Giá nhà tăng gần gấp đôi thu nhập: Giấc mơ an cư người lao động ngày càng xa tầm với

Khoảng cách giá nhà - thu nhập ngày càng nới rộng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự "lệch pha" lớn giữa tốc độ tăng giá nhà và mức tăng thu nhập. Đặc biệt, tại các đô thị lớn như TP.HCM, giá nhà đang có xu hướng leo thang khiến giấc mơ sở hữu tài sản của người lao động ngày càng khó với.

Số liệu từ Savills cho thấy nguồn cung sơ cấp trong quý III/2025 đạt khoảng 5.200 căn, giảm theo quý nhưng vẫn tăng mạnh theo năm. Đi cùng đó là mặt bằng giá sơ cấp toàn thị trường tăng trung bình 8% so với 2024, trong khi giá thứ cấp tăng 5 - 20% tùy khu vực. Những vị trí có hạ tầng hoàn thiện như: Thủ Đức (cũ), quận 7 (cũ) hay Nhà Bè (cũ) trở thành tâm điểm tăng giá, có nơi tăng tới 15-20% chỉ trong vòng một năm.

Trong khi đó, dữ liệu của Batdongsan.com, trong quý 3 vừa qua, loại hình chung cư cũng ghi nhận sự chuyển động tích cực. Tại TP.HCM cũ, giá bán trung bình trong quý 2/2025 đạt 72 triệu đồng/m2 (tăng 35% so với đầu năm 2023); trong khi Bình Dương (cũ) tăng mạnh 30%, lên 41 triệu đồng/m2. Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư đang cùng trở lại. Ở chiều ngược lại, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) dù giá nhích nhẹ nhưng vẫn chưa thu hút được lực cầu mới, phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các địa phương vệ tinh.

Xét riêng trong nội đô TP.HCM, chung cư khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang tập trung ở quận 1 (cũ) duy trì mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2 (tăng 39% trong hai năm).

Dữ liệu của một đơn vị nghiên cứu khác là CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II/2025, giá sơ cấp chung cư trung bình tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m2 (tăng 36% so với cùng kỳ năm trước và cao nhất trong gần một thập kỷ).

Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giá trung bình mỗi m2 trên thị trường hiện đạt khoảng 78 triệu đồng; riêng tại TP.HCM là 91 triệu đồng/m2, nhiều dự án trung tâm ghi nhận mức 120–150 triệu đồng/m2.

Báo cáo của Knight Frank cũng cho biết 60% nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM có giá trên 100 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động 9 tháng đầu năm chỉ đạt 8,3 triệu đồng/tháng, tức mỗi năm họ chỉ có thể mua khoảng 1 m2 nhà. Tốc độ tăng giá nhà hiện nhanh hơn nhiều lần so với tốc độ gia tăng thu nhập.

Khảo sát thực tế của PV Dân Việt, giá chung cư tại TP.HCM đang có xu hướng tiếp tục tăng, đặc biệt là sau giải đoạn hợp nhất. Đơn cử, dự án căn hộ chung cư City Garden (quận Bình Thạnh cũ) rao bán trung bình 85 triệu đồng mỗi m2, tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái; dự án Antonia (quận 7 cũ) và Masteri Thảo Điền (quận 2 cũ) lần lượt tăng 11% và 10%...

Giải pháp để đưa giá nhà về mức hợp lí

Trước thực trạng giá nhà tại TP.HCM liên tục leo thang, tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ nhất do VIRES tổ chức mới đây, các chuyên gia, doanh nghiệp cho biết khả năng sở hữu nhà ở của người dân ngày càng khó.

Ông Dương Long Thành - Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group cho biết hơn một thập kỷ trước, một căn nhà tại Bến Cát (Bình Dương) chỉ có giá khoảng 300 triệu đồng. Khi đó, thu nhập của công nhân, viên chức dao động quanh 7 triệu đồng/tháng, giúp họ có thể tích lũy trong 5 - 6 năm để mua nhà.

Tuy nhiên, sau 10 năm, bức tranh đã đảo chiều. Nhu cầu mua để ở vẫn chiếm 70 - 80% thị trường, nhưng tốc độ tăng thu nhập không theo kịp đà tăng giá bất động sản. Chỉ trong vòng một thập kỷ, thu nhập bình quân tăng 6 - 8%/năm, trong khi giá nhà leo thang 12 - 20%/năm.

Theo các chuyên gia, áp lực tăng giá nhà không chỉ đến từ nhu cầu cao mà còn phát sinh từ cơ cấu sản phẩm mất cân đối. Nguồn cung mới phần lớn rơi vào phân khúc trung cao cấp, với thiết kế diện tích lớn và chi phí xây dựng cao. Phần thị trường dành cho người thu nhập trung bình gần như biến mất.

Ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Bcons Group nhận định khi nguồn cung tiệm cận mức 40 triệu căn, thị trường có thể bước vào chu kỳ bão hòa. Nhưng để đạt được giai đoạn đó, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân cần được cải thiện ngay từ bây giờ.

Theo các chuyên gia, để đưa giá nhà về mức hợp lý, cần có sự phối hợp giữa doanh nghiệp và nhà nước. Về phía doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng cần tập trung tối ưu diện tích căn hộ, phát triển những sản phẩm nhỏ nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ công năng để giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.

Đồng thời, doanh nghiệp nên tăng mức độ tự chủ trong toàn bộ chuỗi giá trị từ thiết kế, thi công đến vận hành nhằm hạn chế chi phí trung gian và kiểm soát chất lượng tốt hơn. Việc ưu tiên công năng sử dụng thay vì chạy theo các tiêu chuẩn cao cấp cũng là hướng đi giúp sản phẩm tiếp cận được nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, vốn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường.

Ở góc độ quản lý nhà nước, nhiều giải pháp cần được triển khai đồng bộ để tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Trong đó, việc đẩy mạnh cải cách thủ tục pháp lý và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án sẽ giúp giảm chi phí, tăng tốc độ triển khai. Nhà nước cũng cần xem xét điều chỉnh các khoản chi liên quan đến đất đai, thuế và lãi vay để giảm giá thành cuối cùng của sản phẩm.

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ người mua nhà lần đầu và định hướng phát triển các mô hình đô thị nén, giao thông 15 phút sẽ góp phần phân bổ lại nhu cầu nhà ở một cách hợp lý hơn, tạo điều kiện để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp.

×