Ngân hàng bị cấm cho vay với dự án không đủ điều kiện kinh doanh, HoREA cho rằng "không sát thực tế"

Góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, một số quy định của Thông tư 06 chưa sát với thực tế, chưa đồng bộ với các quy định của pháp luật đã "bít đường" vay tín dụng với các doanh nghiệp (DN) bất động sản có nhu cầu vốn.

"Bít đường" vay khi DN có nhu cầu vốn thực sự

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) quy định tổ chức tín dụng không được cho vay "để thanh toán tiền góp vốn khi thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay".

Quy định này chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. 

Bởi, khái niệm "dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" của khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN khác với khái niệm "điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh" của Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

"Khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN đã "bít đường" vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án", ông Châu nói.

Giải thích cho nhận định này, ông Châu cho hay, tại thời điểm này, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng.

"Đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án và tại thời điểm này thì dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014", ông Châu nhận định.

Trên thực tế, theo Chủ tịch HoREA, nếu dự án "đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" thì chủ đầu tư "không dại gì" đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao.

Bởi lẽ, tại thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng.

Quy định cấm cho vay tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển chung?

Cũng theo HoREA, quy định cấm cho vay của khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc "ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện", mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung vì áp dụng đối với mọi dự án đầu tư.

Một số dự án đầu tư khác cũng sẽ bị rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư PPP thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp…

Bởi lẽ, khi các dự án PPP này đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc mà dự án đã hoàn thành thì chủ đầu tư sẽ có nguồn thu từ dự án, ví dụ như dự án đầu tư nguồn phát điện sau khi đã hoàn công, đấu nối, phát thử nghiệm, đã có giá bán điện, thì tại thời điểm này các chủ đầu tư không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa.

Do vậy, doanh nghiệp sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư dự án PPP thì đã có đủ pháp lý và tại thời điểm này mới phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm "bên thứ 3" để mời góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án. 

Nhưng, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN lại quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với bên thứ 3.

"Điều cấm này dẫn đến hệ quả là chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn đầu tư hoặc có khả năng tự mình vay vốn để thực hiện dự án, hoặc tìm được bên thứ 3 có đủ năng lực hoặc có thể huy động vốn của nước ngoài để có thể tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh phát triển dự án.  

Chưa kể, điều cấm này khiến khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp trong nước không nhiều, nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế "nguồn vốn rẻ", nên chưa tạo điều kiện hỗ trợ tốt nhất cho các doanh nghiệp nội địa trên "sân nhà", ông Châu nói thêm.

Cuối cùng, Khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN chưa tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản được hợp tác với các nhà đầu tư do khoản 9 Điều 8 không cho phép nhà đầu tư vay vốn tín dụng để góp vốn vào dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, mặc dù dự án đã có đầy đủ pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giấy phép xây dựng… 

Nhưng theo HoREA, đây cũng là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu hợp tác với nhà đầu tư thứ cấp để được bổ sung vốn, cùng hưởng lợi nhuận, cùng chia sẻ rủi ro.

Vì vậy, HoREA tiếp tục đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với "trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp giấy phép xây dựng" tại khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN.