Chung cư sơ cấp dưới 2 tỷ đồng đã "tuyệt chủng"

Trong Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2025, Savills Việt Nam cho biết, trong quý 1/2025 giảm 39% theo quý nhưng tăng 95% theo năm, đạt 7.940 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm.

Số lượng căn hộ bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, chủ yếu phân khúc trung cấp và cao cấp, đạt 84%.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cao cấp bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho biết, trong quý 1/2025, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được, phản ánh việc duy trì nguồn cầu đối với các dự án đại đô thị. Những dự án này sở hữu tiện ích vượt trội để bù đắp cho vị trí nằm ở xa bao gồm trung tâm thương mại, tiện ích thể thao, trường học và bệnh viện.

Giá bán căn hộ chung cư mới ở Hà Nội trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 32% theo năm.

Hiện, lượng căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 50% tổng số căn hộ bán được, tăng đáng kể từ mức 6% trong năm 2021. Các căn hộ có giá bán từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 50% lượng căn hộ bán được còn lại. Trong quý 1/2025 thị trường Hà Nội không ghi nhận giao dịch căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Theo bà Hằng, những người có 2 tỷ phải cân nhắc mua căn hộ diện tích nhỏ hoặc mua căn hộ hình thành trong tương lai kết hợp dùng đòn bẩy tài chính.

Hiệu ứng giàu có được thể hiện rõ khi người mua nhà sẵn sàng hoặc có khả năng đầu tư vào các sản phẩm bất động sản có giá trị cao hơn.

"Trong 5 năm qua, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 22%/năm. Giá bán hiện đã ở mức cao, người mua cẩn trọng khi đầu tư căn hộ lúc này", vị Giám đốc Savills khuyến nghị.

Chênh lệch đáng kể giữa thu nhập và giá nhà Hà Nội cũng được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận. Theo VARS, mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Thủ đô cao hơn khoảng 2,3 - 10 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình.

"Để mua một căn chung cư Hà Nội, người mua cần có thu nhập tối thiểu 45 - 210 triệu đồng/tháng, tùy khu vực", chuyên gia VARS cho biết.

Ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) từng nhìn nhận "trước đây người dân cầm 1 - 1,5 tỷ đồng, họ có thể mua được một căn nhà, nhưng giờ rất khó".

Theo ông Bình, đây là hệ lụy của tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2022. Nhiều dự án bị đình trệ từ thời điểm dịch bệnh, khiến sản phẩm ra mắt không đáp ứng đủ nhu cầu của người mua. Cùng với đó, quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, chủ đầu tư đua tăng giá bán dự án mới khiến cơ cấu nhà ở lệch pha sang cao cấp.

Giá thứ cấp giảm: Chủ nhà cắt lãi chứ không phải cắt lỗ

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý nhưng tăng 41% theo năm. Bà Hằng cho biết, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cao nhất ở các dự án hạng A (52%), theo sau là hạng B (21%).

Nói về triển vọng thị trường căn hộ Hà Nội, bà Hằng cho biết, trong 3 quý còn lại của năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội chỉ khoảng 7.400 căn, trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%.

Dự báo giá chung cư trong quý 2/2025, bà Hằng cho biết, căn cứ vào các dự án sắp tới tung ra thị trường, dự báo giá trên thị trường sơ cấp sẽ chưa giảm. Giá nhà quý 2 sẽ đi ngang như quý 1, ở ngưỡng 79 triệu đồng/m2.

Bà Hằng nhận định, với động thái giá bán thứ cấp giảm 1% theo quý sau thời gian tăng nóng cho thấy mức độ giảm sau này sẽ có sự điều chỉnh hợp lý hơn. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây không phải bán "cắt lỗ" vì trước đó đã lãi rồi. Giá thứ cấp giảm vì họ đặt kỳ vọng thấp hơn.

×