Để "Virus phá bĩnh" đấu giá đất lây lan sẽ tăng nguy cơ nhiễu loạn thị trường bất động sản

"Cú hét giá" hơn 30 tỷ đồng và bức tranh méo mó trong đấu giá đất

Kể từ khi "ông lớn" Tân Hoàng Minh tạo ra một vệt xấu cho đấu giá đất khi trả giá cao kỷ lục ở Thủ Thiêm (TP. HCM) và bỏ cọc. Điều này đã thành một tiền lệ xuất cho công tác đấu giá đất trên cả nước, trong đó có cả những địa phương tại TP. Hà Nội.

Cụ thể, vào ngày 11/8, 68 lô đất tại huyện Thanh Oai "lên sàn" đấu giá, giá trúng đấu giá có lô chênh tới 88 lần giá khởi điểm, tuy nhiên có tới 55/68 bị người trúng đấu giá bỏ cọc. Sau đó ít ngày, 19 lô đất đấu giá ở huyện Hoài Đức kéo dài gần 20 giờ đồng hồ, cao gấp 18 lần giá khởi điểm đã nhận được sự chú ý từ dư luận.

Không dừng lại ở đó, mới đây vào ngày 29/11, 58 lô đất tại huyện Sóc Sơn có 1 lô đất được trả tới 30 tỷ đồng/m2, nhưng đến vòng cuối cùng thì tất cả những người “hét giá” đều đồng loạt bỏ cuộc, chỉ còn lại 22/58 lô đất đấu giá thành công.

Ngay sau đó, ngày 30/11, toàn bộ 22 lô đất ở huyện Thanh Oai cũng bị hủy bỏ vì "virus phá bĩnh" đấu giá đất có dấu hiệu lây lan...

Ông Nguyễn Trọng Khiển, Phó Chủ tịch UBND huyện Thanh Oai bức xúc: "Thời gian gần đây các phiên đấu giá đất trên địa bàn huyện phần lớn ghi nhận sự tham gia từ doanh nghiệp nhà đất hoặc những đội nhóm môi giới bất động sản nên khả năng có sự liên kết, thông đồng đẩy giá, nếu không hợp ý sẽ tự ý trả giá kiểu "phá bĩnh" để lô đất bị treo, đấu không thành công".

Ông Khiển cho biết thêm, điều này gây ra khó khăn cho phía cơ quan quản lý Nhà nước, lãng phí nguồn lực tổ chức và tiêu thu ngân sách của địa phương.

Quy chế đấu giá đất xuất hiện nhiều kẽ hở, dễ lách

Chia sẻ với Dân Việt, anh Nguyễn Sơn Hải, một nhà đầu tư cá nhân, bức xúc: Đấu giá nhiều vòng đã khiến bước giá bị đẩy lên cao, tới vòng cuối cùng không ai trả giá thì phải xét giá cao nhất từ vòng trước nhưng đây lại lấy giá vòng trước + 1 bước giá.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng việc đấu giá đất qua nhiều vòng chính là một kẽ hở trong quy định luật pháp để đội nhóm đầu cơ, thổi giá cao bất thường để loại bỏ đối thủ, rồi bỏ cuộc trước khi cuộc đấu giá kết thúc khiến phiên đấu giá thất bại.

Theo quy định hiện hành, các phiên đấu giá đất phải trải qua tối thiểu 6 vòng đấu. Tuy nhiên, luật không ràng buộc việc phải hoàn thành đến cuối phiên, và các đối tượng tham gia có thể rút lui vô điều kiện. Điều này tạo ra kẽ hở để các nhóm đầu cơ lợi dụng.

Đấu giá đất qua nhiều vòng là phương thức phổ biến nhằm tối ưu hóa giá trị đất đai, đặc biệt với tài sản công. Nhưng thực tế cho thấy, đây lại chính là kẽ ở gây mất cân đối và lãng phí nguồn lực xã hội.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế, nhận định: "Hành vi phá bĩnh đấu giá đất không phải là vấn đề mới, nhưng ngày càng tinh vi hơn. Các nhóm lợi ích lợi dụng sự lỏng lẻo trong quy định đấu giá để thao túng thị trường. Hệ quả là các phiên đấu giá không đạt được mục tiêu thực sự, làm méo mó thị trường và thất thu ngân sách."

Ngoài ra, giá khởi điểm vẫn chưa sát thị trường, thường được định ở mức thấp cũng tạo cơ hội cho những đội nhóm tham gia không nghiêm túc, đẩy giá lên cao bất hợp lý, gây méo mó thị trường.

Một "kẽ hở" nữa cũng được ông Hiếu chỉ ra chính là thời gian thanh toán kéo dài, không có quy định rõ ràng về tiến độ sử dụng đất khiến đất đai bị bỏ hoang, lãng phí tài nguyên và không hạn chế chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định.

Quy định đấu giá đất có "kẽ hở"?

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề nghị cần nhanh chóng bịt các "kẽ hở" trong quy định đấu giá đất, không thể đứng nhìn những kẻ phá hoại, gây hệ lụy xấu tới thị trường bất động sản.

Theo ông Võ, các địa phương cần nhanh chóng triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, trọng tâm là việc điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất theo mức giá thị trường ở từng khu vực, căn cứ vào đó để đưa ra mức giá khởi điểm phù hợp.

Khi bảng giá đất sát với giá thị trường, là căn cứ để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, sẽ hạn chế được tình trạng “thổi giá” của những người đầu cơ và ngăn chặn được tình trạng lũng đoạn, thao túng thị trường.

Trong trường hợp chưa thể cập nhật bảng giá đất, ông đề nghị cần gấp rút điều chỉnh tăng tiền cọc bằng cách lấy tổng diện tích thửa đất đưa ra đấu giá nhân với mức giá khởi điểm, kết quả ra bao nhiêu thì đó chính là tiền đặt cọc tối thiểu.

Ví dụ: Thửa đất đưa ra đấu giá là 100 m2; giá khởi điểm được xác định 10 triệu đồng/m2, thì người tham gia cần đặt cọc tối thiểu 1 tỷ đồng mới được vào đấu giá.

Không những thế, ông Võ đề xuất hình thức đấu giá kín hoặc trực tuyến sẽ giảm thiểu nguy cơ thông đồng và thao túng giữa các đối tượng tham gia. Sau đó, xây dựng chế tài nghiêm khác, các đối tượng phá hoại cần bị xử phạt nặng: Như cấm tham gia các phiên đấu giá khác trong thời gian dài hoặc tịch thu toàn bộ tiền cọc.

Cũng theo ông Võ, việc định giá sát với thị trường, tăng tiền cọc, rút ngắn thời gian nộp tiền, hạn chế chuyển nhượng,.. sẽ tạo ra một "sân chơi" đấu giá đất minh bạch. Không những thế là đấu giá đất sẽ phát huy được tối đa ưu điểm, góp phần phát triển kinh tế bền vũng và đảm bảo nguồn lực đất đai.