Doanh nghiệp bất động sản TP.HCM chật vật xoay dòng tiền

Doanh nghiệp bất động sản TP.HCM "thắt lưng buộc bụng"

Thời gian qua, thị trường bất động sản TP.HCM bị giáng đòn nặng nề bởi thắt chặt tín dụng. Việc thiếu dòng tiền từ ngân hàng khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư lẫn khách hàng đều lâm vào cảnh khó khăn. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, năm 2022, có 1.194 doanh nghiệp bất động sản giải thể, nhiều hơn so với thời kỳ dịch Covid-19 bùng phát.

Ông N.H.N (chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM) cho hay công ty của mình không may khi "tung hàng" vào đúng thời điểm gặp khó. Hàng loạt dự án công ty đã mua vào nhưng không thể bán ra. Theo đó, đã nhiều tháng nay, doanh nghiệp của ông không có một giao dịch bán hàng thành công, trong khi định biên mỗi tháng phải chi là gần 1 tỷ đồng cho việc lương nhân viên, thuế, cũng như tiền thuê trụ sở.

"Công ty của tôi đã cố gắng trong các tháng qua nhưng nếu tiếp tục không bán được hàng thì có thể chúng tôi không gồng gánh nổi nữa. Cuối năm 2022, chúng tôi đã phải cắt giảm lương nhân viên nhưng cũng không thể cầm cự được lâu. Mới đây, công ty đã phải gửi thông báo tới chủ nhà cho thuê văn phòng rằng xin chậm thanh toán tiền nhà", ông N. nói.

Cùng cảnh ngộ gặp khó như trên, bà C.T (giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.Thủ Đức) cho biết lý do mà công ty mình gặp khó là đầu năm đổ dòng tiền mua dự án, và đóng tiền sử dụng đất để ra pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, việc ngân hàng siết cho vay tín dụng mua bất động sản, cộng thêm lãi suất vay quá cao đã làm ảnh hưởng tới tâm lý mua bất động sản đầu tư của người dân và không ai dám xuống tiền mua nhà. 

Bà T. cho rằng, tình trạng khó khăn này không chỉ doanh nghiệp bà đang gặp phải mà rất nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng đang trong tình trạng khủng hoảng chung như vậy.

Theo các chuyên gia, hiện nay, các doanh nghiệp địa ốc đều đã làm đủ mọi cách để "thắt lưng buộc bụng", như cơ cấu lại sản phẩm, dịch vụ, cắt giảm nhân sự… Thế nhưng với thực tế thị trường như hiện nay, doanh nghiệp thực sự mất phương hướng để phát triển.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), do "tắc" nguồn vốn tín dụng, "tắc" nguồn vốn trái phiếu, "tắc" cả nguồn "vốn huy động từ khách hàng", nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn đã phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá trị hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai...

Doanh nghiệp tìm đủ mọi cách để xoay dòng tiền

Tại báo cáo mới nhất, Bộ Xây dựng đánh giá, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, bao gồm khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án.

Không chỉ doanh nghiệp, khách hàng mua bất động sản cũng khó tiếp cận vốn vay của các tổ chức tín dụng, gián tiếp ảnh hưởng đến tính thanh khoản của các sản phẩm, dự án bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư.

"Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn. Thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế", Bộ Xây dựng cho biết.

Các chuyên gia cho biết, trong bối cảnh thị trường TP.HCM bị "bóp nghẹt" vì thiếu dòng tiền như hiện nay thì việc lùi lịch bán hàng, đa dạng nguồn vốn và triển khai chính sách thanh toán hợp lí để kích cầu là những giải pháp cấp thiết cho doanh nghiệp.

Ghi nhận thực tế, nhiều công ty bất động sản đã quyết định dời lịch mở bán dự án sang quý 2 để chờ tín hiệu tốt hơn. Cùng với đó, công ty cũng chủ động thực hiện chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư nhắm đến phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu thật thuộc phân khúc vừa túi tiền. Đồng thời, liên tục rà soát và bán bớt một số dự án không phù hợp để linh hoạt dòng tiền.

Đơn cử, thị trường ghi nhận thông tin Đất Xanh dời lịch dự án Gem Riverside, Nam Long dời lịch các dự án Izumi City, Nam Long Cần Thơ và Paragon Đại Phước sang năm 2023. Vạn Phúc Group cũng dời kế hoạch mở bán dự án căn hộ cao cấp nằm trong Khu đô thị Vạn Phúc (TP.Thủ Đức) sang năm 2023 và kỳ vọng diễn biến thị trường sẽ tích cực hơn.

Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản xác định thời gian tới vẫn không dễ tiếp cận với dòng vốn tín dụng từ ngân hàng nên đã chủ động tìm đến các kênh vốn khác. Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia liên tục công bố các kế hoạch vay vốn ngoại, gồm vay ngắn hạn 10 triệu USD từ The Shanghai Commercial & Savings Bank, LTD - offshore banking branch (SCSB – OBB); vay tín dụng 10 triệu USD từ Ngân hàng The Shanghai Commercial & Savings Bank, Ltd. – Chi nhánh Đồng Nai (SCSB - Đồng Nai); hay tăng giá trị tối đa khoản vay từ Hatra PTE Limited  từ 15 triệu USD lên 18 triệu USD. 

Một đại diện khác là Tập đoàn Nam Long ‏‏trong giai đoạn cuối năm 2022 cũng nhận giải ngân 500 tỷ đồng còn lại từ International Finance Corporation (IFC, thuộc World Bank), hoàn tất khoản vay 1.000 tỷ đồng qua trái phiếu nhằm rót vốn cho giai đoạn 2 dự án Waterpoint tại Long An.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp lại chọn giải pháp là đưa ra nhiều chính sách thanh toán nhắm đến nhóm khách hàng có tiền mặt trong tay, chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi. Bên cạnh đó, các nhà phát triển dự án cũng áp dụng các chính sách thanh toán linh hoạt cùng với các mức chiết khấu cao để giữ vững doanh số.