Vì sao bất động sản TP.HCM "có người bán, không có người mua"?

Nhà đầu tư chấp nhận lợi nhuận thấp để bán được hàng

Từ giữa cuối năm 2022, thị trường bất động sản TP.HCM gặp nhiều khó khăn khi tính thanh khoản chậm lại, ngân hàng thương mại tăng lãi suất, đặc biệt là siết room tín dụng. Điều này đã khiến cho nhiều nhà đầu tư bất động sản rơi vào "khủng hoảng" khi phải tìm nguồn tiền để xoay vòng vốn, trả nợ lãi… 

Bên cạnh đó, việc chậm giải ngân cũng khiến cho mọi tính toán bị ngưng trệ, giao dịch ở nhiều phân khúc bất động sản bị đứng. Áp lực về thanh khoản đang đè nặng khiến nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư bất động sản tìm mọi cách kích cầu, như chiết khấu trên 15, 20% giá bán, thậm chí có dự án lên tới hơn 30%.

Đơn cử, một số dự án đang phát triển tại khu Đông như Moonlight Avenue, dự án MT Eastmark City hoặc các dự án vùng tiệm cận như Bcons City, New Galaxy Dĩ An, đang được môi giới ở các sàn chào bán và chiết khấu "khủng" cho nhiều nhà đầu tư.

Khảo sát tại dự án Moonlight Avenue (TP.Thủ Đức), bên môi giới rao bán căn hộ với nhiều mức giá khác nhau. Nếu giá bán bán đầu dao động từ 1,3 tỷ (căn 34m2) đến 2,5 tỷ (căn 69m2) thì nay được chào bán với mức chiết khấu từ 15 - 20%. Đặc biệt, chính sách chiết khấu lên đến hơn 50% dành cho những khách hàng thanh toán trên 95% giá trị căn hộ. Trong trường hợp người mua nhà lựa chọn vay ngân hàng để thanh toán, mức chiết khấu sẽ là 11,5% và được miễn lãi suất trong vòng 18 tháng.

Theo chia sẻ của anh Nguyễn Phúc (34 tuổi, môi giới bất động sản) hiện tại các sàn đều ra sức rao bán, thực hiện việc điều chỉnh giá cả phù hợp chung với thị trường. Việc chiết khấu này giúp cho việc kinh doanh thuận lợi hơn, dù lợi nhuận có thấp hơn nhưng bán được hàng vẫn là điều trên hết.

Được biết, không chỉ các chủ đầu tư dùng chiêu chiết khấu mà ngay những nhà đầu tư đã mua dự án cũng đang phải chạy khắp nơi để bán được sản phẩm mà mình đã mua. Những người này thường bán bằng với giá gốc đã mua từ chủ đầu tư, thậm chí còn "bán lỗ, cắt lỗ" để thu hồi dòng tiền.

Chia sẻ với Dân Việt, anh Phan Mạnh T. (ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM) đang đầu tư dự án New Galaxy Dĩ An cho biết: "Tôi mua dự án này từ năm 2021. Thời gian đầu, tôi vẫn đóng tiền đúng tiến độ. Tuy nhiên, từ cuối 2022 kinh tế khó khăn nên việc đóng tiền khó hơn. Vừa rồi, chủ đầu tư gọi lên ký hợp đồng mua bán nhưng tôi hiện không có tiền nên phải xin ngưng đóng và rao bán lỗ căn 1 phòng ngủ 50m2. Giá ban đầu tôi mua hơn 1,57 tỷ giờ chỉ bán 1,50 tỷ cắt lỗ, chứ không gồng nổi".

Cũng rơi vào trường hợp trên, chị Thạch Thoa (quê Sóc Trăng) cho biết, chị và người thân đầu tư nhà đất trên địa bàn TP.Thủ Đức. Ban đầu mọi người cùng góp vốn và không vay ngân hàng, mua căn nhà hơn 5 tỷ trong hẻm đường Hiệp Bình. Thế nhưng, thời điểm kinh tế khó khăn, mọi người đều gặp vấn đề về tài chính nên đành rao bán, phải chấp nhận cắt lỗ gần 200 triệu mới bán được căn nhà trên.

Nguồn tiền và pháp lý đè nặng tâm lý người mua

Nhìn vào thực tế hiện tại cho thấy, việc các chủ đầu tư ưu đãi, chiết khấu cho người mua lựa chọn hình thức trả thẳng không phải câu chuyện mới trên thị trường. Tuy nhiên, đây là lần đầu tiên các mức chiết khấu được đẩy lên cao như hiện nay.

Ông Lê Đình Lăng - Giám đốc Công ty TNHH ĐT XD và PT Địa ốc Song Long cho rằng, một số dự án giảm giá là do hàng tồn kho nhiều. Bên cạnh đó, bất động sản thời gian qua đã bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đã bước vào giai đoạn chững, thanh khoản kém nên buộc các chủ đầu tư phải chiết khấu bán sản phẩm để có dòng tiền.

Theo ông Lăng, thời điểm này nếu những người đi tìm mua nhà và chịu cọc tiền đều có nhu cầu thật và có tiền thật, không phải đi vay, giúp các chủ đầu tư đang gặp khó về dòng tiền tận dụng nguồn vốn từ khách hàng.

Tuy nhiên, chỉ một số ít sẵn sàng chi tiền ra để "bắt đáy" bất động sản và những người thực sự cần tiền mới bán bất động sản đang sở hữu. Nhưng thị trường hiện nay cũng đang tồn tại một nghịch lý: "Có người bán, chẳng có người mua".

"Tâm lý của nhà đầu tư thời điểm hiện tại rất dễ bị lung lay, chỉ những người sẵn tiền mặt thì họ mới làm chủ được cuộc chơi mua bán bất động sản. Nhưng mua thì phải mua được giá hời, giá rẻ… vì bây giờ các chính sách, dòng tiền đều đứng. Điều này cũng tạo rủi ro về lâu về dài cho nhà đầu tư nếu không mua đúng sản phẩm, đúng nhu cầu tạo ra lợi nhuận trong tương lai", ông Lăng cho hay.

Chia sẻ về việc nhiều người giảm giá nhà, cắt lỗ những vẫn không tìm được khách hàng, anh Nguyễn Hoàng Đức (nhà đầu tư) cho biết: "Hiện nay, bất động sản chịu tác động chung của cả thị trường, trong khi đó đòn bẩy kinh tế vay ngân hàng đã không còn được sử dụng. Điều này khiến 1 lượng lớn nhà đầu tư bỏ cuộc vì không ai dám vay tiền và cũng không vay được tiền trong giai đoạn này để đầu cơ tích trữ đất".

Việc bán không được, hoặc bán cắt lỗ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố của khu vực đất hoặc giá bán, hoặc chính những pháp lý xoay quanh dự án. Chẳng hạn, bây giờ có người bán cắt lỗ căn hộ từ 50 - 100 triệu, thậm chí 200 triệu chỉ vì muốn thu hồi lại dòng tiền đã đóng xoay xở cho việc khác. Nhưng thực sự, người mua họ sẽ nhìn vào thanh khoản thị trường, giá trị thặng dư tạo ra trong vài tháng hoặc 1 năm. "Bên cạnh đó, họ sẽ soi rất kỹ vào tính pháp lý của dự án, dự án có xây hay không, có đầy đủ hay không, điều chỉnh… và tiềm lực của chủ đầu tư thế nào. Điều này đã đánh nặng vào tâm lý người mua vì vậy rất khó thoát hàng ở thời điểm hiện tại", anh Đức chia sẻ.