Vì sao giá nhà đất vẫn “đắt đỏ”?

Phát biểu tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 25/1, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng cho rằng, mặt bằng giá bất động sản tại Việt Nam duy trì ở mức cao là kết quả cộng hưởng của nhiều yếu tố mang tính cấu trúc, không chỉ do cung - cầu.

Trước tiên, những nút thắt pháp lý dù đã được tháo gỡ từng bước nhưng vẫn tồn tại độ trễ trong triển khai. Việc chậm hoàn thiện và áp dụng các quy định mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản khiến không ít dự án phải kéo dài thời gian phê duyệt, dẫn tới nguồn cung mới ra thị trường hạn chế, tạo sức ép tăng giá.

Tiếp đó là bài toán chi phí đầu vào leo thang. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực trái phiếu đến hạn, cùng giá vật liệu xây dựng tăng cao đã đẩy tổng mức đầu tư dự án lên đáng kể.

Một nguyên nhân quan trọng khác là sự lệch pha trong cơ cấu nguồn cung. Số lượng dự án được cấp phép chưa nhiều, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn duy trì cao. Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm ra thị trường phần lớn thuộc phân khúc cao cấp đã kéo mặt bằng giá bình quân đi lên.

Ngoài ra, hiện tượng “sóng giá” theo tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất vẫn xuất hiện khiến giá bị đẩy lên nhanh, thậm chí vượt xa giá trị thực.

Đầu cơ cũng là yếu tố góp phần làm quá trình điều chỉnh giá diễn ra chậm. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy phần lớn nhà đầu tư nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn. Khi mua ở vùng giá cao, họ có xu hướng “ôm hàng” chờ thị trường hồi phục.

Cuối cùng, chính sách thuế đối với bất động sản hiện chưa đủ mạnh để điều tiết thị trường. Thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa tạo sức răn đe rõ rệt đối với hành vi đầu cơ.

Việt Nam tăng thêm 4 năm thu nhập lên ngưỡng 30 năm thu nhập mới có thể mua được nhà, cao gấp đôi so với bình quân trên thế giới (15,35). Điều này là bất thường.

Bốn trụ cột dòng vốn cho thị trường năm 2025

Nhìn về bức tranh tài chính năm 2025, TS. Cấn Văn Lực cho biết nguồn lực cho bất động sản có thể được xem xét trên bốn kênh chính: Tín dụng ngân hàng; vốn của doanh nghiệp trong nước; dòng vốn FDI và huy động qua thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, song song với hệ thống chính sách tài chính - đất đai.

Trong đó, tín dụng ngân hàng tiếp tục là nguồn vốn chủ lực. Dư nợ cho lĩnh vực bất động sản dự kiến tăng trưởng mạnh so với cuối năm trước. Điểm đáng chú ý là cơ cấu tín dụng đang có sự phân hóa: Vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng nhanh, trong khi cho vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Dù quy mô mở rộng, dòng vốn hiện được kiểm soát chặt chẽ hơn, ưu tiên các dự án khả thi, hạn chế dòng tiền chảy vào đầu cơ thuần túy.

Song song với đó, khu vực doanh nghiệp nội địa đang phát đi tín hiệu hồi phục. Số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay lại hoạt động gia tăng, vốn đăng ký tăng mạnh.

Đối với vốn ngoại, FDI vào bất động sản và xây dựng tiếp tục duy trì mức tích cực. Nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng trung - dài hạn của thị trường Việt Nam, đặc biệt tại các phân khúc khu công nghiệp, logistics, nhà ở đô thị và bất động sản du lịch.

Cùng lúc, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang dần được khơi thông trở lại sau giai đoạn trầm lắng. Dù quy mô phát hành chưa trở về thời kỳ cao điểm, việc thị trường trái phiếu ấm dần lên cho thấy niềm tin nhà đầu tư đang cải thiện, bổ sung nguồn vốn trung - dài hạn cho doanh nghiệp triển khai dự án.

Ngoài ra, các chính sách về tài chính và đất đai tiếp tục đóng vai trò “bệ đỡ” cho thị trường, thông qua ưu đãi tiền thuê đất, hỗ trợ tín dụng cho nhà ở xã hội, điều chỉnh tiền sử dụng đất… qua đó giảm áp lực chi phí và cải thiện dòng tiền cho doanh nghiệp.

Ông Lực còn cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc theo hướng an toàn và bền vững hơn. Quản trị tài chính thận trọng, kiểm soát rủi ro dòng tiền, xử lý áp lực trái phiếu đến hạn và hạn chế đầu tư dàn trải là yêu cầu then chốt trong giai đoạn tới.

Đồng thời, việc nâng cấp năng lực quản trị, chuẩn hóa quy trình và nguồn nhân lực để đáp ứng các quy định mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi là điều kiện bắt buộc để thích ứng với khung pháp lý mới.

×