Thị trường bất động sản chưa thấy "cửa sáng"

Nợ trái phiếu, "đè nặng" thị trường BĐS

Sáng 29/8, tạp chí Doanh nghiệp và Kinh tế xanh phối hợp với VFA (VN financial analyst group) và Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng tổ chức tọa đàm "Nhận diện dòng tiền và cơ hội BĐS kết nối cao tốc Đông – Tây Nam bộ.

Tại buổi tọa đàm, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho biết: "Tôi không thể nào lý giải được sự mâu thuẫn liên quan đến các thông tin về thị trường BĐS. Nếu đọc báo sẽ thấy tràn ngập thông tin giá đất tăng, nguồn cung hạn chế, thanh khoản yếu… Vấn đề mâu thuẫn nằm ở chỗ, nguồn cung thiếu thì phải bán được, cớ sao thanh khoản lại yếu, thanh khoản yếu tại sao giá lại tăng…?

Đánh giá một cách tổng quan, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, kinh tế quý 2/2024 đã có dấu hiệu tốt lên, lạm phát được kiểm soát ở mức hợp lý, tỷ giá VNĐ-USD được kiểm soát … đây là những chỉ số vĩ mô tốt, thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển đặt vấn đề: "Kinh tế đang có dấu hiệu tốt lên nhưng vì sao dòng tiền vẫn chưa thể "bung" ra được?".

"Theo tôi, có 2 nhóm vấn đề: Thứ nhất là nợ trái phiếu doanh nghiệp BĐS, áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp năm 2024 làm dòng tiền hoạt động bị thu hẹp. Năm 2024, ước tính có khoảng 213.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó có 80.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp BĐS. Vấn đề thứ 2 là nợ xấu ngân hàng, ngân hàng sẽ tăng nợ xấu trong năm 2024 làm hạn chế tín dụng đối với các công ty kinh doanh không tốt" – Tiến sĩ Đinh Thế Hiển chia sẻ.

Cũng liên quan đến ngân hàng, tổng dư nợ tính đến tháng 6/2024 tăng khoảng 6%, trong khi đó, mức huy động chỉ tăng 1,5%, điều này sẽ khiến hệ thống ngân hàng có thể gặp khó về nguồn vốn.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cũng dẫn lại số liệu khảo sát tại 10 doanh nghiệp BĐS tiêu biểu trên sàn chứng khoán, trong đó phần lớn đều có hàng tồn kho tăng…

Chuyên gia Sử Ngọc Khương nhận định, khi đánh giá thị trường BĐS trong năm 2024 phải đặt trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giá cao, thanh khoản thấp… Điều đáng mừng là từ 1/8/2024, một số luật liên quan đến thị trường BĐS sẽ có hiệu lực, tuy nhiên để luật đi vào cuộc sống cần thời gian, thị trường BĐS không phải là thị trường chứng khoán, vốn phản ứng nhanh nhạy với những thông tin hỗ trợ tốt, hôm trước có tin tốt, hôm sau bảng điện tử phản ứng xanh ngay lập tức.

"Trong bối cảnh đó, không có một đũa thần nào có thể giúp thị trường BĐS sôi động, giúp làm tăng nguồn cung, giúp giảm giá nhà. Với mức thu nhập và khả năng chi tiêu của đại bộ phận hiện nay không thể nào tiêu thụ các sản phẩm BĐS giá cao đang có trên thị trường" – chuyên gia Sử Ngọc Khương nhận định.

Cơ hội cho thị trường BĐS miền Tây Nam bộ

Theo số kết quả nghiên cứu của VFA, hiện nay miền Tây Nam bộ đã có 3 đoạn của tuyến cao tốc TP.HCM - Cần Thơ đã đưa vào sử dụng. Từ đây cho đến năm 2030, bức tranh giao thông của ĐBSCL sẽ có nhiều cải thiện, gần một chục dự án giao thông quan trọng đang được triển khai. Mạng lưới đường bộ sẽ hoàn thiện thông theo trục ngang và trục dọc. Chẳng hạn như trong giai đoạn 2023-2025, một loạt tuyến giao thông trục ngang An Giang – Cần Thơ – Hậu Giang – Sóc Trăng… đang hình thành.

VFA dẫn lại đánh giá của một số chuyên gia, theo đó, một trong những vấn đề chính của khu vực ĐBSCL là hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, khi hạ tầng giao thông được cải thiện, phân khúc BĐS công nghiệp sẽ có nhiều cơ hội phát triển, trở thành động lực dẫn dắt thị trường.

VFA cũng đưa ra nhận định: "BĐS công nghiệp khu vực ĐBSCL được đánh giá là thuận lợi với dân số đông, khí hậu thuận lợi. Nhưng hiện nay vẫn vẫn còn hạn chế, nguyên nhân chính là hạ tầng giao thông chưa phát triển. Một trong những yếu tố quan trọng giúp thu hút nguồn vốn đầu tư ấn tượng trong thời gian qua đến lĩnh vực công nghiệp tại ĐBSCL là loạt dự án hạ tầng quan trọng, BĐS công nghiệp trong nhiều năm tới ở ĐBSCL sẽ phát triển vượt bậc bởi nguồn vốn đầu tư FDI và sức bật từ hạ tầng giao thông. Trước nhu cầu mở rộng sản xuất, những nhà đầu tư mới sẽ là lực đẩy cho BĐS công nghiệp phát triển bền vững".

ĐBSCL là vùng trọng điểm sản xuất lương thực, thực phẩm của cả nước, hàng năm cung cấp khoảng 50% sản lượng lúa, 52% sản lượng thủy sản, 70% sản lượng trái cây của cả nước. Đây là vùng có nhiều tiềm năng để phát triển công nghiệp nông thôn, đặc biệt là công nghiệp chế biến nông sản, chế biến thủy sản phục vụ nhu cầu trong nước và xuất khẩu.