Lộ diện "vũ khí mới" của bất động sản công nghiệp Việt Nam

Mạng lưới cảng biển Việt Nam: Lợi thế cạnh tranh quốc gia

Báo cáo của Savills Toàn cầu – Tiêu điểm ngành Công nghiệp 2025 cho thấy, khối lượng hàng hóa toàn cầu đã tăng mạnh vào năm 2024, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ trên tất cả các khu vực, tăng 7,3% lên 504,7 triệu TEUs vào năm 2024, dựa trên phân tích 50 cảng lớn nhất thế giới xét về khối lượng hàng hóa. Các cảng biển trên khắp các khu vực đều ghi nhận sự gia tăng hoạt động, mặc dù tốc độ tăng trưởng có sự khác biệt đáng kể.

Sự tăng trưởng này phản ánh một xu hướng rộng hơn, các công ty trên khắp các châu lục đang đánh giá lại chiến lược chuỗi cung ứng, đa dạng hóa cơ sở sản xuất và tái định vị các trung tâm logistics trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị, sự bất ổn về thuế quan và sự thay đổi của nhu cầu tiêu dùng.

Trong bối cảnh thay đổi này, Việt Nam đã nổi lên như một cường quốc logistics đang lên, tận dụng một cách chiến lược đường bờ biển dài, thị trường lao động cạnh tranh và các sản phẩm bất động sản công nghiệp ngày càng hiện đại.

Mạng lưới cảng biển của Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nền kinh tế định hướng xuất khẩu.

Ở miền Bắc, cảng nước sâu Lạch Huyện đóng vai trò là cửa ngõ thương mại quan trọng cho các tỉnh công nghiệp thuộc Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

Ở miền Nam, các cảng Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải hoạt động như những trung tâm logistics thiết yếu cho Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu với các tuyến vận tải biển toàn cầu.

Theo Hiệp hội Cảng biển Việt Nam, các cảng biển của cả nước đã xử lý hơn 22 triệu TEUs vào năm 2024 và con số này được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng đều đặn. Điều khiến mạng lưới cảng biển này đặc biệt có giá trị là sự kết nối chặt chẽ với các khu công nghiệp và khu xuất khẩu lớn, tạo điều kiện cho việc vận chuyển hàng hóa ra thị trường quốc tế một cách nhanh chóng và tiết kiệm chi phí.

Gần đây, Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể trong việc đồng bộ hóa mở rộng cảng biển với phát triển hạ tầng logistics và công nghiệp phụ trợ. Nhờ đó, các cảng nước sâu như Cái Mép – Thị Vải hiện được bao quanh bởi hệ thống logistics hoàn chỉnh, bao gồm các khu công viên logistics, kho ngoại quan và kho lạnh hiện đại, đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Để thúc đẩy hơn nữa ngành này, vào đầu năm 2025, Thủ tướng đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ với tổng vốn đầu tư tối thiểu 50 nghìn tỷ đồng (1,96 tỷ USD) cho cảng Sài Gòn và Terminal Investment Limited Holding S.A – một công ty con của MSC.

Tương tự, cảng nước sâu Liên Chiểu, dự kiến hoàn thành vào năm 2025, là cơ sở hạ tầng quan trọng để dịch chuyển logistics vận tải hàng hóa của Đà Nẵng ra khỏi khu vực Tây Nguyên, Lào và Đông Bắc Thái Lan, cho phép kết nối đa phương thức với hành lang logistics.

Gần cảng biển - Ưu tiên của khách thuê bất động sản công nghiệp

Khi các nhà sản xuất toàn cầu dịch chuyển hoạt động, nhiều công ty đang điều chỉnh lại chiến lược lựa chọn địa điểm dựa trên sự gần gũi với các cảng nước sâu và hành lang logistics hiệu quả. Việt Nam đang chứng kiến xu hướng này diễn ra một cách rõ ràng.

Chẳng hạn, Bà Rịa – Vũng Tàu đang thu hút các khách thuê quy mô lớn là nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với năng lực nước sâu của Cái Mép và các tuyến vận tải biển quốc tế. Ở miền Bắc, Hải Phòng và các khu vực lân cận đang ngày càng được ưa chuộng hơn so với Hà Nội do cơ sở hạ tầng cảng biển và hiệu quả thông quan được cải thiện.

Sự thay đổi trong các ưu tiên của khách thuê hiện nay cho thấy một xu hướng lớn hơn: phát triển công nghiệp tại Việt Nam không chỉ còn xoay quanh đất đai, mà đã chuyển sang tập trung vào khả năng sẵn sàng về logistics và tạo thuận lợi cho thương mại.

Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc, Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết, một trong những diễn biến mang tính chuyển đổi nhất trong giai đoạn 2024 – 2025 là việc tái tổ chức hành chính, với một số tỉnh nội địa sáp nhập hoặc tích hợp vào các khu vực ven biển lân cận. Điều này đã giúp các trung tâm công nghiệp trước đây bị kẹp trong đất liền có được quyền tiếp cận trực tiếp với cơ sở hạ tầng thương mại hàng hải.

"Những vụ sáp nhập này không chỉ là về hiệu quả quản lý. Chúng mang lại những lợi ích thực tế cho các nhà sản xuất và nhà đầu tư: chuỗi cung ứng ngắn hơn, chi phí vận chuyển thấp hơn và quy trình xuất khẩu được sắp xếp hợp lý. Một nhà máy trước đây phải phụ thuộc vào các tuyến đường vận tải đường bộ dài nay có thể kết nối nhanh chóng hơn với các cảng biển, khu logistics ngoại quan hoặc các cảng xuất khẩu", ông Thomas Rooney nhấn mạnh.

Đổi lại, điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy các hành lang công nghiệp mới, thu hút FDI chất lượng cao hơn và giúp cân bằng sự phát triển khu vực trên toàn quốc. Đối với Việt Nam, những điều này thể hiện cơ hội để phân tán sự tăng trưởng ra khỏi các điểm nóng truyền thống và tạo ra các điểm đến đầu tư mới với khả năng tiếp cận đáng tin cậy đến các dòng chảy thương mại toàn cầu.

Ông Rooney cũng nhận định, sự chuyển đổi công nghiệp và logistics của Việt Nam không diễn ra một cách riêng lẻ; nó liên kết chặt chẽ với những thay đổi toàn cầu trong thương mại, sản xuất và tiêu dùng. Khi các công ty ngày càng ưu tiên khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng, tính trung lập về địa chính trị và sự gần gũi với các thị trường tiêu dùng đang tăng trưởng nhanh, Việt Nam có một vị trí hoàn hảo để hưởng lợi.

×