Nhận định trái chiều về nguồn cung bất động sản 2021

Nguồn cung tăng từ việc "tháo gỡ" hạn chế pháp lý

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), năm 2020, kinh tế suy giảm, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thống, để chuyển dòng vốn hướng vào bất động sản. Điều này đã làm tăng hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư trong thị trường bất động sản.

Mặt khác, việc khan hiếm nguồn cung trong khi cầu tăng là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh. Nóng nhất phải kể đến TP.HCM và các tỉnh Miền Đông Nam Bộ khi mà ở đây đang hình thành TP Thủ Đức và sân bay Long Thành.

Dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch VaRS cho biết, đối với các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Do vậy, nguồn hàng cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020.

Cụ thể, tại Hà Nội, ngay trong hai quý đầu năm 2021, dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực phía bắc và tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất.

Tại TP.HCM, khảo sát cho thấy khoảng 20 dự án sẽ chào hàng trong 6 tháng đầu năm 2021, cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc sản phẩm. Về lực cầu, ông Đính cho rằng kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại. Dự báo sức cầu của nhóm này sẽ đạt 70% lực cầu năm 2019.

"Kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình", ông Đính nhận định.

Bên cạnh đó, nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp, loại 2 phòng ngủ, sẽ tiếp tục được giao dịch nhiều nhất. Dự báo năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại TP.HCM và Hà Nội.

Ở phân khúc đất nền, theo ông Đính, đây vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, sản phần này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án Ađất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, lãnh đạo VaRS cho biết thị trường vẫn có nhu cầu rất lớn đặc biệt nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp. Trong khi đó nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay.

Khoảng trống pháp lý "bó chân" thị trường

Nhìn nhận ở chiều ngược lại, tại hội thảo về bất động sản mới đây, GS.TS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, năm 2021 nguồn cung trên thị trường bất động sản tiếp tục khan hiếm. Do những hạn chế về pháp luật khiến nguồn cung bất động sản đã giảm 10 lần, hậu quả trong 2-3 năm tới cung bất động sản giảm đi 10 lần.

Trong hoàn cảnh ấy, nếu chúng ta không quản lý tốt, đầu cơ sẽ vào, nguy cơ bong bóng rất nhiều. Hiện nay nhiều nhà cung cấp bất động sản đang có hàng nhưng giữ lại để chờ vài ba năm tới.

Theo GS Đặng Hùng Võ, riêng nghị định 148 chưa lấp đầy được khoảng trống pháp luật. Hai khoảng trống lớn nhất là việc phê duyệt các dự án. Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở phải là đất nhà ở nhưng Luật đất đai thì quy định chỉ cần thu hồi xong được giao đất là có thể triển khai dự án.

Khoảng trống thứ hai là các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng loại mới. Theo hướng dẫn Công văn 703 của Bộ Tài nguyên Môi trường việc cấp Giấy chứng nhận loại hình nghỉ dưỡng có thời hạn 50-70 năm. Điều này làm cho các nhà đầu tư rời bỏ bất động sản nghỉ dưỡng bởi tâm lý họ muốn đầu tư vào đất lâu dài. Hiện nay bất động sản nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhưng chủ yếu là bằng nguồn lực của các doanh nghiệp lớn, thiếu sự góp mặt của nhà đầu tư cá nhân.

Hai khoảng trống này khiến cả phân khúc nhà ở lẫn bất động sản nghỉ dưỡng bị "bó chân". "Chúng ta vẫn nhìn các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới theo mô hình truyền thống, chưa nhìn dưới con mắt của nền kinh tế chia sẻ, một gia đình có thể có nhiều căn nhà. Chúng ta chưa có góc nhìn kinh tế chia sẻ sẽ làm ảnh hưởng đến phân khúc này", GS. Võ nói.

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, năm 2021 câu chuyện sửa Luật để lấp đầy khoảng trống và tan biến các quy định chồng chéo là câu chuyện quan trọng nhất chúng ta cần làm. Cơ hội rất nhiều nhưng rủi ro pháp luật vẫn luôn hiện diện. Rủi ro từ yếu tố khách quan khó chế ngự nhưng rủi ro ở yếu tố chủ quan có thể điều chỉnh nhưng vẫn bị vướng víu mãi.