Cổ phiếu bất động sản đã vào pha downtrend chưa?

"Bay" hết lãi, nhà đầu tư nhỏ lẻ đang dần "thấm đòn"?

Thị trường chứng khoán Việt Nam khép lại tháng 10/2025 với tâm lý nặng nề. Tuần giao dịch cuối (27 - 31/10) chứng kiến chuỗi phiên giảm mạnh. Xét cho cả tuần, VN-Index mất tổng cộng 43,53 điểm (-2,59%), lùi về vùng 1.640 điểm - xóa sạch thành quả tăng của hai tháng trước và ghi nhận tuần thứ 3 liên tiếp giảm điểm

Nhóm cổ phiếu bất động sản trở thành tâm điểm bán tháo, khi hàng loạt mã giảm sàn, thanh khoản sụt mạnh.

Chỉ trong tuần qua, giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp lớn như VHM, NVL, PDR, DXG,... đã giảm tới hàng chục %. Nếu tính từ đỉnh giữa tháng 9, mức sụt giảm phổ biến lên tới 20 - 30%. Trên các diễn đàn chứng khoán, nhà đầu tư nhỏ lẻ than lỗ nặng, nhiều người mất toàn bộ phần lãi, thậm chí tài khoản “bay” thêm hàng chục % tiền 'thịt'.

Sau giai đoạn “tăng nóng” nhờ kỳ vọng giá đất và sóng đầu cơ, nhóm ngành này đang bước vào chu kỳ tái cấu trúc, nơi những doanh nghiệp có dự án thực chất và năng lực triển khai mới có thể trụ vững.

Một trong những yếu tố định hình xu hướng là chính sách kiểm soát đầu cơ và minh bạch hóa dữ liệu của Chính phủ. Trong năm 2025, Bộ Xây dựng đẩy mạnh đề án xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, dự kiến thí điểm tại 5 thành phố lớn trong quý 4/2025.

Theo đại diện SSI Research, sau giai đoạn hồi phục mạnh từ quý 2, cổ phiếu bất động sản đã vào vùng định giá cao. Khi yếu tố dòng tiền và lợi nhuận bị nghi ngờ, nhà đầu tư sẽ chốt lời, khiến thị trường xuất hiện tín hiệu phân phối rõ ràng - dấu hiệu đầu tiên của pha downtrend.

Theo vị chuyên gia này, nhiều mã đã gãy các ngưỡng hỗ trợ quan trọng, khối lượng bán tăng đột biến trong khi cầu bắt đáy yếu.

Không chỉ nhóm bất động sản, toàn bộ thị trường cũng chịu ảnh hưởng lan tỏa. Phiên 27/10 và 31/10, chỉ số đều ghi nhận mất tới 30 điểm khi nhóm vốn hóa lớn đồng loạt suy yếu.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế, đây là giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau chu kỳ tăng nóng của hai quý đầu năm. “Khi kỳ vọng nới lỏng chính sách tiền tệ và tăng trưởng lợi nhuận doanh nghiệp đạt đỉnh, dòng tiền ngắn hạn sẽ rút ra. Điều chỉnh là bước làm lạnh thị trường trước khi hình thành mặt bằng giá mới.”

"Bất động sản chiếm tỷ trọng vốn hóa lớn và có sức ảnh hưởng tâm lý mạnh. Nếu nhóm này còn suy yếu, khả năng VN-Index lùi về sâu hơn. Đây là giai đoạn thử thách sự kiên nhẫn của nhà đầu tư nhỏ lẻ", ông Hiếu cảnh báo rủi ro lan tỏa từ nhóm bất động sản sang toàn thị trường.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng chưa nên vội kết luận thị trường đã bước vào downtrend dài hạn. VN-Index vẫn nằm trong chu kỳ tích lũy, vĩ mô ổn định, lãi suất thấp và vốn ngoại vẫn quan tâm. Nếu giữ được vùng 1.600 điểm, cơ hội phục hồi trong quý 4 vẫn còn.

Sàng lọc để xác lập mặt bằng tăng trưởng mới

Mặc dù giá cổ phiếu bất động sản chưa thể phục hồi mạnh, nhưng dòng tiền thông minh đã bắt đầu dịch chuyển sang những doanh nghiệp có khả năng triển khai dự án và quỹ đất sạch.

Theo SSI Research, các doanh nghiệp niêm yết ghi nhận doanh số bán hàng cải thiện đáng kể trong nửa đầu năm 2025: Vinhomes (VHM) tăng 31%, Nam Long (NLG) tăng 24%, trong khi An Gia (AGG) bán hết 1.200 căn tại dự án The Gió Riverside (Bình Dương), thu về 2.400 tỷ đồng.

Sự trở lại của Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG) trong quý 3/2025 với các dự án The Gladia và The Privia cho thấy tín hiệu hồi sinh của thị trường sơ cấp. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp như DIG, HDC, PDR cũng gia tăng chuyển nhượng dự án, tái cơ cấu danh mục và huy động vốn cho các dự án mới, dấu hiệu cho thấy hoạt động ngành đang sôi động trở lại.

Triển vọng 2026 được đánh giá tích cực, khi nguồn cung dự kiến tăng 11% đạt hơn 60.000 căn hộ mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Các khu vực vùng ven như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Tây Ninh được kỳ vọng chiếm 30% tổng nguồn cung, phản ánh xu hướng dịch chuyển đầu tư ra ngoài trung tâm.

Trong khi đó, mặt bằng lãi suất duy trì thấp, hạ tầng giao thông liên vùng được cải thiện sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu mua nhà ở thực và đầu tư dài hạn. SSI dự báo tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức 85 - 90%, tương tự giai đoạn 2015 - 2018, giai đoạn thị trường ổn định và bền vững nhất trong thập kỷ qua.

Chính vì vậy, với nhà đầu tư chứng khoán, thay vì “đánh sóng”, đây là thời điểm phù hợp để chọn lọc cổ phiếu có năng lực triển khai, quỹ đất sạch và sức khỏe tài chính tốt, những doanh nghiệp được dự báo hưởng lợi trực tiếp từ chu kỳ phục hồi mới.

×