Hàng trăm dự án tại TP.HCM "mắc cạn", HoREA kiến nghị gì?

"Việc sửa đổi này rất quan trọng để thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ và phù hợp với Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù cho TP.HCM", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.

Bộ Kế hoạch Đầu tư trả lời "trật chìa"?

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong quá trình xem xét, quyết định "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư" đối với dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội thì TP.HCM đã bị "vướng" do quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Vì vậy, UBND TP.HCM đã có Văn bản số 235/UBND-ĐT ngày 19/1/2023 xin ý kiến của Bộ Kế hoạch Đầu tư để được hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc này.

Tuy nhiên, 4 tháng sau đó, Bộ Kế hoạch Đầu tư mới có Văn bản 3710/BKHĐT-PTHTĐT ngày 18/05/2023 trả lời UBND TP.HCM, nhưng theo HoREA, Bộ Kế hoạch Đầu tư đã chưa trả lời đúng "câu hỏi" của UBND TP.HCM và cũng chưa đưa ra giải pháp để giải quyết vướng mắc về quy định nội dung thẩm định đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị.

"Có thể thấy, vướng mắc này cũng là vướng mắc chung của tất cả các địa phương, chứ không chỉ riêng tại TP.HCM, để UBND TP.HCM và các địa phương khác thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" theo quy định pháp luật về đầu tư", ông Châu nhận định.

Theo Chủ tịch HoREA, Văn bản 3710 của Bộ Kế hoạch Đầu tư cũng không đồng bộ, thống nhất với một số văn bản có liên quan của Bộ Kế hoạch Đầu tư như Tờ trình 2699/TTr-BKHĐT ngày 9/4/2023 của Bộ Kế hoạch Đầu tư trình Chính phủ "Về việc dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM".

Văn bản này cũng không đồng bộ với Tờ trình 236/TTr-CP ngày 17/05/2023 của Chính phủ trình Quốc hội và Ủy ban Thường vụ Quốc hội về "Tờ trình Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM".

Đồng thời, Văn bản 3710 của Bộ Kế hoạch Đầu tư "đề nghị lấy ý kiến Bộ Xây dựng" mà thực ra trước đó Bộ Xây dựng đã có Văn bản 449/BXD-PC ngày 13/2/2023 gửi Bộ Kế hoạch Đầu tư về việc  "góp ý dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP.HCM".

"HoREA nhận thấy, rất cần thiết phải khẩn trương sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP để phù hợp với điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội để tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" cho tất cả các địa phương.

Đồng thời, cần sửa đổi quy định liên quan tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị.

Gỡ "vướng mắc" cho hàng trăm dự án

Theo ông Lê Hoàng Châu, Điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP chưa phù hợp với yêu cầu "hướng dẫn thực hiện" điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 về "đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị". Luật Đầu tư 2020 không quy định rõ "sự phù hợp" với quy hoạch đô thị ở cấp độ nào, do có 3 cấp độ quy hoạch là: Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000; Quy hoạch chung.

Do vậy, điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP đã quy định chi tiết "sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị" cả 3 cấp độ là không hợp lý và không phù hợp với từng nhóm đối tượng cụ thể. Lẽ ra phải thay thế chữ "(nếu có)" bằng chữ "hoặc" thì đã không gây ra "vướng mắc", ông Châu nhận định.

Ngoài ra, Điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP cũng chưa phân biệt 2 trường hợp "chấp thuận chủ trương đầu tư" và "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư".

HoREA nhận thấy, khi quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 thì lẽ ra Bộ Kế hoạch Đầu tư cần nhận rõ là thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" chỉ là bước khởi đầu của chuỗi quy trình thủ tục đầu tư, xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị. 

Bởi lẽ, sau khi đã được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư còn phải thực hiện nhiều thủ tục tiếp theo, trong đó có thủ tục trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc nếu dự án tại Hà Nội hoặc TP.HCM) để đảm bảo sự phù hợp và tuân thủ các tiêu chuẩn của "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng" theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD.

"Tại thời điểm này thì nhà đầu tư tự đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nhưng chưa trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vì chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. 

Nên lẽ ra, tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội thì điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP chỉ nên yêu cầu dự án đầu tư phù hợp với "quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung" là hợp lý nhất", ông Châu giải thích.