Chuyển động mới của bất động sản vùng ven TP.HCM sau loạt thông tin chú ý về hạ tầng

Anh Minh Thành (Gò Vấp), một nhà đầu tư đất nền từ nguồn vốn nhàn rỗi và kiếm được lợi nhuận khá tốt thời gian qua, khẳng định đất nền nếu đầu tư hợp lý theo nguyên tắc "trái tim nóng và cái đầu lạnh" sẽ rất khó thua lỗ.

"Ai cũng biết thị trường đang giai đoạn khó khăn, và thời điểm này theo tôi đánh giá đã 'thích hợp' để mua vào. Ai cũng chờ 'bắt đáy', nhưng 'đáy' là ở đâu thì rất khó nói. Vậy nên 1-2 tuần nay tôi liên tục đảo quanh một số khu vực ở Bình Chánh, Bình Tân, vùng giáp ranh với Hóc Môn… để tìm cơ hội tích lũy đất nền. Quan trọng là mình chốt mua với giá mình xem là hợp lý", anh Thành chia sẻ.

"Bắt đáy" đất nền, tìm dự án vừa túi tiền ở vùng ven

Thực tế những ngày gần đây, các nhà đầu tư như anh Minh Thành đang làm thị trường đất nền vùng ven "ấm dần lên".

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, cho thấy nhu cầu tìm mua đất nền vùng ven TP.HCM vẫn đang rất lớn, nhất là ở nhóm đầu tư tài chính vừa phải. 

Cụ thể, các sản phẩm đất nền quanh mức 1-2 tỷ đồng trở thành tài sản thanh khoản nhất, vì phù hợp tài chính, vị trí đất cũng gần trung tâm và có tiềm năng về dài hạn.

"Thời điểm hiện tại, đất nền nhiều khu vực đang có mức thanh khoản giảm sau giai đoạn tăng nóng, nhưng về dài hạn đất nền vẫn được đánh giá là phân khúc lợi nhuận lớn và dễ đầu tư hơn so với phân khúc khác. 

Đặc biệt, với những định hướng sắp tới từ chính sách, thị trường đất nền sẽ có những chuyển biến mới và phục hồi nhanh hơn các phân khúc khác, do đây là loại hình 'nhạy' với các điều chỉnh chính sách và thông tin vĩ mô nhất", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định.

Theo khảo sát của Dân Việt, một số khu vực ở Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B (Bình Chánh); Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng, Bà Điểm (Hóc Môn); Tân Thạnh Tây, Trung Lập (Củ Chi)… mặt bằng giá đất nền, đặc biệt là các nền phân lô bàn cờ, hiện có mức giảm bình quân 25-30% so với hồi cuối năm 2022.

Chẳng hạn, ở xã Xuân Thới Sơn (Hóc Môn), giá đất nền đang dao động ở mức 18-22 triệu đồng/m2. 

"Cách đây gần 2 năm, một lô đất ở đây được nhà đầu tư ra giá từ 25-27 triệu đồng/m2, nhưng tôi không bán, giờ phải giảm xuống 22 triệu đồng/m2 nhưng mãi không bán được. Tuần rồi có người đòi hạ xuống 20 triệu đồng/m2, tôi kỳ kèo mãi thì mới chốt được giá 21 triệu đồng/m2", anh Hai Minh, chủ một loạt 5 lô đất ở xã này, phân trần.

Không chỉ phân khúc đất nền, phân khúc căn hộ "vừa túi tiền" cũng được nhà đầu tư săn lùng thời gian gần đây. Trong đó, nhu cầu gia tăng nhiều ở khu Nam (Quận 7, Quận 8) và khu Tây (Bình Tân, Bình Chánh) TP.HCM.

Cụ thể, ở khu Tây TP.HCM, dự án Akari City của Nam Long, dù không tổ chức bán hàng tập trung nhưng trong giai đoạn tháng 4 tháng 5 vừa qua, dự án này vẫn giao dịch trung bình 40 - 50 căn hộ. Mức giá bán được Nam Long công bố là 46 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ 75m2 vào khoảng 3,6 tỷ đồng.

Một dự án khác của Nam Long được triển khai tại khu Nam, là Mizuki Park, cũng ghi nhận trung bình hơn 30 giao dịch thành công tính riêng trong tháng 5/2023.

Cũng ở khu Nam, Keppel Land tung ra 200 căn hộ tại dự án căn hộ tại Celesta Nhà Bè trong tháng 5 vừa qua, và đã có giao dịch khoảng 50% rổ hàng. Dù mức giá bán ở dự án từ 60 triệu đồng/m2 nhưng với lượng giao dịch khả quan như thế cũng cho thấy nhu cầu của nhà đầu tư đang rất lớn.

Hoặc, dự án The Glory Heights thuộc KĐT Vinhome Grand Park (Thủ Đức) cũng ghi nhận gần 3.000 căn hộ được đặt mua trong đợt chào bán đầu tháng 7 vừa qua.

Hay dự án 9X An Sương của Hưng Thịnh cũng ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ đạt trên 80% giỏ hàng trong các đợt chào bán trong quý II. Sức hút của dự án này là vẫn duy trì tầm giá dưới 40 triệu đồng/m2.

6 tháng cuối năm sẽ là "sức bật" cho thị trường bất động sản năm 2024

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, hiện mức độ quan tâm đến bất động sản đang có dấu hiệu tăng lên, nhưng chưa có độ "nóng" như thời điểm này những năm trước. Thậm chí, một số giao dịch được chốt trên thị trường thời gian qua chính là những thương vụ ép giá thành công, hoặc người bán chủ động "cắt lỗ" để ra được hàng.

Báo cáo thị trường BĐS quí II/2023 của DKRA Group đưa ra nhận định giá đất nền thứ cấp tại TP.HCM có mức độ giảm giá ở mức sâu hơn và biên độ mặc cả của người mua cũng rất lớn. Theo ghi nhận, giá đất ở các xã thuộc những huyện ven TP.HCM đang giảm rất mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, dù người bán đã rao với mức giảm 25-35%, khách đi thăm đất vẫn "kỳ kèo" giảm thêm.

"Trước những động thái tháo gỡ vướng từ Nhà nước về chính sách pháp lý, giảm lãi suất cũng như tăng cường giải ngân trong thời gian qua, được xem là tín hiệu tích cực đẩy nhanh tốc độ hồi phục cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng thời gian tới", DKRA nhận định.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thì cho rằng chính sách bán hàng hiện giữ vai trò quan trọng ở giai đoạn này.

"Khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi, giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ cũng tăng đáng kể", bà Dung nhận định và nhấn mạnh, hiện nay vấn đề người mua quan tâm nhất vẫn mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án.

Bởi, cho dù dự án có áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ, ưu đãi thanh toán nhưng không có mức giá phù hợp, pháp lý chưa ổn, hay uy tín chủ đầu tư không mạnh thì vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản.

Về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dung cho biết khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ TP.HCM sẽ dồi dào hơn ở 2 quý cuối năm 2023. Đặc biệt, đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng giảm lãi suất cho vay, khi áp lực chi phí vốn đã phần nào hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường, như việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh nhiều tuyến hạ tầng trọng điểm như Metro số 1, Vành đai 2, Vành đai 3… cùng nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án của UBND TP.HCM, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường.