Luật Nhà ở nên bỏ quy định xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần làm rõ các nội dung về tỷ lệ diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định giá trị tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

VNREA cho rằng, nếu quy định trong Luật Nhà ở buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội và phải chọn một trong ba hình thức (dành quỹ đất, đóng tiền, dành quỹ nhà) là chưa phù hợp với thực tiễn, có thể gây lãng phí.

Ở các thành phố lớn như TP.HCM, nếu sử dụng 20% (theo quy định hiện hành) diện tích vào nhà ở xã hội là không khả thi do diện tích không bảo đảm cho một khu nhà ở xã hội đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, cảnh quan chung, tiện ích. Bên cạnh đó, quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn, chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng, bố trí dịch vụ tiện ích cao sẽ đẩy giá thành, giá bán của nhà ở xã hội cao, gây thêm khó khăn cho người thu nhập thấp.

"Về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê tại điểm b, Khoản 2, Điều 82 dự thảo Luật Nhà ở đề xuất bổ sung đối với thu nhập từ dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án được áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 09 năm tiếp theo; đối với diện tích nhà ở xã hội, không thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở", VNREA kiến nghị.

Tại điểm đ, Khoản 2, Điều 82 dự thảo Luật này, VNREA đề xuất sửa đổi thành: “Được vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn vay dài hạn từ quỹ phát triển đất, quỹ đầu tư phát triển địa phương và các tổ chức tài chính khác để phục vụ thực hiện dự án; Được huy động vốn thông qua các hình thức hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết và các nguồn vốn hợp tác khác của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”.

Tại điểm e, Khoản 2, Điều 82, VNREA đề xuất sửa đổi thành: “Được bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội thiết yếu trong phạm vi dự án và thực hiện đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực”.

Về nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội được quy định tại Điều 85 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), VNREA cho rằng, nên tôn trọng quyền tự quyết tài sản của người mua nhà. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất không quy định thời gian tối thiểu được phép bán nhà ở xã hội (hiện là 5 năm).

Với các vấn đề liên quan đến đầu tư, xây dựng nhà ở thương mại, tại văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), VNREA đã đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung nhằm đồng bộ với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đơn cử như Khoản 4 Điều 39 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Hiệp hội kiến nghị bổ sung: “… Trường hợp chủ đầu tư phải xây dựng các công trình hạ tầng xã hội để phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu theo phân kỳ đầu tư, tiến độ của dự án trước khi bàn giao nhà ở”.

Còn tại Khoản 2 Điều 41 quy định về trách nhiệm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, Hiệp hội cho rằng, để thống nhất với đề xuất tại Khoản 3 Điều 27 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư chỉ nên ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở, nếu khách hàng có yêu cầu. Trong trường hợp khách hàng không yêu cầu thì không cần bắt buộc.

Về thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở tại Khoản 7 Điều 41, VNREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung thành: “Trong thời hạn tối đa 3 tháng, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.