Nút thắt thời điểm tính giá đất trong dự án BT: HoREA cảnh báo rủi ro “lệch pha lợi ích”

HoREA: Lệch pha thời điểm - gốc rễ của những tranh cãi

Trong góp ý gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự thảo Nghị quyết đất đai ngày 8/12, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu thẳng một thực tế nhiều dự án BT (xây dựng - chuyển giao) đã hoàn thành từ nhiều năm nhưng đến nay mới được giao đất đối ứng, khiến doanh nghiệp bị áp giá tại thời điểm hiện tại. Điều đáng nói, thời điểm này đất đã tăng mạnh so với giai đoạn ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nghiệm thu công trình.

Theo phân tích của HoREA, việc áp giá đất tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất (T2) đang lệch hoàn toàn so với thời điểm nhà đầu tư nghiệm thu, bàn giao công trình (T1). Với độ trễ kéo dài 5-7 năm, chênh lệch giá đất tăng mạnh khiến nghĩa vụ tài chính đội lên, tạo ra rủi ro lớn cho bên thực hiện BT.

Hiệp hội khẳng định “điểm nghẽn” nằm ở chỗ cơ quan nhà nước thường chậm giao đất, dẫn đến giá đất bị tính tại thời điểm trễ, trong khi nhà đầu tư hoàn toàn không có lỗi trong sự chậm trễ này. Việc chỉ bù đắp bằng mức lãi suất trung bình ngân hàng là “không tương xứng” với tổn thất của doanh nghiệp, bởi mức lãi này thấp hơn nhiều so với chi phí cơ hội khi dự án bị treo quỹ đất quá lâu.

HoREA dẫn trường hợp Công ty MHL, dự án BT đã hoàn thành từ năm 2018 nhưng đến 2025 mới được giao đất đối ứng tại Quận 4. Nếu tính giá đất theo thời điểm giao đất năm 2025, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt hại rất lớn so với thỏa thuận tại thời điểm bàn giao công trình.

Tình trạng này, theo HoREA, không chỉ gây bất công cho nhà đầu tư mà còn tạo ra tín hiệu tiêu cực cho cả thị trường, làm giảm niềm tin vào môi trường đầu tư của Việt Nam.

Trước rủi ro pháp lý và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, HoREA đề xuất Quốc hội sửa quy định theo hướng bổ sung rõ ràng rằng thời điểm xác định giá đất thanh toán cho hợp đồng BT phải là thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình, đặc biệt đối với các dự án thực hiện trước 1/1/2021, thời điểm Luật PPP có hiệu lực.

Theo Hiệp hội, đây là cách duy nhất đảm bảo “nguyên tắc ngang giá tại cùng thời điểm”, tránh việc doanh nghiệp phải gánh thêm chi phí không thuộc trách nhiệm của họ. HoREA cũng viện dẫn tiền lệ quan trọng Nghị định 91/2025/NĐ-CP đã áp dụng phương pháp xác định giá đất theo thời điểm “ký tắt hợp đồng BT” cho các dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Vì vậy, áp dụng tương tự cho các địa phương khác là hợp lý để đảm bảo sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư.

HoREA: Đã đến lúc “hiệu chỉnh” công thức giá đất BT

Để củng cố quan điểm trên, HoREA trích dẫn ý kiến của một lãnh đạo doanh nghiệp BT cho rằng nếu Nhà nước thay đổi điều kiện bất lợi cho nhà đầu tư BT đã hoàn thành công trình. Việc thay đổi thời điểm xác định giá đất theo hướng bất lợi cho các hợp đồng BT đã ký và đã hoàn thành không chỉ vi phạm nguyên tắc không hồi tố, một nguyên tắc nền tảng trong hệ thống pháp luật Việt Nam mà còn xung đột trực tiếp với Luật PPP và Bộ luật Dân sự, những văn bản bảo vệ tính ràng buộc và sự ổn định của hợp đồng. Sự điều chỉnh này, nếu xảy ra, sẽ làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước, vốn rất nhạy cảm với các rủi ro chính sách.

Nghiêm trọng hơn, nó có thể tạo ra tiền lệ xấu về tính ổn định và tính dự đoán của môi trường pháp lý, khiến thị trường xem Việt Nam như một điểm đến nhiều biến động. Trong bối cảnh các dự án PPP thường có yếu tố nhà đầu tư quốc tế và quy mô vốn lớn, sự thay đổi bất lợi cho doanh nghiệp còn có thể dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện quốc tế, gây tổn hại hình ảnh và chi phí cho nền kinh tế.

Đi xa hơn, doanh nghiệp này còn nêu quan điểm nếu Nhà nước lo ngại thất thu, doanh nghiệp sẵn sàng hiến tặng phần chênh lệch để phục vụ các công trình công ích, miễn là giữ được tính minh bạch và công bằng của hợp đồng BT. Đây là lập luận cho thấy nhà đầu tư mong muốn tuân thủ, nhưng cần một môi trường chính sách ổn định và đáng tin cậy.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhấn mạnh đây không chỉ là vấn đề tài chính giữa Nhà nước và doanh nghiệp mà còn là thước đo năng lực quản trị chính sách đất đai, là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng môi trường đầu tư quốc gia. Khi thời điểm xác định giá đất được hiệu chỉnh hợp lý, phù hợp với bản chất hợp đồng BT, Nhà nước vẫn bảo đảm lợi ích công, doanh nghiệp có thể yên tâm đầu tư, và thị trường sẽ vận hành minh bạch, sòng phẳng hơn.

Trước đó, tại Diễn đàn về Bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận rằng từ năm 1993 đến nay, Việt Nam đã trải qua nhiều đợt sốt bất động sản với hệ quả nghiêm trọng, dẫn đến khủng hoảng và cần sự can thiệp mạnh mẽ từ chính sách. Theo HoREA, hiện khoảng 70% khó khăn trên thị trường bắt nguồn từ vướng mắc pháp lý. Những nỗ lực tháo gỡ thời gian qua đã giúp nhiều dự án “nằm im” tái khởi động, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư. Đặc biệt, 81% dự án vướng mắc đã được xử lý, song các hợp đồng BT vẫn là thách thức lớn.

×