Giá nhà đất TP. HCM còn tăng đến bao giờ?

LTS: Điểm nhấn mới của thị trường bất động sản Sài Gòn là do sự định hình các cực tăng trưởng mới hậu sáp nhập, đặc biệt là khu vực liên kết TP. HCM - Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Kết thúc quý 2/2025, giá nhà đất trên địa bàn TP. HCM ghi nhận mặt bằng giá cao kỷ lục. Giá nhà đất trong thời gian tới liệu sẽ tăng đến đâu, điều gì tác động đến giá đất trong tương lai?

Giá nhà đất TP. HCM trong thời gian qua đã có mức tăng đột biến trên nhiều phân khúc. So với một năm trước, có phân khúc giá đã tăng 30 - 40%, thiết lập mặt bằng giá nhà, đất cao chưa từng thấy.

Choáng váng với "cơn lốc" giá nhà đất TP. HCM tăng vùn vụt

Anh Nguyễn Mạnh Hùng, một người chuyên môi giới mua bán căn hộ cao cấp khu trung tâm TP. HCM cho biết, mặt bằng giá căn hộ trong các dự án chung cư hạng sang ở khu trung tâm thành phố đã tăng gần gấp đôi trong 24 tháng qua. Nếu tính trong vòng 3 tháng gần đây, mặt bằng giá đã tăng khoảng 20 - 30%.

Điển hình như dự án Empire City, giá bán căn hộ (thứ cấp) trong dự án này hiện nay thấp nhất khoảng 160 - 170 triệu đồng/m2. Loại căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích 64 m2, giá thấp nhất hiện nay cũng trên 10 tỷ đồng (căn hộ không có nội thất).

Theo anh Hùng, khoảng tháng 10/2024, giá căn hộ 1 phòng ngủ của dự án Empire City, thấp nhất khoảng 7,5 tỷ đồng (tương đương 115 - 120 triệu/m2). Chỉ trong chưa đến 1 năm, giá bán căn hộ tại dự án Empire City đã tăng thêm khoảng 50 triệu đồng/m2.

Cũng theo anh Hùng, Empire City không phải là dự án có tốc độ tăng giá cao nhất trong số các dự án chung cư hạng sang ở Thủ Thiêm, một số dự án khác, tốc độ tăng giá cao hơn nhiều.

Theo một nguồn khác, dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá bán căn hộ trong dự án Empire City đã tăng gần 45% trong vòng 1 năm qua. Mức tăng gần 45% của dự án Empire City không là gì so với mức tăng giá chung của bất động sản trên địa bàn quận 1 (cũ). Trong khi giá bán bất động trên địa bàn quận 1 trong vòng 1 năm qua đã tăng gần 98%.

Dự án Grand Marina (quận 1 cũ) đang giữ về kỷ lục giá bán căn hộ khoảng từ trên 300 triệu/m2. Dù vậy, trong vòng một năm qua giá cũng đã tăng khoảng 16%.

Trên diện rộng thị trường, theo báo cáo quý 2/2025 của CBRE Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ trung bình tại TP. HCM đạt 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và cao nhất trong gần một thập kỷ.

Nhận định về diễn biến của thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng ghi nhận thị trường đã "ổn định", không còn sốt nóng như cuối năm 2024, nhưng giá thứ cấp vẫn tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực hạ tầng đồng bộ và dự án đã bàn giao.

Thị trường bất động sản ghi nhận 157.021 giao dịch bất động sản thành công trong quý 2/2025, tăng 116,6% so với quý 1. Riêng tại TP. HCM, có khoảng 19.760 giao dịch thành công, chiếm hơn 12,5% tổng số giao dịch toàn quốc.

Trong đó, giao dịch căn hộ và nhà riêng lẻ trên toàn quốc đạt 34.461 vụ (tăng 33% so với cùng kỳ năm trước), giao dịch đất nền đạt 122.560 vụ (tăng 21%).

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đất TP. HCM tiếp tục tăng cao một phần do nguồn cung khan hiếm. Theo CBRE Việt Nam, thị trường nhà đất TP. HCM chỉ mở bán khoảng 6.800 căn hộ mới trong quý 2/2025, giảm 30% so với cùng kỳ năm trước.

