Hạ giá bất động sản thanh lý, vẫn ế do đâu?

Những tháng đầu năm, các ngân hàng đẩy mạnh hoạt động xử lý và thu hồi nợ xấu thông qua việc rao bán hàng loạt khoản nợ, tài sản đảm bảo với giá trị từ vài chục cho tới vài trăm tỷ đồng. 

Tuy nhiên, dù đã hạ giá rất nhiều (hàng chục tỷ đồng) so với giá khởi điểm, những khối tài sản thanh lý này vẫn "vắng" khách mua.

Hàng loạt "ông lớn" ngân hàng rao bán tài sản thế chấp

Từ đầu tháng 5, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) phát đi hàng chục thông báo về việc bán đấu giá tài sản thế chấp.

Trong đó, đáng chú ý là khoản nợ (gốc, lãi, phí...) phát sinh với Công ty TNHH Thương mại và Vận tải dầu khí Đại Lộc tại chi nhánh Thủ Đức để xử lý thu hồi nợ. Tổng dư nợ của khoản vay này đến ngày 13/5 là hơn 119 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo cho khoản vay là lô đất tại địa chỉ 336 Nguyễn Chí Thanh, P.5, Q.10, TP.HCM, cùng một số tài sản khác.

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) cũng liên tục phát đi hàng chục thông báo bán đấu giá các lô đất để xử lý nợ.

Cụ thể, Agribank đang rao bán tài sản đảm bảo cho khoản nợ của Công ty CP Đầu tư xây dựng PMC phát sinh từ tháng 9/2012 với giá trị 32,2 tỷ đồng, tính đến ngày 31/5/2021. Tài sản đảm bảo là 261,6 m2 đất tại số 11 Bùi Thế Mỹ, P.10, Q.Tân Bình, TP.HCM. Giá khởi điểm đưa ra là 20,6 tỷ đồng, thấp hơn gần 40% so với giá trị khoản vay.

Agribank cũng sẽ bán 2 lô đất là tài sản bên vay thế chấp, rộng 2.743,1 m2 tại huyện Hóc Môn, TP.HCM với giá khởi điểm là 46,7 tỷ đồng để thu hồi khoản nợ 61,8 tỷ đồng.

Đáng chú ý, nhà băng này cũng đang đẩy mạnh việc bán đấu giá tài sản đảm bảo mà trước đó đã được rao bán bất thành. Càng đặc biệt hơn, giá khởi điểm lần này thấp hơn rất nhiều lần so với trước đó.

Chẳng hạn, thông báo mới nhất, Agribank rao bán 3.071,2 m2 đất và nhà ở gắn liền tại số 309 Bình Quới, phường 28, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Agribank đưa ra giá khởi điểm cho lô đất gần 167 tỷ đồng, trong khi hồi tháng 4/2021, chính Agribank cũng từng rao bán lô đất này với giá 198 tỷ đồng nhưng không có nhà đầu tư nào mua.

Vietcombank chi nhánh TP.HCM cũng thông báo phát mãi quyền tài sản phát sinh tương ứng với 20% vốn góp của Tổng Công ty Tư Vấn Thiết Kế Dầu Khí – Công ty Cổ phần (PVE) trong dự án hợp tác đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng Dragon Tower (nay đã đổi tên thành PV GAS Tower). Số tài sản này được Vietcombank rao bán với giá khởi điểm gần 343 tỷ đồng.

Sau nhiều lần phát mãi không thành công, đến tháng 5/2022, Vietcombank thông báo hạ mức giá khởi điểm xuống còn 270,6 tỷ đồng (giảm giá tới 26,7%) để thu hồi nợ vay nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Tại BIDV, trong hàng chục thông báo bán đấu giá tài sản, khoản nợ từ đầu tháng 5 cũng có nhiều khoản nợ thông báo nhiều lần nhưng chưa có người mua.

Chẳng hạn, sau khi rao bán 9 lần không ai mua, BIDV đã đại hạ giá loạt bất động sản của Công ty TNHH Thép Việt Nga trong lần rao bán thứ 10 vào tháng 3/2022.

Khoản vay được Thép Việt Nga bảo đảm bằng một loạt quyền sử dụng đất và nhà xưởng ký kết với Ngân hàng từ năm 2014, 2015. Giá khởi điểm cho lần rao bán thứ 10 của khoản nợ này là gần 269 tỷ đồng, giảm hơn 206 tỷ so với mức chào bán lần đầu (475 tỷ) và chỉ cao hơn khoảng 2 tỷ đồng so với dư nợ gốc.

Vì sao "ế"?

Luật sư Lê Bá Thường (thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định, chỉ có những tài sản đảm bảo có giá trị thấp (mức vài tỷ đồng) thì sẽ dễ xử lý hơn. Còn với những tài sản giá trị lớn hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng, thường các ngân hàng phải mất nhiều lần rao bán, thậm chí cả chục lần rao rồi hạ giá mới thanh lý được. 

Cũng theo LS Lê Bá Thường, việc bán tài sản đảm bảo để xử lý nợ xấu là một biện pháp buộc phải làm trong thời điểm hiện nay, khi mà các ngân hàng cũng đang chịu nhiều sức ép.

Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư, người mua nhà để ở có thể mua tài sản đảm bảo với mức giá hấp dẫn.

Ở một góc độ khác, lãnh đạo một DN địa ốc tại TP.HCM, cho hay nhiều nhà đầu tư, thậm chí là các doanh nghiệp địa ốc lớn cũng "ngại" mua các tài sản thanh lý vì… yếu tố pháp lý.

Dẫn chứng cho nhận định này, ông nêu, năm 2012, Dự án Sao Mai được UBND quận 7 chấp thuận đầu tư theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP (do quy mô dưới 500 căn) với công năng là nhà chung cư cao 17 tầng, đã xây dựng xong móng và hầm. 

Đến năm 2017, Dự án Sao Mai được chuyển nhượng sang cho Hưng Thịnh Incons (do mua bán nợ xấu) và đã được TP chấp thuận cho nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án và "sổ đỏ" đất ở - đất tư nhân đã đăng bộ sang cho Hưng Thịnh Incons. Nhưng sau đó không thể triển khai được là do "vướng mắc" quy hoạch phân khu 1/2000 đang là thấp tầng, hiện trạng xây dựng móng hầm khi chưa có giấy phép xây dựng và không phù hợp quy hoạch.

Do đó, Công ty Hưng Thịnh Incons đã tự tháo dỡ phần móng hầm (hiện đất trống), nhiều lần kiến nghị cho chấm dứt dự án, hủy dự án để có cơ sở chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở lại cho cá nhân, tổ chức khác nhằm thu hồi vốn nhưng chưa có cơ chế giải quyết.