Nhà ở xã hội tồn tại nghịch cảnh: Thiếu nhưng lại... ế

Nhà ở xã hội tồn tại nghịch lý "vừa thiếu vừa ế"

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, sau 3 năm triển khai đề án đầu tư, ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội, đến nay cả nước đã có 692 dự án được triển khai với hơn 633.000 căn. Trong đó, có 146 dự án hoàn thành với hơn 103.000 căn.

Riêng 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn nhà ở xã hội.

Mặc dù mới chỉ đạt 37% mục tiêu của cả năm 2025 nhưng kết quả này bằng hơn 80% của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022.

Đồng thời, 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu xây dựng nhà ở xã hội trong năm 2025 có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra.

Nhiều địa phương như thành phố Hải Phòng, tỉnh Bắc Ninh, Nghệ An... đã tích cực vào cuộc, đạt tỷ lệ cao so với chỉ tiêu đề ra.

Tuy nhiên, một số địa phương chưa thực sự quan tâm đúng mức, dẫn đến chưa có dự án nào được khởi công hoặc có dự án khởi công nhưng tỷ lệ hoàn thành còn thấp.

Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường nhà ở xã hội đang rơi vào nghịch lý "vừa thiếu vừa ế". Nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của người thu nhập thấp, song nhiều dự án mở bán lại khó tiêu thụ do vướng 3 điểm nghẽn lớn.

Điểm nghẽn đầu tiên nằm ở quỹ đất. Nhiều địa phương bố trí đất cho nhà ở xã hội ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng thiếu đồng bộ, ít trường học, bệnh viện, nên dù giá thấp, dự án cũng khó hấp dẫn người mua. Việc thực hiện nghĩa vụ 20% quỹ đất tại các dự án thương mại, khu đô thị còn lỏng lẻo, khiến thị trường thiếu nguồn cung thực chất.

Thứ 2 là khâu đánh giá nhu cầu chưa sát. Thống kê của VARS IRE cho thấy hàng triệu công nhân, lao động đô thị vẫn chưa có chỗ ở ổn định, nhưng một số dự án nhà ở xã hội khi chào bán lại ế khách. Nguyên nhân là thủ tục xét duyệt phức tạp, quy định ràng buộc khắt khe, trong khi vị trí dự án chưa phù hợp.

Điểm nghẽn thứ 3 là liên quan đến khả năng tiếp cận thông tin. Hiện, chi phí truyền thông và bán hàng cho dự án nhà ở xã hội bị khống chế ở mức 2%, quá thấp để doanh nghiệp truyền thông rộng rãi. Điều này khiến nhiều người đủ điều kiện nhưng không biết đến dự án, dẫn tới tình trạng dư cung cục bộ nhưng cầu thực tế chưa được đáp ứng.

Ngoài ra, thị trường còn tồn tại hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng sai quy định. Một số người mua không phải để ở mà bán lại, làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của những người có nhu cầu thực.

Cần chế tài xử lý lãnh đạo địa phương chậm thực hiện đề án nhà ở xã hội

VARS IRE cho rằng, cơ quan quản lý cần nghiêm túc xem xét đánh giá và áp dụng chế tài kỷ luật với lãnh đạo một số địa phương chưa thực hiện đúng trách nhiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua.

Rà soát dự án thương mại từ 2 ha trở lên để làm rõ nghĩa vụ quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội; nên giao đơn vị nghiên cứu độc lập khảo sát nhu cầu để tránh lệch pha cung - cầu, và điều chỉnh cơ chế quản lý linh hoạt, vừa minh bạch xét duyệt, vừa giúp chủ đầu tư tiếp cận đúng người có nhu cầu.

Đồng tình với đề xuất này, HoREA cũng kiến nghị tối ưu hóa thủ tục hành chính trong triển khai và bán nhà ở xã hội, cần thay đổi tư duy phát triển. Nhà ở xã hội không thể chỉ dừng ở tiêu chí giá rẻ mà phải tính đến vị trí, chất lượng sống và tiện ích. Bài học từ hàng nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang nhiều năm qua là minh chứng rõ ràng nhất cho sự lãng phí này.

Để hoàn thành các mục tiêu đề ra, mới đây, công điện của Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa ra một loạt chỉ đạo cụ thể, yêu cầu Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố tập trung triển khai khẩn trương các giải pháp then chốt.

×