh Trì đang trở thành điểm nóng phát triển. Giá chào bán ở các khu này dao động quanh mức 70 - 80 triệu đồng/m2, có nhiều dự án còn lên tới hơn 100 triệu đồng/m2.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định quỹ đất trung tâm khan hiếm, chi phí giải phóng mặt bằng và xây dựng tăng khiến chủ đầu tư đẩy mạnh phân khúc cao cấp, làm căn hộ trung cấp, bình dân gần như biến mất.

Trên thị trường thứ cấp, nhiều căn hộ rao bán hàng tháng không có giao dịch do giá cao. Một môi giới tại Hoàng Mai kể căn hộ 2 phòng ngủ rao 3,8 tỷ đồng suốt 4 tháng không bán được, dù khuyên giảm xuống 3,4 tỷ đồng, chủ vẫn sợ “bán hớ”.

Tháng 6, chị Hoàng Lan (Hoàng Mai) rao bán căn hộ 2 phòng ngủ giá 3,5 tỷ đồng (75 triệu đồng/m2), sát giá rao trên thị trường. Dù nhà mới, nội thất nguyên vẹn, sau 3 tuần chỉ vài người hỏi rồi im lặng. Chị lo nếu giảm giá sẽ mất nhiều, vì mua vào gần 2,5 tỷ đồng, trong khi giá đất, vật liệu tăng, lãi suất hạ.

Tình cảnh của chị Lan không phải hiếm. Trên nhiều hội nhóm mua bán căn hộ cũ ở Hà Nội, các bài đăng rao bán chung cư thời gian gần đây nhận được rất ít tương tác so với thời điểm quý 4/2024, giai đoạn thị trường sôi động nhờ kỳ vọng lãi suất giảm và chính sách “bơm vốn” từ Chính phủ. Một số chủ căn hộ đã âm thầm hạ giá vài chục triệu, song đa phần vẫn giữ tâm lý chờ “người phù hợp”.

Ai đang “neo giá” chung cư Hà Nội?

Theo một chuyên gia, thanh khoản giảm nhưng giá không giảm là nghịch lý hiếm gặp. Nguyên nhân có thể do nhóm lợi ích giữ giá cao để bảo toàn tài sản, chờ chu kỳ tăng giá tiếp theo.

Ngoài ra, chính tâm lý của chính chủ căn hộ cũng góp phần “kéo lùi” thanh khoản. Họ không muốn bán rẻ vì sợ hớ. Từ đó, góp phần giữ giá ở mức không hợp lý với mặt bằng thu nhập.

“Thị trường xuất hiện thế giằng co: Người bán không muốn giảm, người mua không muốn mua. Nếu kéo dài sẽ khiến thị trường tắc nghẽn dòng chảy vốn và ảnh hưởng tiêu cực tới các phân khúc khác”, TS. Đính chia sẻ.

Tâm lý của chính chủ nhà cũng góp phần kéo dài tình trạng này. Nhiều người không muốn bán rẻ vì sợ “lỗ trên giấy”, khiến giá neo cao, không tương xứng thu nhập.

Một số chuyên gia khác cũng cho rằng, chung cư Hà Nội đang ở tình trạng: Cung và giá tăng cùng lúc, nhưng thanh khoản giảm. Nguyên nhân gồm tâm lý e ngại mắc kẹt vốn, cơ cấu nguồn cung lệch về cao cấp, nhu cầu thực không được đáp ứng.

Nếu kéo dài, thị trường có nguy cơ “thanh khoản thiếu bền vững”, nhiều cung nhưng cầu yếu, giá cao nhưng không quay vòng vốn. Điều này sẽ ảnh hưởng cả nhà đầu tư lẫn người mua ở, đặt ra yêu cầu phải có sự điều chỉnh chính sách và chủ đầu tư đưa giá hợp lý hơn để khơi thông giao dịch.

×