Giá nhà "gây sốc" của Bộ Xây dựng đưa ra có khả quan?

"Dư sức làm"

Để khắc phục tình trạng phân khúc nhà ở xã hội đang vắng bóng dần ở các thành phố lớn, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cần phải xử lý thêm một số giải pháp căn cơ như rà soát, bổ sung các quy hoạch, tạo điều kiện cấp phép các dự án; bố trí đủ quỹ đất, tăng cường đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào dự án.

"Tới đây sẽ sửa đổi căn bản Nghị định 100 tạo cơ chế đột phá hơn cho doanh nghiệp, người dân mua nhà ở xã hội. Chúng tôi cũng đang báo cáo Chính phủ hỗ trợ nhà ở giá thấp có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán đến 15 triệu đồng/m2. Hiện cơ cấu nhà ở đô thị có diện tích nhỏ và giá dưới 1 tỷ đồng rất khan hiếm", Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nêu.

Ngay khi những giải pháp trên được vị "tư lệnh" ngành Xây dựng đưa ra đã nhận được sự quan tâm lớn trong dư luận. Một số chuyên gia, doanh nghiệp khẳng định, về lý thuyết hoàn toàn có thể làm nhà ở giá thấp 15 triệu đồng/m2, nhưng đây không phải là việc làm dễ, bởi giá nhà hiện tại đang ở mức quá cao và nhiều bất cập về chính sách chưa được tháo gỡ…

Một số doanh nghiệp địa ốc cho rằng, để xây dựng một dự án nhà ở thương mại giá thấp cần 4 yếu tố cấu thành nên giá bán bao gồm: chi phí đất, xây dựng, tài chính và lợi nhuận, trong đó chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án. Nhưng hiện nay, đất tại các khu vực trung tâm khan hiếm, giá đất cao, không phù hợp xây dựng nhà ở giá rẻ. Chính vì vậy, các doanh nghiệp phải đi tìm quỹ đất ở xa trung tâm, nhưng người mua nhà lại không thích lựa chọn những khu vực này. Từ đây, dẫn đến nghịch lý cung cầu.

Chia sẻ với Dân Việt, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho rằng: Ở các đô thị lớn, giá nhà đang vượt tầm tay đại đa số người lao động. Nếu tình hình này không được giải quyết triệt để nó sẽ tạo ra áp lực rất lớn tới xã hội… Bởi, phần lớn người lao động phải đi thuê nhà, và số tiền thuê nhà chiếm 1 nửa thu nhập hàng tháng của họ và rơi vào vòng luẩn quẩn.

Trên thực tế, người mua nhà đang bị gánh nhiều chi phí vô lý đến từ việc: Chủ đầu tư thiếu năng lực, cơ chế chính sách nhà nước của chúng ta quá phức tạp. "Rất nhiều chi phí vô lý trong quá trình thực hiện dự án đang khiến người lao động gục ngã khi gánh trên vai bất động sản. Đơn cử như việc tiến độ xây dựng kéo dài, thậm chí là năm 10 năm khiến cho chi phí về tín dụng có thể tăng lên gấp đôi nhưng người mua nhà phải gánh chịu", luật sư Trương Anh Tú nhìn nhận.

Đánh giá về việc Bộ Xây dựng đang báo cáo Chính phủ hỗ trợ nhà ở giá thấp có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán đến 15 triệu đồng/m2, luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, đây là những việc làm khó, bởi trong khi thị trường hiện nay, ở Hà Nội trung bình là 30 triệu, ở TP.HCM có khi tới 50 triệu đồng ở mức trung bình đối với một m2 căn hộ chung cư. Làm cách nào để đưa giá nhà giảm xuống còn 1/3 hay 1 nửa so với hiện nay là một việc làm hết sức khó khăn.

"Hai giải pháp xây dựng căn hộ dưới 70m2 và giá 15 triệu đồng/m2 đều hướng tới tạo ra những sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu, khả năng thu nhập thấp của người lao động tại các đô thị. Tuy nhiên, để giảm được giá nhà ở, một mình Bộ Xây dựng không thể làm được mà cần phải có sự vào cuộc từ Trung ương, Chính phủ", luật sư Trương Anh Tú nói.

