Chuyên gia "nắn gân" tình trạng "sốt đất" giá "tăng dựng đứng"

"Sốt đất"… từ miệng cò đất

Những năm gần đây, hiện tượng tăng giá đất nhằm đầu cơ, trục lợi, gây hiện tượng "sốt đất", gây nhiều bức xúc trong dư luận, làm méo mó thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước, gây thiệt hại cho người dân và xã hội.

Tại nhiều địa phương, không ít dự án chỉ nằm trên giấy, hoặc thông tin đồn thổi sai lệch khiến nhiều nhà đầu tư tham "đu đỉnh" không thể ra hàng. Tại những khu vực này, đất sau đó sẽ rớt giá hoặc vẫn giữ giá đỉnh nhưng không có giao dịch vì không có nhu cầu thực. Giá có thể không xuống nhưng sẽ đi ngang nhiều năm khiến những nhà đầu tư phải vay vốn có thể "ôm hận".

Kịch của vô số lần "đón" thông tin quy hoạch khác như ở Ba Vì, Thạch Thất (Hà Nội)... hay mới đây nhất là Hớn Quản (Quảng Bình), thị trường bất động sản khu vực ven sông Hồng (Hà Nội) trở nên sôi động, có nơi sốt "hầm hập".

Theo lời tư vấn của giới cò đất, đất xã Xuân Canh, Hải Bối (huyện Đông Anh) tăng gấp đôi chỉ sau một tuần. Nếu đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng được công bố chính thức, giá đất tiếp tục tăng, có nơi giá lên tới 50 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, những người cò đất cũng không ngại, cam kết hiệu quả sinh lời vô cùng hấp dẫn kiểu "một vốn bốn lời", không mua nhanh sẽ có người "chốt" ngay. Và trong "cơn say" thị trường, nhiều cò đất còn giới thiệu những sản phẩm đất phi nông nghiệp khu vực ven bờ sông Hồng có đóng thuế hàng năm với lời rao "có thể xây nhà cao tầng".

Theo ông Phạm Đức Toản – lãnh đạo, chuyên gia nhiều năm làm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, hiện tượng "nóng sốt" ở những khu vực có thông tin quy hoạch từ lâu đã quá quen thuộc với thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên theo quan sát của ông Toản, rất nhiều các vụ sốt đất "tăng dựng đứng" là câu chuyện giữa dân môi giới và giới đầu cơ, lướt sóng. "Một đội ngũ kích giá, tạo thông tin bơm thổi kiếm lời, còn những nhà đầu tư thì lướt nhanh thì kiếm được, lướt chậm có khi "ôm bom", ông Toản nói.

Đáng lưu ý theo ông Toản, "tăng dựng đứng", "tăng dựng ngược" có thể là hiện tượng "thổi giá". "Tăng thì chắc chắn có tăng rồi nhưng dựng ngược lên thì có thể… do rao. Ai sẽ chấp nhận những mức giá gấp đôi - gấp ba đó? Chưa kể quỹ đất không phải nhiều, dự án không có mấy, chủ yếu đất trong dân, người ta cũng đâu có dễ dàng bán đi khi thấy tăng giá. Nguồn cung sản phẩm không có nhiều. Giá tăng sốc có thể là một vài giao dịch điển hình, thực tế thì được bao nhiêu?", ông Toản chia sẻ.

Nhảy vào "cơn sốt đất" như đánh bạc

Cũng giống như vụ sốt đất ở Hớn Quản (Quảng Bình) vừa qua, ông Toản cho rằng khi thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, các nhà đầu tư "nhảy" vào sẽ như "đánh bạc". Những nhà đầu tư chuyên nghiệp thường sẽ có hướng đầu tư vào khu vực ổn định, pháp lý rõ ràng.

"Đánh đổi rủi ro thường là sự lựa chọn của các nhà đầu cơ. Hãy lưu ý, từ quy hoạch cho đến triển khai thực hiện nó là một quá trình rất dài. Ở những dự án lớn như vậy thì có khi tới vài chục năm", ông Toản nhận định.

Đồng quan điểm với ông Toản, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đầu tư lướt sóng theo đám đông là nguyên nhân gây ra những cơn sốt ảo, đẩy giá nhà đất tăng nhanh so với giá trị thật, làm thị trường hỗn loạn. Sau cơn sốt, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân khốn đốn mà các doanh nghiệp chân chính cũng khó tiếp cận quỹ đất do giá đã bị đẩy lên cao.

"Việc này sẽ gây ảnh hưởng rất lớn khi có doanh nghiệp vào đầu tư dự án, ví dụ khi doanh nghiệp vào nghiên cứu dự án xây dựng phương án bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng khi dự án chưa được chấp thuận thì giá đã tăng lên tới hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông, điều này rõ ràng là không khả thi cho chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Như vậy, doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản buộc phải rút đi không thể tham gia, điều này đã xuất hiện ở nhiều nơi", ông Đính nói.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Quách Thành Lực (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, trong tâm lý đầu tư bất động sản thường có câu "rủi ro càng lớn, khả năng lợi nhuận càng cao". Tuy nhiên nếu người mua đất không có được đầy đủ thông tin, hoặc mua các mảnh đất trước thời điểm được quy định, khả năng mất trắng hoàn toàn có thể xảy ra.

Do đó, luật sư Lực khuyến cáo, để có được khoản đầu tư mạo hiểm nhưng hạn chế được tối đa rủi ro thì các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu đầy đủ thông tin về thửa đất tại UBND cấp xã, phường, văn phòng đăng ký đất và nhà quận huyện rồi mới quyết định xuống tiền.