Vì sao 'ông lớn' bất động sản Phát Đạt báo lãi giảm khi doanh thu tăng bằng lần?

Trong báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2025, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 438 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá vốn lại tăng mạnh hơn mức tăng của doanh thu, gấp 236 lần khiến biên lợi nhuận gộp trong kỳ "rơi" từ 99% xuống còn 40%.

Trong cơ cấu doanh thu, Phát Đạt ghi nhận hơn 435 tỷ đồng từ chuyển nhượng bất động sản trong khi cùng kỳ năm trước không ghi nhận có khoản mục này.

Ở chiều ngược lại, Phát Đạt lại không ghi nhận có doanh thu chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ khi quý 1/2024 đạt hơn 159 tỷ đồng.

Trong quý 1/2025, tổng chi phí của Phát Đạt ghi nhận biến đổi không nhiều. Đáng chú ý, phần lỗ trong công ty liên kết giảm từ 7,7 tỷ đồng xuống còn hơn 17 triệu đồng trong quý.

Ngoài ra, khoản thu nhập khác của Phát Đạt cũng ghi nhận giảm sâu khi giảm từ 33,8 tỷ đồng xuống còn vỏn vẹn hơn 411 triệu đồng (chủ yếu là tiền phạt chậm trả) và chi phí khác lại tăng gấp 6 lần lên 790 triệu đồng.

Cuối cùng, Phát Đạt báo lãi sau thuế đạt 50,6 tỷ đồng, giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm trước nhưng lại là mức thấp nhất kể từ quý 1/2023.

Được biết, nguồn thu chủ yếu của "ông lớn" bất động sản này chủ yếu đến từ dự án Quy Nhơn Iconic (Bắc Hà Thanh, Bình Định). Được biết, dự án này được Phát Đạt khẳng định là một trong những dự án nổi bật nhất Bình Định và được kỳ vọng tiếp tục đóng góp lớn vào kết quả kinh doanh xuyên suốt năm 2025.

Nhìn lại quý 4/2024, dự án Quy Nhơn Iconic cũng ghi nhận là nguồn thu chính của Phát Đạt khi công ty hoàn tất chuyển nhượng và ghi nhận toàn bộ doanh thu của 627 sản phẩm trong giai đoạn 1 của dự án. Biên lợi nhuận thuần trong quý 4 của dự án đạt tới 37% đã góp phần đẩy lợi nhuận ròng trong quý lên 369 tỷ đồng, đạt mức cao nhất trong vòng 2 năm (kể từ quý 4/2022).

Không chỉ dự án Quy Nhơn Iconic được kỳ vọng, trong quý 1 vừa qua, Phát Đạt cho biết cũng đang tích cực đẩy mạnh tiến độ triển khai nhiều dự án trọng điểm. Với dự án Thuận An 1 và 2 tại Bình Dương đã sẵn sàng bước vào giai đoạn bán hàng từ quý 2/2025.

Ngoài các dự án trên, Phát Đạt đang sở hữu nhiều dự án tiềm năng như căn hộ cao cấp Q1 Tower (Quy Nhơn), Khu phức hợp Thương mại dịch vụ Như Nguyệt (Đà Nẵng), Khu phức hợp nghỉ dưỡng tại Côn Đảo,...

Tại thời điểm cuối quý I/2025, tổng tài sản của Phát Đạt ở mức hơn 23.094 tỷ đồng, giảm gần 4% so với đầu năm, trong đó 89,5% là tài sản ngắn hạn (20.683 tỷ đồng).

Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tài sản ngắn hạn là hàng tồn kho với giá trị hơn 14.000 tỷ đồng, tương đương với đầu năm, chủ yếu thuộc dự án The EverRich 2 (3.598 tỷ đồng), Thuận An 1 và Thuận An 2 (2.786 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ đồng), dự án Phước Hải (1.523 tỷ đồng), dự án Bắc Hà Thanh (1.513 tỷ đồng), The Everich 3 (878 tỷ đồng)...

Bên cạnh đó, khoản phải thu đạt 6.367 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp chỉ còn 84 tỷ đồng tiền mặt và 100 tỷ đồng đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn, giảm mạnh so với đầu năm.

Về phía nguồn vốn, đến cuối quý 1, nợ phải trả của công ty đã giảm hơn 940 tỷ đồng so với đầu năm, xuống còn 11.986 tỷ đồng, phần lớn do giảm các khoản phải trả ngắn hạn, trong khi nợ vay tài chính vẫn ở mức trên 5.300 tỷ đồng (bao gồm hơn 1.480 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 3.856 tỷ đồng nợ vay dài hạn).

Trong nợ ngắn hạn, Phát Đạt ghi nhận có hơn 5.640 tỷ đồng là phải trả ngắn hạn khác. Thuyết minh cho thấy, 80% của khoản này là Hợp đồng hợp tác đầu tư - The EverRich 2 trị giá 4.557 tỷ đồng. Vào ngày 10/12/2018, Phát Đạt đã ký kết với Công ty TNHH Đầu tư Big Gain liên quan đến việc phát triển dự án The Everich 2 tại số 422 đường Đào Trí, Khu phố 1, phương Phú Nhuận, quận 7, TP. Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, Phát Đạt phải trả ông Hoàng Võ Anh Khoa hơn 1 tỷ đồng; Hợp đồng hợp tác đầu tư - The Everich 3 là 990 tỷ đồng,...

Cổ phiếu Bất động sản Phát Đạt ở vùng đáy 21 tháng

Trong một nỗ lực để giảm áp lực nợ vay, ngày 16/4 vừa qua, Phát Đạt vừa kết thúc đợt phát hành gần 34,1 triệu cổ phiếu với mức giá là 20.000 đồng/cổ phiếu cho nhà đầu tư nước ngoài để hoán đổi nợ, tương đương tổng giá trị phát hành theo mệnh giá là gần 341 tỷ đồng. Toàn bộ số cổ phần này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ ngày phát hành.

Tuy nhiên, trước những diễn biến bất lợi từ thị trường chung và tình hình tài chính nội tại, cổ phiếu PDR hiện đang chịu áp lực lớn. Kết thúc phiên gần nhất, PDR giao dịch quanh mức 15.600 đồng/cổ phiếu, giảm 22% trong hơn 1 tháng và đang ở vùng giá thấp nhất kể từ tháng 7/2023.

×