Nhà đầu tư F0 "đứng ngồi không yên" khi bất động sản TP.HCM hạ nhiệt

Làn sóng giảm giá bất động sản

Thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang rơi vào thời điểm bị tác động mạnh vì thiếu dòng tiền, sụt giảm thanh khoản. Từ cuối năm 2022 đến nay, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang phải đối mặt với khó khăn như: lãi suất tăng cao, dòng tiền đầu tư sụt giảm... Khi không thể gồng gánh nợ gốc và lãi, rất nhiều trong số họ buộc phải rao bán tài sản hoặc bán cắt lỗ.

Khảo sát trên nhiều trang rao bán nhà đất, mạng xã hội hay những nhóm môi giới địa ốc, hai tuần nay liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp bất động sản với giá thấp. Các cụm từ "kẹt tiền bán lỗ", "bán cắt lỗ nhà đất", "cắt lỗ cần bán gấp", "nợ ngân hàng cần bán gấp"… xuất hiện khá dày, lan rộng ra các loại hình bất động sản như: đất nền, liền kề, biệt thự.

Không chỉ các nhà đầu tư nhỏ lẻ bán cắt lỗ, giảm giá mà nhiều chủ đầu tư cũng giảm giá sâu để đẩy hàng. Ghi nhận của batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tin rao bán căn hộ đang điều chỉnh giảm giá trung bình từ 10 - 15%, tương đương mức giảm từ 200 - 300 triệu đồng/căn. Về thị trường sơ cấp, nhiều dự án đưa ra chính sách chiết khấu thanh toán lên đến 40 - 50% giá trị. Còn về thanh khoản thứ cấp, giá bán ghi nhận giảm 3 - 5% so với tháng trước.

Theo đó, các chính sách bán hàng chiết khấu sâu được các doanh nghiệp tung ra nhằm thu hút dòng tiền. Đơn cử, Đất Xanh giảm giá 19% một số sản phẩm; Novaland chiết khấu lên tới 50-55% tại một số dự án... Tuy nhiên, để nhận được mức chiết khấu cao tới 50%, người mua phải thanh toán tiền một lần và nhận nhà sau 3-4 năm nữa. Điều này cũng chưa giúp cải thiện thanh khoản thị trường cũng như giá đã chiết khấu vẫn ở mức 2,5-3 tỷ đồng/căn.

Anh Nguyễn Văn Tuấn (môi giới nhà đất tại quận Bình Thạnh, TP.HCM) cho biết: "Theo kinh nghiệm nhiều năm đầu tư nhà đất của tôi cho thấy, đợt này "hàng ngộp" bắt đầu đưa ra thị trường nhiều do chủ sở hữu dự án phải đáo hạn ngân hàng, áp lực lãi suất ngân hàng tăng cao… Tuy nhiên, người mua phải là những người có đủ tiềm lực, có sẵn tiền mặt thì mới mua được hàng giảm giá".

Theo phân tích của ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển EZ (EZ Property), việc giảm giá của nhiều dự án là có thật, thậm chí một số chủ đầu tư đang giảm giá sâu. Nhưng thực tế là giá bán giai đoạn trước đã bị đẩy lên cao, khách hàng được mua với nhiều ưu đãi như vay không lãi suất 18-24 tháng, tặng gói nội thất, voucher mua hàng… Khi giảm giá xuống chủ đầu tư sẽ cắt các gói này, yêu cầu thanh toán một lần tới 95%.

Vì vậy, bản chất là có giảm nhưng nếu tính theo các gói ưu đãi, chiết khấu dòng tiền thanh toán sớm buộc người mua phải thanh toán liền một "cục" tiền rất lớn chứ không thể sử dụng đòn bẩy ngân hàng như trước.

Nhà đầu tư bất động sản F0 đứng ngồi không yên

Tuy nhiên, trái ngược với sự hồ hởi của nhiều người đang chờ mua nhà ở với giá rẻ, nhiều nhà đầu tư F0 đang như ngồi trên đống lửa khi nhìn các dự án liên tục giảm giá. Theo các chuyên gia, nhà đầu tư F0 thường mong muốn có được khoản lợi nhuận trong quãng thời gian ngắn nên mong giá bất động sản tăng rất nhanh. Khi giá bất động sản giảm cùng các chiết khấu, những nhà đầu tư trở nên lo lắng.

Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, thời điểm đất đai sốt tại TP.HCM, nhiều đối tượng nhà đầu tư F0 tham gia vào thị trường một cách ồ ạt. Các giao dịch chủ yếu là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá rồi bán chốt lời, rút vốn. Thị trường thêm sôi động, giá bất động sản tăng nhưng theo đơn vị này, không chắc chắn về tính bền vững của đối tượng này.

Hiện tại, thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào cảnh ngủ đông vì thắt chặt tín dụng. Không hiếm các nhà đầu tư "ôm đất" khi chưa kịp thoát hàng trong cơn sốt đất. Có người liều mình ôm hết tiền tiết kiệm dành dụm cả chục năm mua nhà đi đầu tư đất và giờ "mắc cạn", đành tiếp tục chờ.

Đặc biệt, với những nhà đầu tư vay ngân hàng, trước áp lực lãi vay trong khi thị trường lặng sóng thì việc bán cắt lỗ là chuyện không thể tránh khỏi. 

Anh Trần Đình Quân (42 tuổi, nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM) chia sẻ: "Tôi trót ôm 5 căn hộ tại một dự án chung cư trên địa bàn TP.Thủ Đức. Tôi là khách hàng mua đợt đầu, với giá gần 50 triệu/m2. Tuy nhiên, khi tôi chưa kịp ra hàng thì chủ đầu tư lại tung chiêu giảm giá, mỗi căn hộ giảm từ 300-400 triệu nếu khách hàng đợt sau thanh toán từ 80% trở lên. Tính bình quân, giá căn hộ các đợt tiếp theo giao động mức 45triệu/m2 điều này khiến tôi không thể bán được hàng. Tình thế này, nếu muốn đẩy hàng nhanh, tôi đành phải bán cắt lỗ".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) thừa nhận, thời gian qua khi thị trường địa ốc xảy ra sốt đất có nhiều nhà đầu tư F0 đổ tiền mua nhà đất. Việc họ mắc bẫy tâm lý đám đông trong cơn sốt đất là điều dễ hiểu vì họ thiếu kiến thức, non kinh nghiệm.

Ông Châu nhấn mạnh, hệ lụy của tình trạng sốt giá đất không mới vì đã từng xảy ra hơn 10 năm trước. Hệ lụy này khiến nhiều nhà đầu tư bị thiệt hại, thậm chí phá sản trong khi nhà đất bị bỏ hoang. 

Trong khi đó, ông Phan Công Chánh - chuyên gia bất động sản cho rằng nhà đầu tư F0 chiếm khoảng 50% trên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường khó khăn, vị chuyên gia cho rằng nhà đầu tư nên mạnh dạn cắt lỗ nếu đang phải vay ngân hàng hoặc dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều để đầu tư bất động sản.