Hợp lưu nguồn cung khan hiếm và hoàn thiện hạ tầng đẩy giá bất động sản

Cơ sở dữ liệu của các doanh nghiệp nghiên cứu thị trường bất động sản ghi nhận các khu vực TP. Thủ Đức, Củ Chi, Nhà Bè, cùng với các vùng lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An mức giá tăng từ 15% đến hơn 40% trong vòng 3 tháng qua.

Tại TP. Thủ Đức (cũ), giá căn hộ sơ cấp, phân khúc bình dân đạt ngưỡng 65 - 70 triệu đồng/m², tăng 20 - 25% so với cùng kỳ năm trước.

Dĩ An, Thuận An, Bình Dương (cũ), các dự án chung cư mới thuộc phân khúc bình dân ghi nhận mức giá chào bán căn hộ 40 - 45 triệu đồng/m². Với đà tăng giá này, sẽ rất nhanh chóng, khu vực giáp ranh giữa Bình Dương (cũ) và TP. HCM (cũ) vốn nổi tiếng với nhiều dự án chung cư có giá bán bình dân, căn hộ nhỏ 50 - 60 m2 giá bán dưới 1,7 -1,8 tỷ đồng/căn sẽ không còn loại căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.

Đối với phân khúc đất nền, trong 2 quý đầu năm 2025, những thông tin dồn dập về sân bay Long Thành, sáp nhập Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP. HCM, các công trình kết nối sân bay Long Thành với TP. HCM đang chuẩn bị đưa vào sử dụng… đã tiếp “nhiên liệu” cho đợt tăng giá của nhà đất các khu vực lân cận.

Bà Rịa - Vũng Tàu, các khu vực như Phú Mỹ, Long Điền, Long Thành đất nền tăng 30 - 50% chỉ trong 2 tháng kể từ khi có tin về phát triển hạ tầng kết nối TP. HCM.

Các khu vực gần các tuyến Metro, vành đai và cao tốc là những điểm tăng giá tập trung nhờ kỳ vọng về kết nối giao thông.

Theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP. HCM trong quý 2/2025 tăng khoảng 29% so với cùng kỳ. CBRE nhận định rằng nguồn cung khan hiếm vẫn là nguyên nhân chủ đạo, khiến giao dịch tập trung vào phân khúc cao cấp và đẩy mặt bằng giá chung lên cao.

Theo Bộ Xây dựng, dù thị trường đã ổn định hơn so với cuối năm 2024, giá nhà tại TP. HCM vẫn duy trì ở mức cao nhất gần 10 năm qua. Nguyên nhân chủ yếu do khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm chạp, và kỳ vọng cao từ chủ đầu tư với các dự án hạ tầng và vị trí tốt.

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân của đợt tăng giá mạnh trong thời gian qua do thị trường vùng ven có tiềm năng tăng trưởng nhờ giá hiện tại thấp hơn trung tâm từ 50 - 80%, nhưng với kỳ vọng "siêu đô thị vùng" sẽ khiến giá tại các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng đáng kể.

Các chuyên gia cũng dự báo, trong thời gian tới bất động sản các khu vực mới nổi sẽ có mức tăng bình quân 9 - 11%/năm với căn hộ và 6 - 12%/năm với nhà liền thổ.

Ông Nguyễn Phú Cường, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Phú Cường cho biết, với mức tăng giá bình quân 10 - 15%/năm và trong những giai đoạn sốt nóng giá bất động sản có thể tăng 30 - 40%/3 tháng sẽ đẩy mặt bằng giá nhà đất tăng gấp đôi sau 2 - 3 năm.

Anh Cao Hiếu Khánh, một dược sĩ trẻ cho biết: "Tôi ra trường được 4 năm, lương và các khoản khác hiện tại chưa đến 20 triệu đồng/tháng, sau khi trừ hết các chi phí thuê nhà, tiền ăn, đi lại... mỗi tháng còn lại chưa đến 5 triệu đồng để tích luỹ. Với tình hình thu nhập và tích luỹ của tôi, phải mất 40 năm mới có thể đủ tiền để mua căn hộ nhỏ giá 2 tỷ đồng ở ngoại thành. Những người làm công ăn lương, dù lương cao hơn mặt bằng chung vẫn cảm thấy choáng váng với tốc độ tăng giá nhà đất, với đà tăng giá nhà đất hiện nay, giấc mơ chạm đến an cư ngày càng trở nên vô vọng".

×