Tuy nhiên, theo vị luật sư này, về lý thuyết hoàn toàn có thể xây dựng nhà ở dưới 15 triệu đồng/m2, thậm chí là 10 triệu nếu chúng ta có quyết tâm. "Tôi đã tham khảo thông tin từ một số chuyên gia về xây dựng thì họ chia sẻ, đối với chung cư cao cấp cũng chỉ có chi phí xây dựng khoảng 8,5 triệu đồng/m2 và nhà ở xã hội thấp hơn chỉ từ 4-5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhà chung cư cao tầng có hệ số sử dụng đất rất cao, do đó việc phân bổ giá trị tiền sử dụng đất trong công trình là rất thấp, phần lớn chi phí đến từ giá trị xây dựng", luật sư Trương Anh Tú.

Nơi tranh nhau, nơi "bán mãi" không hết

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định tại phiên chất vấn Kỳ họp thứ 10 Quốc hội Khóa XIV. Theo Bộ trưởng, yêu cầu phát triển nhà ở xã hội rất lớn. Đến năm 2020 cần 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội.

Đến nay đã xây dựng 5,2 triệu m2 nhà ở xã hội, trong đó 2,8 triệu m2 cho người thu nhập thấp và 2,3 triệu m2 cho công nhân. Theo Bộ trưởng, kết quả đạt được rất cố gắng nhưng còn thấp so với yêu cầu, mới giải quyết 41,5% yêu cầu.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, hạn chế, tồn tại vướng mắc lớn nhất là thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, do cơ chế chính sách chưa đủ mạnh khuyến khích các nhà đầu tư, thủ tục, chính sách còn nhiều bất cập và thiếu nguồn vốn hỗ trợ người mua nhà ở theo quy định của pháp luật.

"Theo quy định cần dành nguồn vốn 9 nghìn tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội nhưng nay mới được 4 nghìn tỷ đồng. Nhiều địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất, chưa quan tâm xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án nhà ở xã hội và chưa quyết liệt cải cách thủ tục hành chính", Bộ trưởng nói.

Đúng như lời Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nói "yêu cầu phát triển nhà ở xã hội rất lớn", song thực tế, ngay tại Hà Nội, cung cầu nhà ở xã hội đã xuất hiện những nghịch lý.

Nhiều dự án lại đang trầy trật, bán hàng chục lần không hết. Đơn cử như, theo Sở Xây dựng Hà Nội, đến tháng 6/2020, khu nhà ở xã hội tại ô đất CC-1 (Sài Sơn, Quốc Oai, Hà Nội) do Công ty CP Tập đoàn CEO làm chủ đầu tư tại khu đô thị Quốc Oai, huyện Quốc Oai đã chào bán và cho thuê đợt thứ 21. Hay từ giữa tháng 7 đến đầu tháng 8, dự án của Công ty CP Vinaconex 21 ở phường Kiến Hưng, quận Hà Đông cũng đã mở bán đợt 10 và dự án tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long của Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long cũng đã mở bán nhà lần thứ 14.

Trong khi nhiều dự án xã hội trầy trật bán hàng, nhiều dự án có vị trí thuận lợi, đang đưa ra giá cao hơn 15 triệu đồng/m2, thậm chí là gần 20 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm do Công ty CP Đầu tư địa ốc Alaska có 427 căn để bán, 11 căn cho thuê với quy mô 1.630 người. Giá theo phê duyệt tạm tính của chủ đầu tư: Trung bình khoảng 19,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và chưa bao gồm kinh phí bảo trì). Mức giá này ngay lập tức đã "gây sốc" trong dư luận và sau đó chủ đầu tư đã điều chỉnh xuống 17,5 triệu đồng/m2.

Còn tại dự án nhà ở xã hội IEC (Thanh Trì, Hà Nội) cũng đưa ra mức giá 16 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì). Hay trước đó, dự án Ecohome 3 (Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) với giá 16.306.378 đồng/m2 (đã bao gồm VAT nhưng chưa có phí bảo trì).

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và TP HCM thời gian qua chưa đáp ứng được nhu cầu của đối tượng tham gia thuê, mua nhà. Thậm chí, có những dự án đã xây dựng rồi nhưng không có người mua, phải đề xuất phát để xây nhà ở thương mại.

Theo ông Nghiêm, thủ tục pháp lý chỉ là một phần, nguyên nhân chính là do việc lựa chọn vị trí xây dựng chưa phù hợp với đối tượng được sử dụng. "Các khu công nghiệp cần nhà ở xã hội thì chưa đáp ứng. Một số khu xây dựng xa nơi làm việc, xa trung tâm thì không có người đến ở. Quy mô, cơ cấu đối tượng và điều kiện ở tối thiểu chưa được nghiên cứu kỹ, chưa quan tâm đến đối tượng có nhu cầu thuê", ông Nghiêm nói.