Nhà ở xã hội giá 25 triệu đồng/m2: Liệu đã phù hợp với thị trường?

Nhà ở xã hội giá như... nhà thương mại

Theo ghi nhận của PV Dân Việt, với giá nhà ở xã hội ở mức 25 triệu đồng/m2 đang tương đương khoảng 1/2 giá rao bán trung bình của nhà ở thương mại trên thị trường thứ cấp và bằng 1/3 giá rao bán của các dự án thương mại mới mở bán.

Thậm chí, con số này cũng thấp hơn 1 nửa so với giá rao bán NOXH thứ cấp. Đơn cử, dự án NOXH Ecohome (quận Bắc Từ Liêm) được bàn giao từ năm 2020, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay nhiều căn được rao bán lại với mức giá dao động 40 - 43 triệu đồng/m2, tăng gần gấp 3 lần so với trước.

Hay tại dự án Rice City Linh Đàm, sau 10 năm mở bán tăng từ 15 triệu lên 60 triệu đồng/m2; tại Rice City Sông Hồng phổ biến ở mức trên dưới 40 triệu đồng/m2; NOXH Đặng Xá (huyện Gia Lâm) đang có giá chào bán khoảng 40 triệu đồng/m2,...

Vì sao giá nhà ở xã hội tăng?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân kéo dài hàng chục năm qua là nguyên nhân đầu tiên dẫn đến giá nhà neo cao.

Cầu lớn hơn cung quá nhiều dẫn đến giá nhà tăng mạnh là chắc chắn. Chưa kể đến các chiêu trò thao túng, đẩy giá bất động sản ngày càng tinh vi hơn. Theo số liệu của VARS, tổng nhu cầu về nhà ở của thủ đô đến 2025 là 185.200 nhà, trung bình mỗi năm, Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.

Ở khía cạnh khác, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế chỉ ra rằng: Không tính đến giá nhà thứ cấp, nguyên nhân khiến giá NOXH sơ cấp tăng cao chính từ sự trượt giá của đồng tiền.

Lạm phát là yếu tố tất yếu của nền kinh tế, khiến sức mua của đồng tiền giảm theo thời gian. Khi giá trị tiền đồng suy giảm, giá nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí quản lý dự án cũng tăng lên, dẫn đến giá thành xây dựng NOXH bị đội lên đáng kể.

Nếu so sánh với giai đoạn 5 - 10 năm trước, giá NOXH hiện nay đã tăng bằng lần. Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, mức lạm phát trung bình của Việt Nam trong 10 năm qua dao động khoảng 3 - 4%/năm. Điều này có nghĩa là giá trị thực của đồng tiền giảm dần và để duy trì lợi nhuận, các chủ đầu tư buộc phải nâng giá bán.

Lấy dẫn chứng, ông Hiếu đưa ra rằng, cách đây 10 năm, giá vàng dao động trong khoảng 30 - 35 triệu đồng/lượng thì nay đã chạm mức 90 triệu đồng/lượng.

Trượt giá không chỉ ảnh hưởng đến chi phí xây dựng mà còn tác động trực tiếp đến khả năng tích lũy của người mua nhà. Nếu mức lương tăng không theo kịp lạm phát, khả năng mua nhà của người lao động ngày càng bị thu hẹp. Điều này đặc biệt khó khăn đối với những người có thu nhập thấp... vốn là nhóm đối tượng chính của NOXH.

Ngoài ra, tiền sử dụng đất là một trong những chi phí lớn nhất trong quá trình phát triển dự án bất động sản, bao gồm cả NOXH. Mặc dù NOXH được hưởng một số ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất, nhưng với việc bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng tăng mạnh, chi phí đầu vào của doanh nghiệp cũng bị đội lên đáng kể.

Nguyên nhân do chi phí xây dựng tăng luôn nằm trong danh sách lý do kéo giá bán tăng. Chiếu theo Quyết định suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố cuối tháng 8/2024, chi phí ước tính cho nhà ở xã hội Hạ Đình với 25 tầng cao và 1 tầng hầm là hơn 14,1 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, NOXH còn được hưởng một số ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất đã khiến nhiều người đặt ra câu hỏi: "10 triệu đồng/m2 sàn còn lại đi đâu?"

"Bất cập chi phí xây dựng là vấn đề muôn thuở"

Giải đáp vấn đề này, dưới góc độ nhà thầu xây dựng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest chia sẻ: Việc áp dụng bộ đơn giá xây dựng được công bố là rất bất cập, do đơn giá này thường thấp hơn giá thật phải mua khoảng 10 -15%. Đó là chưa kể đơn giá nhân công cũng cách rất xa chi phí nhân công thật nhà thầu phải chi trả.

Ông Hiệp đề nghị Bộ Xây dựng có cơ chế kiểm tra giám sát thường xuyên sự phù hợp thực tế của bộ đơn giá xây dựng, đặc biệt đơn giá tiền lương hiện nay chỉ bằng 60 - 70 tiền lương thực tế cần sớm được điều chỉnh.

Ngoài ra, ông Hiệp cũng nhấn mạnh: Giá bán căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay được cấu thành từ nhiều yếu tố trong đó chi phí bình quân để xây dựng 1 m2 chỉ là một trong nhiều yếu tố. Mỗi dự án có những đặc thù khác nhau, những đặc thù này sẽ phần nào ảnh hưởng đến giá trị của dự án, như giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, nhân công, mật độ xây dựng, tầng cao, thương hiệu chủ đầu tư.

Chuyên gia "hiến kế" kéo giá nhà ở xã hội xuống tầm tay người dân

Tuy nhiên, để giá NOXH hạ nhiệt, giấc mơ an cư nằm trong tầm với, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đề xuất, cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.

Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.