Chuyên gia "mách nước" cách tính giá đất theo giá thị trường

Bỏ khung giá đất tạo đột phá

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng kế hoạch cụ thể cho đợt lấy ý kiến góp ý đợt cuối cùng cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra từ ngày 20/2 đến 15/3.

Những vấn đề được quan tâm, tập trung nhiều ý kiến nhất xung quanh dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục là các nội dung: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Trong đó, đề xuất bỏ quy định khung giá đất trong thời gian qua là vấn đề được dư luận quan tâm. Việc bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định thời gian qua, khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế, chưa điều chỉnh kịp thời, biên độ quá rộng. Khung giá đất thấp dẫn đến khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường.

Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá. Có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất. Do đó, việc bỏ khung giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế định giá đất, trao quyền chủ động cho các địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường.

Mặt khác, các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế. Giá đất được xác định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường. Chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương. Chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Quy trình định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, trước những thảo luận sôi nổi của cộng đồng, doanh nghiệp, các cơ quan quản lý nhà nước, có thể thấy nhiều ý kiến đồng tình cách xác định khung định giá hiện tại không hoạt động hiệu quả. Điều này dẫn đến những chậm trễ trong việc phát triển các dự án đầu tư công nói riêng và tốc độ phát triển và lợi ích kinh tế xã hội nói chung.

"Mặc dù khung giá đất từng là tiêu chuẩn phù hợp và được xem là một biện pháp nhằm định giá đất, song hệ thống này đã không còn phù hợp đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và giá trị sử dụng đất hiện nay", chuyên gia này nói. 

Cũng theo ông Troy Griffiths, đã có những tiền lệ pháp lý về bồi thường hợp lý theo giá trị thị trường để đảm bảo cung cấp kịp thời cơ sở hạ tầng và các dự án phát triển trong nhiều thế kỷ qua. Mặc dù có thể dẫn đến những phản ứng cảm tính song chủ sở hữu đất không được phép cản trở sự tiến bộ của xã hội nói chung. Do đó, tầm quan trọng của giá trị thị trường trong bồi thường là để đạt được mức đền bù công bằng.

Cách tính giá đất theo giá thị trường

Ông Troy Griffiths cho biết, vấn đề quản lý đất đai của Việt Nam còn nhiều thách thức như: Một số khu vực đất nông nghiệp có diện tích nhỏ và dày đặc nhất trên thế giới, quy định sử dụng đất không nhất quán, phân vùng sử dụng đất không được áp dụng nghiêm ngặt, không đăng ký chuyển nhượng công khai, hồ sơ mua bán không rõ ràng, hệ thống phân cấp dẫn đến thủ tục pháp lý phức tạp, và bản đồ địa chính quốc gia không thống nhất.

Mặc dù hệ thống hiện tại không còn phù hợp, song khó có thể thay thế bằng một hệ thống mới khi các vấn đề trên chưa được giải quyết triệt để. Do đó, ông Troy Griffiths chỉ ra 5 vấn đề chính cần được giải quyết trước khi xây dựng cách tính giá mới theo giá thị trường, gồm: Quy định rõ ràng quy hoạch cấp địa phương nhằm phục vụ quá trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cho các dự án. Việc xác định quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách hợp pháp dựa trên giá trị cao nhất của bất động sản đó.

Ngoài ra, công khai và số hóa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá trị bất động sản phải dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

Cần xem xét phương pháp luận phù hợp với bối cảnh Việt Nam. Có rất nhiều yếu tố giá trị "chưa được cải tạo" đối với đất nông thôn, giá trị "vốn" đối với đất thương mại, giá trị về vị trí, tổng giá trị cho thuê...

Yếu tố thứ 4 để xây dựng khung định giá đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3 - 5 năm trở lại.

Đồng thời, cần thực hiện kỹ lưỡng quy trình khiếu nại, phản đối hoặc xem xét khi có sai sót xảy ra, để củng cố phương pháp vận hành của hệ thống và tăng niềm tin của thị trường với khung giá đất mới.

Trong khi đó, Ths. Lê Thị Phương Loan, Trưởng ngành Bất động sản, trường Đại học Văn Lang (TP.HCM) nhận định, bỏ khung giá đất là quyết định phù hợp, tuân theo quy luật cung cầu của thị trường.

Chuyên gia này nhận định, việc bỏ khung giá đất sẽ có những tác động nhất định với thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Cụ thể, về mặt lý thuyết chi phí vốn của doanh nghiệp sẽ tăng lên, nhưng trong thực tế chi phí này có tăng mạnh hay ở mức chấp nhận còn phụ thuộc vào các hướng dẫn chi tiết trong việc xác định giá đất hàng năm.

Tuy nhiên, Ths. Phương Loan cũng cho rằng, bỏ khung giá đất có thể gặp phải những khó khăn nhất định. Trong đó, đáng quan tâm nhất là vấn đề cơ sở dữ liệu về giá nhà đất để tham khảo, so sánh, xác định bảng giá hàng năm.

"Hiện, Việt Nam chưa có bộ cơ sở dữ liệu về giá nhà đất đủ lớn, đủ độ tin cậy để phục vụ công tác định giá đất đai theo các phương pháp so sánh hay thu nhập. Đa số doanh nghiệp bất động sản hiện chỉ định giá bằng phương pháp thặng dư", Ths. Phương Loan nói.

Trong ngắn hạn, theo Ths. Phương Loan, nhà nước cần sớm có hướng dẫn cụ thể về cách thức xác định bảng giá đất hàng năm. Còn trong dài hạn, giải pháp quan trọng là số hóa thị trường bất động sản, hình thành thị trường giao dịch bất động sản tập trung. Điều này không chỉ giúp ích cho việc định giá giao dịch bất động sản tốt hơn mà còn giúp Nhà nước kiểm soát và tránh thất thoát nguồn thu từ các giao dịch bất động sản thứ cấp.