Condotel: Tranh tối tranh sáng

Sáng - tối căn hộ condotel

Từ năm 2014, cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (căn hộ condotel). Những dự án này tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc...

Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng; Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel lên đến 16.000 căn; Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn condotel được mở bán.

HoREA “chưa thấy” chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp

Theo HoREA, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp. Từ đây, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm huy động vốn theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Bằng cách bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Thậm chí, dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng chủ đầu tư vẫn rất có lợi so với vay ngân hàng; đồng thời được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ khoảng 25 - 45 triệu đồng/m2 (1 – 3 tỷ đồng/căn tùy đẳng cấp/địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hay không cho nhà đầu tư thứ cấp. Đáng chú ý, với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, HoREA “chưa thấy” chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm)….

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, hiện đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel…

 Chủ đầu tư dự án condotel cần công bố đầy đủ thông tin

Trong số các kiến nghị giải pháp nhằm phát triển thị trường condotel, đáng chú ý là vấn đề pháp luật đất đai. Theo HoREA, vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở.

Xuất hiện nhiều dạng “con lai” của condotel được chủ đầu tư công bố người mua được cấp sổ đỏ ổn định - dễ gây nhầm lẫn về quyền sở hữu (ảnh minh họa)

Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật. HoREA cho rằng các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel là không phù hợp với quy định của Luật Đất đai.

Đặc biệt, liên quan tới tính minh bạch, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn. 

Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; bàn bạc, thảo luận thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.