Hoạt động mua bán, sáp nhập bất động sản sẽ tiếp tục nóng khi doanh nghiệp chạy đua tìm dòng tiền

M&A bất động sản là "phao cứu sinh" nguồn vốn cho doanh nghiệp

Thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn nửa cuối năm 2023. Tuy nhiên, bức tranh tổng thể toàn thị trường vẫn chưa có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Đặc biệt, vấn đề nguồn vốn cho các doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn phải đang chật vật cầm cự, cố gắng "thu mình", cắt giảm nhiều hoạt động, nhân sự để tiết kiệm tối đa chi phí. Nhiều công trình vẫn đang phải xây dựng cầm chừng, mục đích thu tiền khách hàng chứ không thể đảm bảo tiến độ hoàn thành như cam kết vì chủ đầu tư hết tiền.

Trong bối cảnh thị trường vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn, hoạt động M&A (mua bán, sáp nhập) bất động sản liên tục sôi động hơn. Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến hoạt động M&A tăng nhiệt đến từ sự sụt giảm thanh khoản và hạn chế khả năng tiếp cận các khoản vay của các doanh nghiệp. 

Nhiều chủ đầu tư lớn có rất nhiều tài sản, nhiều dự án, đất đai... nhưng lại không có sẵn tiền mặt để duy trì hoạt động. Đây là các đối tượng có sự quan tâm rất lớn đến hoạt động M&A do họ đang cần tiếp cận thêm dòng vốn mới.

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, cả năm 2022, tổng giá trị giao dịch các thương vụ M&A đạt 1,7 tỷ USD, mức kỷ lục trong 5 năm qua. Trong các tháng đầu năm 2023, dữ liệu thị trường cho thấy, các thương vụ M&A đã đạt giá trị gần bằng cả năm 2022. Đáng chú ý, hầu hết các thương vụ M&A là đến từ dòng vốn ngoại.

Trao đổi với Dân Việt, tổng giám đốc một doanh nghiệp có trụ sở tại TP.HCM cho biết vì gặp khó khăn vì dòng tiền, đơn vị của ông đang phải hỗ trợ tìm kiếm các đối tác nước ngoài để đàm phán bán bớt một số dự án. Hiện tại, công ty đã làm việc với một số đối tác đến từ Nhật Bản, Thái Lan... nhưng vẫn chưa "bắt tay" được vì chưa chốt xong vấn đề giá bán.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá hoạt động mua bán, sát nhập trong lĩnh vực bất động sản duy trì sự quan tâm trong suốt 6 tháng đầu năm. Thời gian tới, mức độ quan tâm trong lĩnh vực này được dự báo càng tăng dần.

Các dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý là mục tiêu săn lùng của nhiều nhà đầu tư. Khách hàng phần lớn là nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Đài Loan, Malaysia, Thái Lan. Chỉ có một số ít doanh nghiệp Việt Nam có đủ tiềm lực để tham gia cuộc chơi với các thương vụ quy mô vừa và nhỏ.

Nhiều thương vụ M&A trong thời gian tới

Theo Chủ tịch VARS, phương thức chuyển nhượng chủ yếu vẫn là chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp. Trong đó, tách doanh nghiệp dự án và mua bán đứt doanh nghiệp là lựa chọn được nhiều bên mua ưa thích.

Số lượng các chủ đầu tư có nhu cầu tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư dự án rất lớn. Thay vì giữ vững kỳ vọng được giá, các chủ đầu tư dần thể hiện thiện chí thương lượng với mong muốn đàm phán sớm đạt được thành công.

Khảo sát trên thị trường, các ông lớn như Keppel Land, Frasers, WHA, Central Retail…là những tên tuổi ngoại đã và sẽ tìm kiếm cơ hội M&A ở các phân khúc bất động sản thương mại, nhà ở và công nghiệp. Ngoài các doanh nghiệp trong ngành, các nhà đầu tư từ các lĩnh vực khác cũng đang tìm kiếm cơ hội gia nhập và mở rộng danh mục đầu tư sang ngành bất động sản.

Như Dân Việt đã đưa tin, nhiều thương vụ M&A lớn đã diễn ra trên thị trường, "giải cứu" dòng vốn cho nhiều doanh nghiệp. Đơn cử, Tập đoàn bất động sản Keppel đã công bố thỏa thuận hợp tác với Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) tại hai dự án ở TP.Thủ Đức, TP.HCM với tổng giá trị ước tính trên 187 triệu SGD. Giao dịch dự kiến được hoàn thành trong năm nay.

Trường hợp khác, Công ty CP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group, HoSE: SGR) cũng cho biết đã ký kết hợp đồng hứa chuyển nhượng cụm dự án gồm chung cư An Phú Riverview (phường Hiệp Bình Chánh, TP.Thủ Đức); chung cư An Phú Residences (phường Hiệp Bình Chánh, TP.Thủ Đức) cho Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Riverside và nhận ký quỹ hơn 152 tỷ đồng từ đối tác trong năm 2022.

Hay từ đầu năm, công ty Phát Đạt cũng quyết định chuyển nhượng 89% cổ phần tại Công ty CP địa ốc Hòa Bình - công ty con sở hữu dự án 197 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, TP.HCM, chỉ sau 5 tháng "thâu tóm" nhằm tái cơ cấu danh mục đầu tư, đảm bảo dòng tiền, tất toán trái phiếu trước hạn.

Trường hợp khác, sau khi hoàn tất thương vụ mua lại toàn bộ một dự án tại Bình Dương vào năm 2022 với giá trị gần 1.300 tỷ đồng, mới đây Gamuda Land tiếp tục mua lại dự án Elysian ở TP.Thủ Đức.

Đáng chú ý là cú bắt tay giữa là CapitaLand và Vinhomes. Tập đoàn đến từ Singapore được cho là đang xem xét mua lại một phần dự án của Vinhomes với giá trị khoảng 1,5 tỷ USD. Nếu thỏa thuận này thành công, đây sẽ là một trong những thương vụ bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong vài năm trở lại đây.

Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Trang Bùi cho rằng thị trường bất động sản ngày càng đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đối với các dự án tạo ra lợi nhuận. Họ vẫn không ngừng tìm kiếm những bất động sản đang hoạt động, hoặc tìm cách liên doanh cùng các đối tác có danh tiếng tốt. 

Trong điều kiện tình hình kinh tế vĩ mô đã khả quan hơn và những chuyến bay quốc tế được mở lại, thị trường M&A được dự báo sẽ sôi động trong 6 tháng cuối năm. Đây là giai đoạn các doanh nghiệp địa ốc đối diện với áp lực trả nợ trái phiếu, phải chạy đua để tìm nguồn vốn.