Bảng giá đất Hà Nội: Chênh lệch lớn giữa lý thuyết và thực tế

Bảng giá đất mới: Tăng mạnh nhưng vẫn cách xa thực tế

Theo bảng giá đất mới của TP. Hà Nội, nhiều tuyến đường trên địa bàn quận Hoàn Kiếm gấp 3 lần so với bảng giá cũ, chẳng hạn như: Mặt đường phố Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) nơi có giá đất ở (vị trí 1) cao nhất lên tới hơn 695 triệu đồng/m2, tăng 271% (tương ứng 3,7 lần) so với bảng giá đất cũ (187,9 triệu đồng).

Mức giá này cũng được áp dụng cho các tuyến đường Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn). Tuy nhiên, theo khảo sát của Dân Việt, giá rao bán thực tế tại các tuyến đường này còn cao hơn rất nhiều so với bảng giá đất mới.

Đơn cử, trên mặt phố Hàng Đào đang rao bán ngôi nhà có diện tích 100 m2, mặt tiền 4 m với giá 120 tỷ đồng, tương ứng 1,2 tỷ đồng/m2, con số này cao hơn 73% so với bảng giá đất mới.

Hay trên đường Lý Thái Tổ đang rao bán căn nhà có diện tích 58 m2, mặt tiền 8,6 m. Theo giới thiệu, ngôi nhà này có view quảng trường, hồ Hoàn Kiếm, đang được rao bán với giá 139 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,4 tỷ đồng/m2, gấp 3,4 lần so với bảng giá đất.

Hay trên mặt đường phố Hàng Khay đang rao bán ngôi nhà với giá gần 1,4 tỷ đồng/m2. Tương tự, 1 căn nhà mặt phố Hàng Ngang đang được rao bán với giá khoảng 1,29 tỷ đồng/m2, gấp 1,84 lần so với bảng giá đất.

Không chỉ giá rao bán ở thời điểm hiện tại cao hơn so với bảng giá đất mà thậm chí, giá giao dịch thực tế cách đây 2 - 3 năm cũng cao hơn. 

Anh Lưu Viết Mạnh (người dân tại huyện Thanh Trì) chia sẻ: Tôi mua 1 căn nhà 60 m2 tại đường cầu Bươu (huyện Thanh Trì) từ năm 2021 với giá 50 triệu đồng/m2, nhưng nay bảng giá đất mới định giá chỉ 35,5 triệu đồng/m2, thấp hơn 29% so với mức giá anh đã mua cách đây 3 năm.

Trước đó, nói rõ về cơ sở để ban hành bảng giá đất mới, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, kết quả khảo sát qua 2 năm cho thấy giá mua bán đất trên thực tế cao hơn bảng giá đất bình quân khoảng 250%.

... Dù thấp hơn thực tế nhưng vẫn còn phần "mờ mờ ảo ảo"?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam băn khoăn: Giá nhà đất ở Hà Nội đang quá cao, phần lớn lượng giao dịch trên thị trường đều đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ. Người có nhu cầu ở thật vẫn đang trong tình trạng bấp bênh, không mua được nhà.

Chính vì vậy, ông Đính cho rằng, lấy giá giao dịch từ nhóm đầu cơ để làm cơ sở tính giá là không ổn. Ví dụ, mức giá này đã bị "thổi" lên 10 lần, nhưng giao dịch chỉ giảm 3, 4 lần thì khi vẫn còn phần "ảo".

Việc tăng mạnh giá trên bảng giá đất mới hiện tại chỉ làm tăng chi phí liên quan đến đất, tạo thêm gánh nặng tài chính cho người dân. Việc xác định bảng giá đất chính là để mở "lối thoát" cho đấu giá đất.

Do vậy, ông Đính đề xuất cần nhanh chóng có phương pháp nghiên cứu kỹ hơn, có công cụ và chỉ số đo lường chính xác hơn. Trong thời điểm hiện tại, cần nhanh chóng ban hành được chỉ số giá nhà. Nếu có thể phải cập nhật được mức biến động giá nhà như trên sàn chứng khoán. Trên cơ sở đó sẽ loại bỏ được giá "ảo" trên thị trường, ông Đính đề xuất.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất là tạo ra “cửa thoát” cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thời gian gần đây, nhiều trường hợp người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao chấp nhận mất cọc do mức cọc còn được tính theo giá khởi điểm từ bảng giá cũ nên còn ở mức rất thấp.

"Một số người sẵn sàng thi đấu, trả giá cao với tâm lý cùng lắm là mất tiền đặt cọc, tạo ra những màn “so kè” trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn", ông Nguyễn Văn Đỉnh chia sẻ.

Lo ngại bảng giá đất mới có thể đẩy giá nhà tăng tới 20%

Theo Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, bất động sản bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: Tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng dự án (nhà ở, bất động sản); thuế, phí liên quan…

Bộ Xây dựng cũng khẳng định, vệc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước.

Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng dần tiệm cận với giá thị trường là yêu cầu phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Bảng giá mới đáp ứng nhu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở thành phố dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người trong diện bồi thường đất.

Trường hợp thuế, phí về đất đai cao không phù hợp với thu nhập của người dân, cơ quan quản lý cho rằng thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất.