Hết hạn thuê đất 50 năm: Người thuê có thể "mua lại" hay phải trả cho Nhà nước?

Hết hạn thuê đất 50 năm: Nhà nước thu hồi không?

Luật sư Hoàng Anh Sơn cho biết, theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, đất được giao, cho thuê có thời hạn, trừ các trường hợp sử dụng ổn định lâu dài. Cụ thể:

Thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời hạn có thể lên đến 70 năm (khoản 1 Điều 172).

Như vậy, thời hạn 50 năm là mức tối đa thông thường, không phải tất cả các trường hợp đều được thuê đủ 50 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc tiếp tục cho thuê, nếu việc sử dụng đất vẫn phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và người thuê đã chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Thủ tục gia hạn đất như thế nào?

Theo luật sư Hoàng Anh Sơn, về thủ tục gia hạn sử dụng đất, được quy định cụ thể tại Mục 2 Phần VII Nghị định 151/2025/NĐ-CP như sau:

Trong thời hạn theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất thì nộp 01 bộ hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả được quy định tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:

Đơn xin gia hạn sử dụng đất theo Mẫu số 04 ban hành kèm theo Nghị định này; và Một trong các giấy tờ sau: Một trong các Giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 Điều 3 và khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai; Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc thể hiện thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư).

Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất. Nội dung của Quyết định gia hạn sử dụng đất được thực hiện theo Mẫu số 09 ban hành kèm theo Nghị định này.

Trường hợp người sử dụng đất không yêu cầu cấp mới Giấy chứng nhận, thì Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc xác nhận thay đổi thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đã cấp, sau đó chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người sử dụng đất.

Hết hạn thuê đất: Người thuê có thể "mua lại" đất không?

Cũng theo luật sư Hoàng Anh Sơn, pháp luật hiện hành không quy định Nhà nước bán lại đất thuê cho cá nhân, tổ chức đang sử dụng. Tuy nhiên, tùy từng trường hợp, người thuê có thể thực hiện các quyền sau:

Chuyển đổi hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Trong một số trường hợp, nếu có nhu cầu sử dụng ổn định lâu dài và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, người đang thuê có thể đề nghị chuyển hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khi đó, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định.

Trình tự, thủ tục chuyển hình thức giao đất sang cho thuê đất hoặc ngược lại, trong đó người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo bảng giá đất, được thực hiện theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc bán tài sản gắn liền với đất thuê.

Theo khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, người thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê.

Nếu thuê đất trả tiền hằng năm, người thuê có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024, như:

Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất…

Trường hợp không được gia hạn, phải trả lại đất cho Nhà nước.

Nếu mảnh đất nằm trong diện thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoặc người thuê vi phạm pháp luật đất đai, khi hết hạn thuê, Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định tại các Điều 78, 79, 81 và 172 Luật Đất đai 2024. Khi đó, người thuê chỉ được xem xét bồi thường theo quy định của pháp luật.

×