Vì sao cần giữ lại quy định về Quỹ phát triển đất của Dự thảo Luật Đất đai?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị với Quốc hội, Bộ Tài nguyên Môi trường về việc giữ lại quy định về Quỹ phát triển đất của Dự thảo Luật Đất đai.

Vì sao cần giữ lại quy định về Quỹ phát triển đất?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay, nguồn lực Ngân sách Nhà nước còn rất hạn chế, điển hình là TP.HCM có quy mô nền kinh tế lớn nhất cả nước nhưng tổng số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm vẫn không nhiều. 

Đơn cử, năm 2021, số thu tiền sử dụng đất chỉ có 7.560 tỷ đồng, số thu tiền thuê đất chỉ có 3.663 tỷ đồng nên tổng số thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chỉ có 11.223 tỷ đồng.

"Nếu trích 10% trong số tiền trên thì cũng chỉ có 1.122 tỷ đồng để cấp vốn cho "Quỹ phát triển đất" để ứng vốn cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" nhằm phát triển quỹ đất, tạo quỹ đất", ông Châu nói.

Theo Chủ tịch HoREA, "Quỹ phát triển đất" và "Tổ chức phát triển quỹ đất" đã được quy định tại các Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, nhưng đến nay vẫn chưa phát huy được vai trò "phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất" do chưa được cấp đủ vốn và chưa có cơ chế tổ chức, vận hành hiệu quả cũng như chưa có cơ chế kiểm tra, kiểm soát, giám sát.

Vì vậy, rất cần xây dựng hoàn thiện các quy định về "Tổ chức phát triển quỹ đất" tại Chương VIII Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời bổ sung trở lại chế định "Quỹ phát triển đất".

"HoREA hoan nghênh các quy định tại Chương VIII Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về "phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất" và cần được bổ sung trở lại chế định "Quỹ phát triển đất". 

Nếu xây dựng hoàn thiện hơn thì sẽ phát huy được vai trò của "Quỹ phát triển đất" và "Tổ chức phát triển quỹ đất" để phát triển, tạo quỹ đất, khai thác quỹ đất, vừa tạo được nguồn thu ngân sách quan trọng từ đất, vừa điều tiết "địa tô chênh lệch" hiệu quả vào ngân sách nhà nước", ông Châu nói.

Hơn nữa, các quy định này cũng góp phần thực hiện thỏa đáng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và để phục vụ lợi ích công cộng; kiến tạo được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, bình đẳng thông qua thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, vừa là công cụ điều tiết thị trường bất động sản hiệu quả.

Đề xuất quy định để hạn chế tối đa "rủi ro" thiệt hại cho Ngân sách Nhà nước

Một vấn đề cũng rất quan trọng hiện nay, đó là trong tình hình thực tiễn hiện nay, nguồn lực Ngân sách Nhà nước còn rất hạn chế thì việc xã hội hóa, huy động nguồn lực tài chính của nhà đầu tư trúng thầu dự án nhà ở thương mại để Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thật thỏa đáng cho người có đất bị thu hồi là rất cần thiết.

Đặc biệt, mục tiêu này cũng nhằm thực hiện đầy đủ vai trò "kiến tạo" của Nhà nước, bảo đảm hài hòa lợi ích của tất cả các bên gồm người có đất bị thu hồi, nhà đầu tư và lợi ích công cộng do Nhà nước là người đại diện như mục đích của các quy định tại Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tuy nhiên, do điểm c khoản 3 và khoản 6 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định chưa đủ "độ rõ", chưa cụ thể nên Hiệp hội góp ý thêm trong 2 trường hợp.

Trường hợp 1: Hồ sơ mời thầu đã có quy định "chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" và nhà đầu tư trúng thầu đã đề xuất "chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" trong hồ sơ dự thầu thì có thể gây rủi ro, làm thiệt hại cho Ngân sách Nhà nước trong trường hợp "chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" thực tế thường phát sinh tăng cao hơn "chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" mà nhà đầu tư đã đề xuất trong hồ sơ dự thầu.

Trường hợp 2: Hồ sơ mời thầu không quy định "chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư", mà sau khi trúng thầu, "nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" thì "chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" sẽ vẫn còn là "ẩn số" đối với các nhà đầu tư dự thầu và nhà đầu tư trúng thầu vì không thể tiên lượng được chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng này.

Do vậy, HoREA đề nghị cần phải hoàn thiện lại nội dung điểm c khoản 3 và khoản 6 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng cần phải quy định rõ "chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" trong hồ sơ mời thầu.

Đồng thời, quy định rõ trường hợp "chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" thực tế phát sinh không vượt quá 20% "chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư" trong hồ sơ dự thầu của nhà đầu tư trúng thầu, "nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" để hạn chế tối đa rủi ro có thể dẫn đến thiệt hại cho Ngân sách Nhà nước.