Cấp sổ đỏ gắn với quyền thừa kế đất nông nghiệp, làm gì để tránh tranh chấp từ gốc?

Đất nông nghiệp được thừa kế quyền hợp pháp nhưng phải đủ điều kiện đăng ký

Luật sư Hoàng Anh Sơn – Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế khi có đủ các điều kiện như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự và còn trong thời hạn sử dụng, quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa được cấp sổ đỏ, người thừa kế có thể làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đáp ứng các tiêu chí như nguồn gốc sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không tranh chấp theo quy định tại Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Thời hạn này không tính những ngày người dân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc bổ sung giấy tờ theo yêu cầu.

Việc cấp sổ đỏ cho người thừa kế không chỉ nhằm hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, mà còn giúp họ được hưởng các chính sách hỗ trợ sản xuất, tín dụng nông nghiệp, bảo hiểm cây trồng, vật nuôi… theo quy định của pháp luật hiện hành.

Minh bạch trong thừa kế, cách tốt nhất để tránh tranh chấp

Luật sư Hoàng Anh Sơn cũng cho biết, theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, trong đó có quyền sử dụng đất. Nếu người chết không để lại di chúc, việc thừa kế được thực hiện theo pháp luật, chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ hoặc chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con …

Trên thực tế, nhiều gia đình chỉ thỏa thuận bằng miệng, không lập di chúc hoặc không đăng ký biến động đất đai, dẫn tới việc không có cơ sở pháp lý để cấp sổ đỏ cho người thừa kế. Trong trường hợp này, căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024, nếu người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.

Đối với đất nông nghiệp thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình quyền sử dụng đất được xác định theo phần của từng thành viên trong hộ. Khi một người trong hộ qua đời, phần quyền đó được thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự. Vì vậy, việc lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản rõ ràng là yếu tố quan trọng để tránh mâu thuẫn khi làm thủ tục cấp sổ đỏ.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng khuyến khích người dân đăng ký quyền sử dụng đất, quyền thừa kế bằng hình thức điện tử trên Cổng dịch vụ công quốc gia, giúp rút ngắn thời gian, minh bạch quy trình, và hạn chế rủi ro tiêu cực trong khâu giải quyết hồ sơ.

Hồ sơ và thủ tục cấp sổ đỏ khi nhận thừa kế đất nông nghiệp

Hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu từ  ngày 01/7/2025 sau sáp nhập được quy định tại Mục 1.B Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Cụ thể:

Đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định này.

 Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;

 Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;

 Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai;

 Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai (nếu có);

 Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

 Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;

 Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;

 Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

 Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

 Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;

 Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

 Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

Cơ quan tiếp nhận, trả kết quả hồ sơ: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận Một cửa);

 Văn phòng đăng ký đất đai;

 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Theo Điều 5 Nghị định 151, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.

Trường hợp đăng ký biến động sang tên sổ đỏ do nhận thừa kế được quy định tại Phần V Phụ lục I được ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai như sau:

 Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này.

 Giấy chứng nhận đã cấp.

 Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Phần II.2 dưới đây.

 Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 08 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 20 ngày làm việc.

Người thừa kế đất nông nghiệp chỉ được cấp sổ đỏ khi đất có giấy tờ hợp pháp, không tranh chấp, còn thời hạn sử dụng (Điều 45 Luật Đất đai 2024). Nếu người để lại đất chưa có sổ đỏ, người thừa kế vẫn được cấp nếu đủ điều kiện theo Điều 45, 137, 138 Luật Đất đai 2024. Hồ sơ cấp sổ đỏ thừa kế được giải quyết trong thời hạn không quá 30 ngày theo Điều 61 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Lập di chúc, thỏa thuận phân chia rõ ràng và đăng ký biến động sớm là cách tốt nhất để tránh tranh chấp từ gốc.

×