Bất động sản vẫn lệch pha cơ cấu sản phẩm: Nhiều cao cấp, ít bình dân

Dự án bất động sản “ngáo giá” đối mặt nguy cơ đóng băng giao dịch

Theo số liệu mới công bố từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung khi toàn thị trường có khoảng 128.000 sản phẩm mới được chào bán - mức cao nhất trong vòng sáu năm, tiến sát giai đoạn đỉnh của chu kỳ trước.

Dù vậy, bức tranh cung - cầu vẫn lệch pha. Phần lớn hàng hóa mới thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và nhà thấp tầng giá trị lớn, trong khi nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm. Đáng chú ý, khoảng một phần tư số căn hộ trên thị trường có giá vượt 100 triệu đồng/m2, khiến mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên dù nguồn cung gia tăng.

Ở giai đoạn đầu năm, nhiều dự án mới ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ tích cực nhờ nhu cầu mua nhà bị dồn nén trong thời gian dài. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, người mua phải trả thêm chênh lệch để giữ suất. Một số nhà đầu tư thậm chí thu lợi lớn chỉ sau hơn một năm nắm giữ.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, xu hướng bắt đầu đảo chiều. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động, cùng với các đại dự án quy mô lớn được phê duyệt nhanh, khiến nguồn cung bung ra diện rộng. Thị trường vì thế bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ nét hơn, thanh khoản không còn đồng đều giữa các khu vực và phân khúc.

Cùng lúc, mặt bằng lãi suất nhích lên tạo áp lực đáng kể với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao và kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn. Người mua ở thực cũng phải sở hữu nền tảng tài chính vững chắc hơn để tham gia thị trường.

Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn, kinh tế duy trì tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng. Tuy nhiên, sức mua sẽ ngày càng chọn lọc.

Những dự án giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh có nguy cơ rơi vào trạng thái trầm lắng, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn neo cao.

Ở khu vực trung tâm, giá bất động sản nhiều khả năng duy trì xu hướng tăng ổn định. Song sự bền vững của khu lõi vẫn phụ thuộc vào khả năng vận hành lành mạnh của thị trường vùng ven, nơi đang giữ vai trò hấp thụ dòng tiền đầu tư trong giai đoạn mới

×