"Góc khuất" thật sự trong đấu giá đất là gì?

Tháng 11/2024 tới, huyện Hoài Đức (Hà Nội) có kế hoạch tiếp tục đấu giá hơn 50 lô đất tại xã Tiền Yên - nơi từng diễn ra phiên đấu giá xuyên đêm xôn xao dư luận.

Trước đó cuối tháng 8/2924, cũng tại xã này, người dân “bàng hoàng” khi mức trúng đấu giá lên tới 133 triệu đồng/m2 - gấp 18 lần giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2 và bước giá 6 triệu/m2. Sức nóng sự kiện khiến các cơ quan hữu trách phải vào cuộc.

Có quá nhiều nghi ngại, đồn đoán: Đây là phiên đấu giá “có dấu hiệu” đầu cơ, thổi giá, phá giá… Tuy nhiên, nếu xem xét toàn bộ sự kiện thì sẽ thấy: Vấn đề ở đây thực ra là… chưa có vấn đề gì, bởi mọi thủ tục, quy định đều được các bên tuân thủ.

Bên có vai trò quan trọng nhất là cơ quan quản lý. Cơ quan này dựa trên cơ sở pháp lý để ban hành giá khởi điểm, bước giá và mức tiền “đặt cọc”. Tiếp đến, bên đăng ký đấu giá cũng dựa trên năng lực để tham gia đấu giá. Qua hơn 18 tiếng đồng hồ với 10 vòng đấu, lô đất có giá cao nhất 133 triệu đồng/m2 đến nay đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ngày 27/11/2024 là hạn cuối để các bên trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ này.

Tuy nhiên, nếu hết thời hạn trên mà các bên đấu giá thành công không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì… cũng không sao. Bởi vì những lô đất đó vẫn thuộc về Nhà nước; hơn thế, Nhà nước còn hưởng lợi vì thu thêm khoản tiền “bỏ cọc”.

Thậm chí, nếu cơ quan quản lý xét thấy hành vi “bỏ cọc” là vi phạm và xử phạt hành chính, khi đó bên “bỏ cọc” cũng chỉ cần hoàn thành nghĩa vụ này là xong.

Bạn tôi, vốn là một chuyên gia “thực chiến” lăn lộn nhiều phiên đấu giá; đồng thời cũng là người chứng kiến phiên đấu giá “nóng” này cho biết: Dư luận thường nghi có “góc khuất” ở những phiên đấu giá đất; nhưng cá nhân tôi thấy rằng chẳng có “góc khuất” nào đến mức… tối tăm cả. Bởi lẽ cùng với pháp luật, đấu giá đất còn vận động theo thực tế thị trường và quyết định của… người có tiền.

“Góc khuất” đầu tiên tạm gọi là sự “thống nhất” của các bên. Sự “thống nhất” diễn ra theo 2 cơ chế: Đầu tiên, khi có ít nhất 2 đối tượng tham gia đấu giá trở lên nhưng lại trả cùng một mức giá, khi đó cơ quan quản lý sẽ “thống nhất” với các bên theo hình thức “bốc thăm”. Bên nào bốc được thì bên ấy thắng.

Thứ hai, các bên tham gia đấu giá “thống nhất” để bên này “nhường” bên kia, khi đó việc có hay không “điều kiện đi kèm” là do thỏa thuận.

Nếu thỏa thuận có “điều kiện đi kèm” thì bên trúng đấu giá vẫn có thể hưởng lợi khi “điều kiện đi kèm” thấp hơn chi phí bước giá. Cụ thể, nếu lô đất 100m2 và bước giá 6 triệu đồng/m2 thì để lên vòng đấu tiếp theo, người đấu phải trả thêm ít nhất 600 triệu đồng. 

Khoản tiền này họ có thể mang ra như “điều kiện đi kèm” để thỏa thuận với bên “nhường” đấu giá. Thực tế ở các phiên đấu giá đất hiện nay, do quy định “đặt cọc” còn thấp nên khá nhiều bên tham gia đấu giá, song thực chất lại chỉ nhằm “trục lợi” bằng hình thức này.

Góc khuất thứ hai là “trúng xong bán chênh”. Đây cũng là hành vi bị cho rằng “có dấu hiệu” trục lợi. Nhưng thực tế, hiện không có quy định nào cấm hoạt động này. Hơn thế, dù các bên đấu giá trả mức giá cao đến đâu? Họ nắm giữ hay bán đi thì đó là quyền của họ.

Bạn tôi nhấn mạnh thêm: Đất không chỉ là kênh trú ẩn, giữ tài sản an toàn; mà còn là kênh đầu tư hiệu quả. Anh khẳng định: “Tất cả những mảnh đất qua mua bán hay đấu giá tôi đang sở hữu đều tăng giá và có lãi. Thậm chí không ít lô đất, chỉ trong 2 - 3 tháng đã tăng tới “20 giá” (20 triệu đồng/m2). Đấy chính là lý do mà ngay sau khi đấu giá, việc “trúng xong bán chênh” vẫn thường diễn ra.

Nói về đấu giá đất, một vị chuyên gia bất động sản cũng chia sẻ về “tính hai mặt” của vấn đề. Đó là khi mức trúng đấu giá đất cao, ngân sách Nhà nước được lợi; trong khi giá đất của người dân khu vực xung quanh cũng tăng theo - nghĩa là với diện tích đất không đổi, người dân sở hữu giá trị bằng tiền nhiều hơn lên. 

Mặt khác khi mức trúng đấu giá đất cao, đồng nghĩa với việc cùng một khoản tiền, cá nhân đấu giá thành công chỉ sở hữu diện tích đất nhỏ hơn.

Cụ thể, nếu giá đất đấu thành công chỉ ở mức khởi điểm, thì với 13,3 tỷ đồng, bên trúng đấu giá có thể sở hữu diện tích đất gấp hơn 18 lần so với diện tích đấu giá trúng thực tế chỉ là 100m2.

Đến nay qua kiểm tra sự kiện xôn xao trên, các cơ quan hữu trách chưa phát hiện vi phạm. Đó là cơ sở để dự kiến tháng 11/2024 tới, huyện Hoài Đức tiếp tục đấu giá nhiều lô đất cũng tại xã Tiền Yên với giá khởi điểm và bước giá không đổi.

Tuy nhiên, qua thực tế nêu trên thì có thể thấy: Căn nguyên của vấn đề không nằm ở chỗ giá cao thế nào, đấu giá ra sao và mua bán kiểu gì? Mà chính là độ vênh cực lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá. 

Và muốn giải quyết vấn đề này, cơ quan quản lý cần điều chỉnh luật, chứ không thể điều chỉnh thị trường và người có tiền khi mà các 2 chủ thể này đã tuân thủ luật.

Ngày 28/10/2024, diễn đàn Quốc hội nóng lên với kiến nghị: Cần đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, đất, chậm sử dụng hoặc bỏ hoang đất đai; điều này có tác dụng trung, dài hạn và giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Vậy, trong khi chờ đợi biện pháp “có tác dụng trung, dài hạn” thì liệu trong ngắn hạn, cơ quan quản lý có biện pháp gì không? Có lẽ công cụ hữu hiệu duy nhất và có thể áp dụng ngay là cần tăng mức tiền “đặt cọc” cùng với việc nâng mức xử phạt hành vi “bỏ cọc” nếu phát hiện vi phạm.

Việc đánh vào kinh tế có tác dụng thanh lọc nhóm “tìm kiếm lợi ích” bằng hành vi “trục lợi”. Khi đó, đối tượng tham gia đấu giá sẽ thực chất và các phiên đấu giá cũng lành mạnh hơn.