TS. Lê Xuân Nghĩa: Bất động sản Việt Nam vốn hóa gấp 3 lần GDP quốc gia nhưng vẫn khát vốn, nghẽn hạ tầng

Thị trường bất động sản có vốn hoá gấp 3 lần GDP Việt Nam

Tại diễn đàn "Phát triển thị trường bất động sản - cú hích trong mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số" diễn ra vào sáng 26/9 do Báo Xây dựng tổ chức, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia chia sẻ: Thị trường bất động sản vốn dĩ là thị trường có giá trị vốn hóa lớn nhất trong mọi nền kinh tế. Theo ước tính, quy mô vốn hóa toàn cầu đạt khoảng 360.000 tỷ USD, lớn gấp nhiều lần so với GDP toàn cầu.

Ông Nghĩa cho hay, ở Việt Nam, GDP khoảng 500 tỷ USD, trong khi vốn hóa thị trường bất động sản ước đạt 1.500 tỷ USD, tức là gấp 3 lần GDP quốc gia.

Đặc biệt, bất động sản còn là lĩnh vực có tốc độ tăng giá nhanh nhất. Trong giai đoạn 2009 - 2019, giá nhà tại Hà Nội tăng bình quân 12%/năm, so với mức tăng 4%/năm của giá vàng thế giới. Chính tốc độ này phản ánh sức hút và cũng cho thấy sự nhạy cảm của thị trường.

Quy mô lớn là vậy, nhưng thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, chiếm khoảng 25% tổng dư nợ. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%. Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững.

Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, con số này cũng dao động từ 25 - 29%. Ở Việt Nam, khoảng 40% tín dụng bất động sản dành cho đầu tư, còn 60% cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào ngân hàng thì rất rủi ro, chưa đảm bảo tính bền vững.

Ngoài tín dụng, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 20 - 30% tổng thị trường trái phiếu doanh nghiệp, song mới chỉ đáp ứng được 7% nhu cầu vốn thực tế.

Đáng chú ý, trái phiếu lại tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu thiếu minh bạch. Cổ phiếu bất động sản là nguồn vốn khá quan trọng đối với thị trường bất động sản, nhất là với doanh nghiệp bất động sản lớn có uy tín.

Để thị trường phát triển bền vững, TS. Nghĩa nhấn mạnh: Việt Nam cần đẩy mạnh đa dạng hóa nguồn vốn. Điều này bao gồm minh bạch tài chính, áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp, phát triển các quỹ nhà ở và quỹ đồng sở hữu bất động sản để hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp, đồng thời khuyến khích những mô hình tài chính mới nhằm giảm phụ thuộc vào ngân hàng.

Ở góc độ hạ tầng, PGS.TS.KTS Nguyễn Vũ Phương nhấn mạnh, nếu vốn được coi là “dòng máu” thì hạ tầng chính là “khung xương” của bất động sản. Hơn một thập kỷ qua, mạng lưới cao tốc Việt Nam đã mở rộng từ 90 km lên 1.700 km, dự kiến đạt 5.000 km vào năm 2030. Tuy vậy, nhiều dự án metro, đường sắt đô thị vẫn chậm tiến độ, đội vốn, trong khi nhu cầu vốn cho hạ tầng lên tới 25 - 30 tỷ USD/năm.

Bất cập còn đến từ sốt đất ảo, mất cân đối phân khúc khi thừa cao cấp nhưng thiếu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Kinh nghiệm quốc tế như Hồng Kông với mô hình “Đường sắt + Bất động sản”, Singapore với TOD gắn 20 - 30% quỹ đất cho nhà ở xã hội, hay châu Âu với “Đô thị 15 phút” cho thấy, hạ tầng và bất động sản phải gắn kết chặt chẽ.

Các chuyên gia cho rằng, Việt Nam cần chiến lược tổng thể: phát triển TOD đi kèm trách nhiệm về nhà ở xã hội, áp dụng cơ chế thu hồi giá trị đất tăng thêm để tái đầu tư cộng đồng, đồng thời thí điểm “Đường sắt + Bất động sản” tại Hà Nội, TP. HCM.

Như vậy, chỉ khi khơi thông vốn đa dạng và đầu tư hạ tầng gắn quy hoạch, bất động sản Việt Nam mới có thể trở thành trụ cột tăng trưởng bền vững cho nền kinh tế.

×