Đã đến lúc “xuống tiền” vào thị trường bất động sản Mê Linh?

Hạ tầng mở lối, 'đại gia' địa ốc đổ bộ bất động sản Mê Linh

Cách trung tâm Hà Nội khoảng 20 km về phía Bắc, Mê Linh từng là điểm nóng bất động sản giai đoạn 2008 - 2010, trước khi rơi vào "ngủ đông" kéo dài vì hạ tầng thiếu kết nối và hàng loạt dự án bị treo. Tuy nhiên, từ năm 2022 trở lại đây, đặc biệt sau khi dự án đường Vành đai 4 chính thức khởi công và thông tin về cầu Hồng Hà được đẩy nhanh tiến độ, vùng đất này đang dần trở lại trên “bản đồ đầu tư” của giới địa ốc.

Đáng chú ý, mới đây nhất, Tập đoàn Sun Group đã đề xuất nghiên cứu quy hoạch và đầu tư một tổ hợp đô thị quy mô lớn tại Mê Linh, kết hợp giữa chức năng ở, thương mại, du lịch và sinh thái. Ngoài những thông tin xoay quanh dự án thì chỉ riêng việc Sun Group “đặt chân” vào đây đã ngay lập tức thổi làn gió mới vào thị trường địa ốc Mê Linh vốn đang manh nha hồi phục.

Anh Nguyễn Văn Hoàng, một nhà đầu tư cá nhân sống tại Cầu Giấy, cho biết: “Tôi bắt đầu để ý đến Mê Linh từ cuối năm ngoái khi giá đất tại đây vẫn đang đi ngang. Khi có tin Sun Group khảo sát lập quy hoạch dự án tại xã Thanh Lâm, Đại Thịnh, tôi quyết định khảo sát thực tế và nhận thấy nhiều điểm tương đồng với Đông Anh cách đây 3 - 5 năm.”

Ghi nhận của phóng viên cho thấy, tại các khu đất đấu giá ở xã Tiền Phong, giá đất đang được rao bán phổ biến từ 30 - 45 triệu đồng/m2, một số lô đẹp gần đường trục có giá hơn 50 triệu đồng/m2. Thậm chí có nhiều nơi được cho là gần các dự án đang được rao bán giá cao hơn.

Tuy nhiên, thị trường chưa xuất hiện hiện tượng tăng giá đột biến hay "lướt sóng" như giai đoạn 2020 - 2021. Đa phần nhà đầu tư vẫn đang thăm dò, lựa chọn kỹ sản phẩm có pháp lý rõ ràng và gần hạ tầng chính.

Thị trường ấm dần, môi giới lợi dụng đà "tạo sóng"

Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản Mê Linh có dấu hiệu “ấm lên” rõ rệt. Ghi nhận từ các hội nhóm bất động sản và sàn môi giới cho thấy, lượng tin rao mua - bán đất nền các xã trong khu vực này tăng mạnh so với năm ngoái. Số lượng khách từ Hà Nội và các tỉnh lân cận về xem đất cũng nhộn nhịp hơn.

Tuy nhiên, thanh khoản vẫn còn thận trọng. Anh Trần Văn Thịnh, môi giới bất động sản cho biết: "So với năm ngoái, lượng khách về xem đất tăng khoảng 30 - 40%. Họ quan tâm nhiều đến đất gần Vành đai 4, gần dự án hoặc đất đấu giá. Tuy nhiên, số người xuống tiền thực sự chưa nhiều, chủ yếu vẫn trong tâm thế nghe ngóng."

Một trong những lý do khiến khách dè chừng, theo anh Thịnh, là do thị trường vừa trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, nhiều người vẫn còn “dư âm” từ thời điểm giá đất bị đẩy cao rồi lao dốc năm 2022 - 2023.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá: "Thị trường Mê Linh vẫn đang trong giai đoạn tích lũy, chưa vào chu kỳ tăng nóng. Hạ tầng là yếu tố dẫn dắt rõ rệt nhất. Khi các dự án như cầu Hồng Hà, Vành đai 4 có tiến độ cụ thể hơn, tâm lý nhà đầu tư sẽ ổn định và thanh khoản sẽ cải thiện."

Nên đầu tư thời điểm này không? Chọn loại hình nào?

Trước dòng thông tin tích cực về hạ tầng và các ông lớn đổ bộ, nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi: có nên “xuống tiền” Mê Linh ngay lúc này? Và nếu có, nên chọn loại tài sản nào để tối ưu cơ hội?

Một trong những vấn đề lớn với Mê Linh là việc kỳ vọng tăng giá vẫn đang vượt xa hiện thực hạ tầng. Thực tế triển khai các dự án giao thông vẫn còn ở giai đoạn giải phóng mặt bằng hoặc chưa khởi công. Trong khi đó, một bộ phận môi giới đã bắt đầu thổi giá, đẩy tin đồn về các dự án lớn, tạo tâm lý FOMO cho nhà đầu tư cá nhân.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ cảnh báo: “Hiện tượng ‘nóng theo quy hoạch’ đã lặp lại ở nhiều nơi như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức... Nhưng nếu nhà đầu tư không phân biệt được giữa quy hoạch đã được phê duyệt và chỉ là đề xuất nghiên cứu, sẽ rất dễ mua phải đất bị thổi giá hoặc vướng pháp lý.”

Ông Toản cũng nhấn mạnh: “Mê Linh có tiềm năng nhờ vị trí và quỹ đất lớn. Nhưng đầu tư lúc này chỉ phù hợp với người có tầm nhìn 5 - 7 năm, không vay ngân hàng, không kỳ vọng lướt sóng. Nếu không, rủi ro ‘ôm hàng’ dài hạn rất cao.”

Một xu hướng đáng chú ý hiện nay là mua đất ven đô để an cư kết hợp đầu tư. Với giá nhà nội đô Hà Nội neo cao, nhiều gia đình trẻ đang tìm đến Mê Linh như một giải pháp “ở ngoại thành, làm nội thành”, tận dụng các kết nối giao thông mới. Khi cầu Hồng Hà đi vào vận hành, thời gian di chuyển từ Mê Linh tới trung tâm Hà Nội sẽ rút ngắn còn khoảng 25 - 30 phút, biến nơi đây thành “điểm đến” tiềm năng cho cả giới đầu tư lẫn người có nhu cầu ở thực.

Dù vậy, ông Nguyễn Văn Đính vẫn nhấn mạnh yếu tố cẩn trọng: "Cần tránh chạy theo tin đồn hay tâm lý đám đông. Nên khảo sát thực tế, kiểm tra kỹ quy hoạch và hồ sơ pháp lý trước khi quyết định mua bán."

Mê Linh đang “rục rịch” chuyển mình nhờ quy hoạch hạ tầng và các động thái từ doanh nghiệp lớn. Tuy nhiên, như nhiều thị trường vùng ven khác, tiềm năng không đồng nghĩa với thời điểm phù hợp để đầu tư ngay.

Thay vì vội vã "gom hàng", nhà đầu tư cần một cái đầu lạnh: không chạy theo tin đồn, tránh đòn bẩy tài chính, và chỉ xuống tiền khi đã khảo sát thực địa, kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng. Với người mua ở thực, Mê Linh là một lựa chọn tiềm năng nhưng cũng cần sự kiên nhẫn để hạ tầng và dịch vụ theo kịp.

×