Nguồn cung cải thiện nhưng giá nhà ở TP.HCM tiếp tục leo thang

Nguồn cung mới nhà ở tại khu vực phía Nam tăng mạnh tới 113%

Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), thị trường nhà ở tại TP.HCM có những dấu hiệu tích cực về nguồn cung lẫn sức cầu.

Theo đó, nguồn cung mới nhà ở tại khu vực phía Nam tăng mạnh tới 113%, được bổ sung thêm 12.549 sản phẩm. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Nam 6 tháng đầu năm ước đạt 28.446 sản phẩm. Trong đó, nguồn cung mới tăng trưởng mạnh, chủ yếu tập trung tại khu vực TP.HCM, Bình Dương (cũ) và dự kiến tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.

Về lượng cầu, thị trường nhà ở phía Nam tiếp tục đà tăng trưởng về tỷ lệ hấp thụ từ 6 tháng cuối năm 2024. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2025 tại khu vực miền Nam ước đạt 45-50%. Con số này cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước, tăng từ 15–20%, cho thấy sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt.

Đáng chú ý, nguồn cung được cải thiện nhưng vẫn chưa đủ sức kéo giảm giá bán cá sản phẩm nhà ở. Dữ liệu của Dat Xanh Services – FERI, giá bán phân khúc căn hộ có sự điều chỉnh giá đáng kể, tăng từ 7-15% so với cùng kỳ năm ngoái ở hầu hết các phân khúc. Loại hình thấp tầng cũng ghi nhận tăng giá từ 5-10% theo năm, đồng thời thu hút sự quan tâm của khách hàng so với cùng kỳ, đặc biệt tại các dự án quy mô lớn.

Trong khi đó, dữ liệu của CBRE Việt Nam cũng cho thấy giá nhà tại TP.HCM đang vượt xa mức thu nhập bình quân của người lao động. Cụ thể, quý I/2025, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt mức 77 triệu/m2, giá thứ cấp khoảng 51 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT).

Cùng ghi nhận giá căn hộ tăng cao, chuyên trang Nhà Tốt thông tin giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2025 dao động mức 86 triệu/m2, giá thứ cấp khoảng 59 triệu/m2.

Đánh giá của các chuyên gia, với thu nhập bình quân khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng (180 triệu mỗi năm), người lao động tại các đô thị như TP.HCM đang thuộc nhóm khó tiếp cận nhà ở nhất châu Á. Theo tính toán, với sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến 55-60 m2, người mua cần từ 4,7-5 tỷ đồng cho căn hộ mới, hoặc 3,5 tỷ đồng cho căn cũ sang tay. Người mua nhà nếu muốn sử dụng đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng (khoảng 50%) giá trị căn nhà thì cần thu nhập ít nhất 50 triệu đồng mỗi tháng để có thể mua.

Giá bán leo thang, người lao động khó sở hữu nhà ở

Đánh giá về thị trường nhà ở phía Nam các tháng cuối năm, bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh - Dat Xanh Services dự báo khu vực phía Nam tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với hàng loạt dự án và phân khu mới được mở bán tại TP.HCM (mới) cùng các tỉnh lân cận.

Các tháng cuối năm, sức mua chung được dự báo tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt tại các khu vực có nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng tăng nhẹ trong 6 tháng cuối năm 2025, nhờ vào các yếu tố hỗ trợ như dự báo tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, nguồn vốn giá rẻ, nguồn cung mới dồi dào và các chính sách kích cầu từ chủ đầu tư.

Đặc biệt, giá nhà ở tại TP.HCM và các tỉnh thành vệ tinh dự báo tăng nhẹ từ 2–5%. Giá thứ cấp đối với phân khúc nhà phố riêng lẻ, dự báo sẽ tăng từ 5–10%. Giá thuê có xu hướng tăng 5-10% đối với phân khúc căn hộ và duy trì ổn định ở phân khúc nhà phố.

Đánh giá về xu hướng tăng giá nhà ở tại TP.HCM, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay tại khu vực phía Nam, trong quý I/2025, thị trường đón nhận gần 13.000 căn hộ, trong đó 85% có giá trên 75 triệu/m2.

Đáng chú ý, căn hộ giá dưới 40 triệu/m2 tại TP.HCM rất “nhỏ giọt”, gần như biến mất. Trong đó, căn hộ có giá từ 40-70 triệu đồng có 1.000 căn. Ngoài ra, thị trường chủ yếu là các sản phẩm trung cấp và cao cấp.

"Dữ liệu của DKRA Group, giá nhà trung bình tăng 6-11% trong các tháng đầu năm khiến giấc mơ sở hữu nhà ở tại TP.HCM của người thu nhập trung bình từ 15-20 triệu càng trở nên xa xôi. Dù có sử dụng đòn bẩy tài chính thì việc mua nhà cũng hết sức khó khăn với người lao động”, ông Thắng cho biết.

Bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho biết trong bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM đang bị thống trị bởi phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng các dự án nhà ở thương mại có giá cả phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân. Thị trường dự kiến sẽ đón nhận nhiều nguồn cung trong phân khúc giá thấp hơn trong giai đoạn tới. Các dự án này đa phần sẽ nằm ở khu vực ngoài phạm vi 10km từ trung tâm. Những chính sách bán hàng ưu đãi để đẩy mạnh kích thích nhu cầu người mua dự kiến cũng sẽ tiếp tục trong thời gian tới.

×