Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nhiều bất cập trong giao đất và cho thuê đất

Sửa Luật Đất đai tạo sự minh bạch trong giao đất, cho thuê đất

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bổ sung một số nội dung mới nhằm thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng khóa XIII, các Nghị quyết của Đảng, của Quốc hội, trong đó bao gồm Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn và xu thế phát triển. Một trong những điểm mới được đề cập trong dự thảo Luật Đất đai là bổ sung các nội dung công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất.

Thực tế, việc giao đất, cho thuê đất là phương thức tiếp cận đất đai. Nếu phương thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, người dân gặp rào cản, cơ chế pháp lý không minh bạch, không đảm bảo sẽ ảnh hưởng rất lớn về kinh tế - xã hội, giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư, tăng chi phí đầu vào, không khuyến khích, thu hút được các nhà đầu tư.

Chính vì thế, Nghị quyết 18-NQ/TW đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp: Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách Nhà nước.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia. Luật Đất đai sửa đổi lần này không chỉ giải quyết khó khăn, mà mục tiêu là phải tạo ra đột phá mới, động lực mới cho phát triển kinh tế, xã hội. Bên cạnh việc quản lý chặt chẽ, dự án luật phải tạo ra hệ thống công cụ quản lý đơn giản minh bạch, nhất là cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Dự thảo Luật Đất đai còn vướng mắc trong việc giao đất, cho thuê đất

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và bổ sung nhiều điểm đổi mới, trong đó có các nội dung công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất. Đa số ý kiến thống nhất với việc dự thảo Luật bổ sung quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản gắn liền với đất và "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hành năm" để thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về "Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất", "cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm".

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng cần phải hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện để nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn gới với dự án đầu tư bất động sản. Các quy định trong dự thảo Luật Đất đai có phần "khắt khe" và chưa thực sự hợp lý khi không cho phép doanh nghiệp đã được phê duyệt dự án đầu tư thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng hoặc góp vốn dự án đầu tư.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhận định về khoản 1 điều 61 của dự thảo luật Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất. Trong đó, Luật sư Hậu cho rằng cần xem xét HĐND cấp tỉnh chỉ được thông qua với một mức nhất định, quy định như trong dự thảo luật thì việc giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đối với một phần nhỏ diện tích đất cũng phải thông qua HĐND thì rất bất cập.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM nhận định, trong dự thảo Luật Đất đai dù đã bỏ quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai bổ sung quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

"Những điểm mới kể trên được quy định trong dự thảo lần này đã góp phần tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho các địa phương trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai cho người sử dụng đất. Tôi kiến nghị nên xem xét chuyển quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 Dự thảo sang "khuyến khích thực hiện" bởi vì nếu bắt buộc sẽ tạo ra những "đặc quyền", "đặc lợi" cho các sàn giao dịch và thiếu công bằng với các chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay", ông Châu nhận định.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cho rằng mặc dù Luật đất đai đã cho phép người dân, doanh nghiệp khi thuê đất của Nhà nước được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, nếu trả tiền hàng năm thì sẽ chỉ được quyền sử dụng đất mà không được quyền thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV, dự kiến, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ được thảo luận, cho ý kiến tại nghị trường Quốc hội vào ngày 14/11/2022. Sau đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục được Quốc hội xem xét, cho ý kiến vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).