Phân khúc biệt thự, nhà phố ở TP.HCM sẽ tăng nhiệt vào cuối năm 2024

Biệt thự, nhà phố giảm nguồn cung kỉ lục

Năm 2023 vừa qua, bức tranh toàn cảnh thị trường bất động sản TP.HCM khá ảm đạm. Trong đó, các phân khúc có giá trị giao dịch lớn như biệt thự, nhà phố chịu ảnh hưởng rất lớn khi các nhà đầu tư có xu hướng "quay lưng" vì không đủ nguồn lực tài chính.

Theo DKRA Group, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận thời gian qua ghi nhận sự sụt giảm mạnh so với năm 2022. Trong năm 2023, thị trường đón nhận 907 căn nhà phố, biệt thự đến từ 28 dự án, giảm 87% so với năm trước. Trong đó, các thị trường như TP.HCM và một số tỉnh giáp ranh có mức giảm sâu nhất về nguồn cung.

Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp, khoảng 315 căn, tương đương tỷ lệ 35% nguồn cung mới, chỉ bằng 8% so với năm 2022. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 1,9-2,4 tỷ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong giai đoạn 6 tháng đầu năm. TP.HCM và vùng phụ cận chỉ chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Trong khi đó, nghiên cứu của JLL Vietnam cũng ghi nhận nguồn cung biệt thự, nhà phố trong quý 4/2023 chỉ đạt 180 căn và chạm mức thấp kỷ lục trong mười năm qua. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu và một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Về tỷ lệ hấp thụ, đơn vị ghi nhận số lượng giao dịch hạn chế với 58 căn bán trong quý 4/2023, giảm 74,8% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ trong quý có cải thiện nhưng vẫn ở mức thấp là 15,1%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ trong năm chỉ đạt 30,9% (giảm 60 điểm phần trăm theo năm). Tình hình giao dịch trầm lắng đến từ sự hạn chế về nguồn cung mới, tâm lý thận trọng của người mua kéo dài, và hàng tồn đắt đỏ (trên 1 triệu USD/căn).

Về giá bán, các chuyên gia ghi nhận trước áp lực của các loại chi phí đầu vào, mặt bằng giá sơ cấp vẫn ghi nhận mức giảm trung bình 6%-10% so với lần mở bán trước đó. Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8%-10% so với thời điểm đầu năm 2023. Thanh khoản thị trường chủ yếu phát sinh ở nhóm dự án có tiến độ thi công đảm bảo, mặt bằng giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Một số doanh nghiệp phát triển phân khúc biệt thự, nhà phố cho biết đơn vị rơi vào cảnh "lao đao" trong vài năm gần đây. Doanh nghiệp chủ yếu bán hàng tồn, do dự án mới vướng thủ tục pháp lý nên không thể chào ra thị trường. Để có dòng tiền duy trì hoạt động, chủ đầu tư phải tung ra hàng loạt chính sách chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán… nhằm kích cầu khách hàng.

Trong năm 2024, chuyên gia của DKRA Group dự báo nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố, biệt thự dự kiến tăng nhẹ, đạt khoảng 1.200-1.500 căn. Thị trường các tỉnh giáp ranh TP.HCM có thể dẫn đầu nguồn cung mới.

Sức cầu chung của thị trường có thể khởi sắc vào gần cuối năm 2024. Trong đó, nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, dự án hoàn thiện hạ tầng, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín sẽ nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định trong năm 2024. Đồng thời, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng.

Đồng quan điểm, bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Vietnam đánh giá thị trường biệt thự nhà phố sẽ cải thiện nguồn cung năm 2024. Tuy nhiên, các sự kiện ra mắt dự kiến sẽ chỉ bắt đầu sôi động vào nửa cuối năm 2024.